房地产设计管理过程中的成本控制方法及要点分析

黄晓磊

摘要：隨着房地产行业持续升温，国家不断加大市场调控的力度来规范行业的健康平稳，房地产企业之间的竞争日渐白热化，企业的利润率也在逐步压缩，在如此激烈的市场竞争环境下实现房地产企业的健康科学管理和发展就显得尤为重要。在房地产设计管理的过程中，成本控制对设计质量有着重要的影响，同时也关系到项目实施的顺利与否。要想做好房地产设计工作，保证项目工作的顺利进行，就必须进行有效的成本控制，在解决管理问题的基础上推动房地产提质增效目标的实现。

关键词：设计管理，成本控制，房地产

近十几年来国家房地产行业发展迅速，时至今日已然成为了中国经济非常重要的组成部分，在财政收入、投资方面深深影响着社会的发展，现阶段，房地产市场内部的竞争愈发激烈，企业为了在市场竞争中站稳脚跟谋得一席之地、寻求更大的发展空间、实现竞争实力的提升，纷纷将关注的重点放在成本管理与控制上，通过对设计管理过程中的成本进行严格有效的控制，来实现效益提升、项目顺利进行的目标。

房地产设计管理过程中的成本控制主要指的是对项目的勘察、设计、施工、验收等涉及的费用进行系统的管理，成本主要涵盖以下几个大的方面：地皮、施工方案设计、审批、工程施工管理验收等，如何在保证建筑质量的前提下科学合理的控制成本提升企业的利润是值得深入研究和思考的问题。

一、房地产设计管理过程中成本控制问题

（一）有效控制机制的缺乏

从当前房地产设计管理的普遍做法来看，成本控制仅仅是一个部门的工作，而没有将其与其他部门工作关联起来，这不仅是信息共享的不足，也造成了事前、事中控制的有效性缺失，甚至导致成本高的问题。成本控制的主要依据就是设计方案，但是财务报告通常滞后于核算，这会对房地产设计的进行造成较大影响，也增加了房地产开发的风险。目前的房地产设计管理者将更多的精力放在建筑的可靠性，专业技术人员聚焦于如何更好地优化结构设计，施工人员专心于更加高效地进行建筑施工，在整体上而言房地产企业内部的成员之间尚未形成高效的联动体系，造成了成本控制上处于被动。

（二） 控制制度不够完善

当前的多数房地产企业在开展设计工作的过程中，并未制定出完善的成本控制制度，相关责任不够明确，导致成本问题难以得到有效解决。在成本控制制度不够完善的情况下，房地产设计无法根据实际需求来进行成本分析，更是无法形成对成本的分阶段研究，导致成本控制无法发挥出应有的约束作用，形成了单纯追求设计质量而不顾成本消耗的不良局面。纵观房地产企业的设计伊始阶段大部分是财务部门进行资金预算和财务拨付，成本的控制制度在实际的操作过程中落实不到位，没有标准化的流程可以参照。企业往往将各个部门的成本进行分割，彼此之间相对独立地进行推进，这就造成了成本控制整体的不协调。

（三）控制技术比较落后

许多房地产企业在设计管理过程中，仍然沿用传统落后的成本管理手段，无法跟随发展的需求而更新技术。首先，资本管理方案缺乏科学性，常常出现预算不足、预算方式陈旧，而无法适应市场变化的问题，其次，有些设计部门在开展工作的过程中不注重信息技术的应用，不熟悉BIM技术辅助预算的模拟操作流程，最后，有些项目设计中无法根据实际情况的变化而进行理念的调整，导致设计与城市规划要求不符，带来了后续设计方案反复修改的麻烦。没有充足的、真实可靠的数据作为参考，在成本控制方面就无法做出科学准确的判断，成本控制的效果自然就大打折扣。

（四）施工设计不完善，材料设备选用不合理

房地产项目的规划阶段分为前期方案以及实际施工图纸，很多企业在实际的建筑过程中经常将过多的精力耗费在前期方案的设计，这就造成了实际施工图纸的设计时间被大幅度挤占，造成了实际施工再进行图纸的完善和补充，施工设计的不完善造成了成本的增加，严重浪费了开发的资源。绝大部分的购房者追求的平民化的生活，房地产开发商的产品不能过度追求奢华高档，否则就会造成资金占用过多造成企业的现金流动性变差，与此同时更会延长销售的周期，拖长资金的回拢时间。房地产企业要在充分保证质量的前提下选择合理的材料设备实现最优化组合为客户提供优质服务。

二、房地产设计管理中影响成本控制因素

（一）方案策划

一些房地产在构思规划的阶段就未能对当地实际情况进行充分的考虑和研究，导致整个项目规划因不符合实际情况而带来了后续设计工作中的难题，还有些房地产设计时没有制定科学的成本控制目标，也没能建立完善的控制体系，导致项目管理缺乏全方位考虑，无法为项目的具体实施提供依据，还有些项目方案在没有预测规划环境变化的情况下就进行设计，无法按照变化情况进行优化，对项目周期造成了负面影响。项目方案策划是影响房地产设计管理过程中成本控制非常重要的部分，需要反复论证科学规划才能切实可靠地为成本控制提供依据。

