国家战略下长三角一体化中的房地产业

文/葛扬

一、新时代房地产业发展的政策导向

（一）新时代房地产政策的回顾

2016年底召开的中央经济工作会议指出：“要坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。”

2017年3月，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十五次会议时也强调：“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。”

2017年底，中央经济工作会议提出：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2017年10月，党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

2018年政府工作报告提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，继续实施差别化的调控。

2018年7月中央政治局会议提出：下决心解决好房地产市场问题。解决房地产市场问题的措施包括：第一，促进供求平衡，这意味着未来土地和住房供应将更紧密地与人口流动挂钩，以改善热点城市的房地产供求关系；第二，合理引导预期，通过强化预期引导，遏制投机性需求；第三，整治市场秩序，整顿包括捂盘等在内的房地产市场乱象；第四，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，通过发展租赁市场、加快研究推出房产税使房地产市场得以平稳健康发展。

2018年12月，中央经济工作会议提出：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年政府工作报告提出：更好解决群众住房问题，稳步推进房地产税立法。落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

2019年4月中央政治局会议提出：要做到五个坚持：一是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位；二是坚持完善两个体系，住房市场体系和住房保障体系；三是坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处；四是调结构、转方式，大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题；五是保持政策连续性和稳定性，防止大起大落。

2019年7月中共中央政治局重申了“房子是用来住的，不是用来炒”的原则，落实房地产长效管理机制，直接提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

（二）新时代房地产业政策特征

“房子是用来住的，不是用来炒的” 是现在和未来住房市场调控的基本原则，也将成为房地产长效发展机制的重要组成部分，而住宅的居住功能将成为房地产行业创新、发展的着力点。

严格控制投机，坚决遏制投机炒房，落实地方主体责任。针对投机，加大分类调控、精准施策力度，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序。加快推进住房制度建设。强化住房的居住属性，弱化住房的投资属性。

房地产业已不再是国内稳增长的最主要工具。房地产业对制造业和消费均具有正负两种效应，但在几轮热潮之后，国内房地产业对制造业和消费影响的拐点已经到来，其挤占效应均已远超拉动作用。目前房地产市场的过度繁荣已经妨碍到国内经济新旧动能的接续转换，亦不利于经济的高质量发展。因此，只有严控房地产业过快发展，有效削弱房地产业挤出效应，才能更好地发挥内需对经济的决定性作用。尽管未来国内经济仍有下行的压力，但目前来看，房地产业已不再是国内稳增长的最主要工具，而考虑到房地产是中国最大的灰犀牛，预计房价大幅下降的概率亦不大，整体仍有望保持稳定。

保持政策连续性和稳定性，防止大起大落，强调房地产业和经济稳定发展的重要性。当前调控已经取得实质性成果，市场出现明显回落，价格保持稳定，但市场上仍积压着大量潜在需求，尤其是基本面较好的一、二线城市。稳定的政策可以保持市场预期的稳定，只有市场需求不出现大增大减，市场才能保持稳定，因此，政策应该保持连续性、稳定性，必须分清中央和地方事权，实行差别化调控。

探索建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

二、进入都市圈发展阶段的中国城市房地产业

（一）中国城市从单体发展向都市圈发展转化

改革开放以后，我国城市特别是大城市进入发展的最重要的时期，但是20 世纪90年代，城市发展以扩大城市规模为主攻方向，许多城市特别是大城市的规模成倍扩展。

进入21 世纪，情况开始发生变化。如上海、北京、广州等城市，由于环境、资源特别是土地等方面的压力和影响，开始从规模扩张为主进入到规模与质量同时增长的新发展时期。具体表现为：同国家经济转轨、社会转型相适应，大城市注重经济增长方式的转变，进行了经济结构特别是产业结构的战略性调整。一些大城市从原来以工业特别是重工业为主导产业转而形成以高新产业、现代服务业和文化创意产业为主导产业的新的经济结构和产业体系。

经济结构的调整和经济增长方式的转变，减少了城市对资源的依赖，创造了更自由的发展空间，形成节约型、生态型城市，促使城市性质的变化或转型。一些城市由传统的工业生产基地和制造业中心，变成经济中心、金融中心和文化中心、科技中心，中国城市发展，开始迈入城市群、城市带和都市圈时期。这既是大城市自身发展的要求，如某些工业向外转移，城市空间布局调整，城市生态环境改善，城市住宅建设等，同时也是区域经济发展的要求和趋势，大城市对周边地区和中小城市予以支持和合作，推进区域经济的整体繁荣和共同发展。

（二）都市圈的重要功能及其效应

过去，人们对大型城市的发展一直持批评的态度。但是，在当今世界上，一些国际性大都市，随着科技的进步和经济的飞跃，呈现出许多令人不可忽视的优越性，比如我国的深圳。

以大型城市为中心的都市圈与以往分散、独立、规模不大的城市相比较，能更有效地利用资源和能源，完善交通设施，提供良好的教育，控制环境的污染，提升人口的质量，而且从全球范围来看更具备可比较的现代意义。

都市圈内的城市就像微信圈里的朋友，可以做到资源共享、互惠互利、合作共赢。都市圈的本质是中小城市用土地资源置换都市圈核心城市的产业人口资源，而大城市获得宝贵的土地资源。

核心城市可以用产业和人口转移置换中小城镇的土地资源，把一些不适宜放在核心城市的产业和人口置换到周边城镇，完成自身产业与人口的升级换代、腾笼换鸟。当都市圈实现一体化之后，都市圈就替代受控的核心超大特大城市，变成人口流入地。