（二）系统设计

房地产设计中，需要从功能、结构、用途等层面对建筑进行全面考虑，要做好电梯、配电、排水、排风、供暖等基础设施的安排。在法律规范愈发精细的前提下，房地产设计有关的数据应当更加精准，相关部门也需要就设计做出配合，还需要协调好消防、电力、给水等不同部门。因此，房地产设计相关的数据信息也是影响设计科学性的重要因素，也会对成本构成间接的影响，只有在各部门的积极配合下做好调研，才能真正增强设计的实效，解决好实际设计问题。

（三）材料选择

在房地产设计中，要对材料成本进行重点关注，为成本控制目标的实现奠定基础。尤其是当前设计方法比较稳定的情况下，确定设计方案之后，从材料中寻求成本降低的空间已经成为有效选择。一般情况下，在构思设计的时候就可以将材料选择考虑在内，设计与材料成本考虑同步进行，在考虑实用性的基础上分析材料之间的成本差异，设计过程中对材料质量、类型、品牌等数据进行全面考量，使用合格的材料并控制好成本。

（四） 设计质量

房地产设计的质量是成本控制的重要环节，设计图纸的科学规范以及建筑施工文件的标准化程度将非常直观地影响施工阶段的资金使用，房地产设计方应当尽可能科学规范标准地提供施工细节。当前的建筑施工应用到的材料、技术繁多，设计工作要保质保量，做到精细化标准化才能降低成本。

三、房地产设计管理中成本控制措施

（一）明确产品定位，注重设计质量

清晰明确的产品定位能够更加科学合理地满足不同层次客户的需求，如此一来才能打造火爆的销售状况，在最短的时间内以较高的利润价格将房子售卖一空。清晰明确的产品定位能够大幅度地降低楼房库存高企的风险，加快資金回拢，将成本风险降低到最小的控制水准。如果房地产开放商在设计初始阶段没有找准自身的产品定位，企业领导层过于主观盲目跟风毫无疑问就会造成产品定位不明确，风格不固定大幅度增加设计成本的问题出现。找准自身的产品定位一方面而言可以更加快速地销售出去另一方面能够更好地把握市场风向，降低成本，提升房地产企业在市场上的竞争力和品牌影响力。

房地产设计直接决定着房地产项目的难度、资金投入、工期等，设计方案一旦敲定便大致决定了项目的成本，在满足项目基本功能的基础上进行细致的优化能够显著地降低建筑施工的成本。房地产企业应当尽可能选择资质较高的设计方以更好地保障项目的设计质量尽可能少地更改设计方案，最大限度地降低因为设计图纸更改而造成的施工周期增加，也能更好的降低房地产项目的资金投入，加快项目的施工进度，实现房地产项目顺利进行。

（二）建立健全成本控制责任机制

成本控制是房地产设计管理实现提质增效的有效手段。在当前的成本控制中，主要存在责任不清、制度执行力差的问题。针对问题，房地产企业应当分层级设置好成本控制责任，只有这样才能达到有效控制成本的目的。首先，以设计细节为着手点，对成本控制内容、要求进行全面、准确的分析，针对设计进行独立的预算，真正将成本变化的情况反映出来，其次，要对成本支出进行严格的考核，管控好成本支出的各个环节，根据各项信息展示影响成本的因素，分析出可改进的空间，最后，通过绩效考核和奖惩机制来约束成本控制，在招标投标、技术利用、材料使用等不同环节中明确控制责任，寻找成本控制的优化空间。房地产企业可以经常请业内的专家教授来莅临指导和成本预算的论证，通过讲座培训的形式提升成本控制水准和进一步提高的余地。

（三）运用成本控制的科学理念

要想提升房地产设计管理中的成本控制有效性，就必须提升控制水平，建立科学的成本控制体系，有效解决技术落后问题。第一，认清成本控制的重要性，组织、协调各部门参与成本控制，从设计实施的过程有效提升部门的成本控制效果，第二，对成本控制可行性进行深入研究，对成本进行科学估算，全面预测控制过程中的风险，按照房地产设计要求和进度进行风险管控，最大限度保证项目实施中的成本在合理的范围内，第三，事前与事中控制相结合，以事中控制为重点，分阶段实施成本计算与控制，保证成本控制的有效性、持续性。再者，要逐步确立成本控制的绩效考核机制，要下大力气在整个项目的设计施工过程中对资金的支出进行系统细致的审核，确保成本的可控性。

（四）强化具体项目成本控制操作

通过对细节的管控与处理，加强重点阶段的成本控制，能够真正有效地解决房地产设计的成本问题。一方面，要全面控制设计的具体流程，紧紧围绕流程的优化明确设计分工，通过借鉴成本控制经验、执行现有机制来加强设计管理中的成本控制，另一方面，房地产设计管理的过程中，要明确指标限额，在保证设计经济性的基础上，对设计成果进行分阶段成本估算，对设计的具体环节进行成本跟踪，提升成本控制有效性。

四、结语

要想对房地产设计进行有效的成本管理与控制，就必须通过制度的完善、理念的更新以及具体操作的把控等有效措施来开展，积极需求成本优化、改进的空间与途径，真正解决房地产设计管理中的问题，保证项目设计和项目实施的顺利进行。

参考文献：

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