国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出了都市圈有的主要功能：

1.推进基础设施一体化：畅通都市圈公路网、打造轨道上的都市圈。

2.强化城市间产业分工协作：推动中心城市产业高端化发展，夯实中小城市制造业基础。

3.加快建设统一开放市场。

4.推进公共服务共建共享。

5.强化生态环境共保共治。

(三)都市圈中的房地产业

都市圈这种格局和过去城市发展最大的不同是，过去的城市发展，各个城市之间关系不大，而都市圈内城市则要实现协同发展。当大城市土地供应稀缺时，大城市经济发展要靠“大城市带动小城市，小城市带动微型城市”。房地产业发展是和城市发展紧密相连的，特别是城市与人口集聚相关联的产业的发展。

不是所有的都市圈都有同等的发展机会和空间，什么样的都市圈发展机会更大呢？在国际上已经完成了城镇化进程的国家，研究得出了一条非常重要的规律：在一定范围内城镇数量密度大的，都市圈成长的速度更大，对人口和产业的集聚能量更大。哪个地方有产业和人口，哪个地方就最值得投资房地产，因为产业的发展和人口集聚是房地产业发展重要的支撑。

三、长三角一体化成为国家战略后房地产业发展的新特点

（一）《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》

中共中央政治局2019年5月13日召开会议，审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。

长三角是我国经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，在全国经济中具有举足轻重的地位。中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。大城市时代已经到来，长三角及其中心城市将会获得强大的战略加持。

长三角一体化发展具有极强大的区域带动和示范作用，要紧扣“一体化”和“高质量”两个关键，带动整个长江经济带和华东地区发展，形成高质量发展的区域集群。

（二）未来长三角房地产业发展的主题

1.房地产业发展空间扩大与可能出现的新问题之间的动态平衡。一方面，长三角一体化将进一步扩大房地产市场规模，使得房地产开发仍有较好的成长空间；另一方面，长三角一体化也对房地产业发展带来了新问题：人口到底是虹吸效应还是扩散效应问题，区域房地产供需平衡问题，租赁住房市场发展问题，房地产金融产品创新及金融风险防控问题。交通一体化、中小城市基础设施的完善、城市定位的再优化、产业转移、人口流动等会进一步推动房地产业的发展。

2.长三角一体化过程中住房市场和保障的兼顾。长三角一体化过程中会依据空间特点形成相关都市圈。促进都市圈健康发展，须高度重视、巧妙引导和管控好住房市场和保障问题，构建以相关都市圈为空间尺度的一体化住房体系，推进都市圈住房规划和管控“一盘棋”。

3.长三角一体化过程中住房居住属性和投资属性的统筹。房地产业发展主要体现在房价上，房价过低会使产业升级和经济转型缺乏外在压力，房价过高则会使产业升级和科技创新失去动力与丧失条件。

因此，应坚持“房子是用来住的”定位，抑制投机炒作，确保都市圈的红利不被高房价所透支。同时，要依据“人地挂钩”原则保持供需匹配，根据收入增长不断调整房价合理区间，通过供求调节使房价始终处在合理区间内。

4.长三角一体化过程中都市圈房地产业的相对均衡与分化的现象同时存在。一方面，都市圈内中小城市的土地资源与都市圈核心城市的产业人口资源置换，当然会受到边际收益的限制；另一方面，随着一体化区域内部资源要素流动加快，稀缺资本、技术、人才等高端发展要素向核心城市集聚的态势将更加明显，会导致核心城市商品房供不应求，房价明显上涨。

5.长三角一体化过程中房地产业以供给侧结构性改革推动高质量发展。高新技术的创新与扩散将进一步推动房地产业向集约化、产业化、模块化与智能化发展。

安居宜居将是住房市场的新矛盾，关键在于改善升级需求的释放。这是新时代新需求的体现。住房的舒适度也会提升。社区与物业管理水平不断提高。

住房软硬件配套设施成标配，精装修、智慧家居等在住房中的普及率会大幅提高，相应的教育、保健等设施也会不断完善。

宜居的、便捷的生活方式将形成，住房消费真正转入住房体验和生活享受阶段。

房地产企业生产经营模式会逐步升级。

6.率先构建多层次住房供应体系。这不仅仅是供给规模的问题，还是供给质量和弹性的问题，因为住房需求层次释放的节奏不太一样。住房的宏观调控，应该让供给更有弹性。

一方面是增加土地供给，另一方面是新房、二手房、租房的“三管齐下”。要一、二手房并重，租购并举，逐步形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的多层次住房供应体系。

(三)长三角一体化中房地产业发展趋势

未来随着长三角一体化的深化，都市圈发展不断推进，都市圈经济实力强劲的核心城市将给中小城市房地产业带来巨大的发展机遇，距离核心城市的地理距离将起到重要作用。伴随着中小城市的进一步崛起，存量需求与城镇化快速推进所引发的增量需求相叠加，新的“刚需”人群有望被激发，成为扩大房地产市场容量、推进中国房地产市场发展的主要动力。

几年前，保利地产提出了“3+2+X”的区域布局战略：“3”即京津唐、长三角、珠三角区域；“2”即武汉、成都两个城市；“X”即其他潜力城市。保利地产成立了城市群战略部，以京沪穗等国家中心城市为核心，完善珠三角、长三角、环渤海的城市群战略布点，在城市的选择上，坚持以市场容量大、需求较为旺盛的一、二线城市为主，以有人口、产业、政策支撑的区域为主。