房地产公司成本控制措施研究

刘明文

摘    要：当前房地产市场逐渐饱和，“房子是用来住的，不是炒的”，房地产项目的盈利空间逐渐变窄，如何让房地产企业在激烈的竞争环境中保持优势，需要从业者认清成本控制的重要性，制定相应的控制环节和措施，严格的执行相应考核标准。

关键词：房地产;公司;成本控制;措施;研究

1  引言

房地产公司成本组成一般由固定成本、可变成本、管理成本三部分组成。固定成本指土地成本、配套费用、建安成本、设计成本等。可变成本：融资成本，管理成本：企业管理费用等。为此加强房地产成本控制要从以下几个方面着手考虑。

2  房地产公司成本控制的两个方向

2.1  产业链竞争赢未来

产业链是大数据的产物，能够整合拟开发项目地块区域资源包括规划、设计、施工、景观、客户群、项目参建单位的全方位资源，调动一切可以发力的市场因素，实现成本的最大集约化控制，提高产业链竞争的优势，由单一成本控制转为全方位、全员、全面、动态的成本控制理念，优化各类资源、提升竞争力赢取未来可持续发展的新模式。以此推广，形成长效合作机制，提高企业的持续竞争能力和生存能力。

2.2  管理前置实现成本优化

根据成本控制的各阶段控制要点进行整合、归纳，采取相应的措施，实现预控事前控制的成本策划，进而实施成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核等各阶段的优化。如某一在建项目在概念设计阶段强调投资收益最大化，成本控制的手段主要由以下几个方面组成：产品组合、路网布置、停车布置、场地标高、容积率、客户群、市场定位等指标来统筹考虑;进入方案设计阶段重点就限额设计进行指标分解，目标细化、做到对标、达标的理念，比如层高、容积率、密度、建筑外立面、安装选型、结构形式、精装修程度、有无地下车库、人防结构、景观绿化、公共设施、建筑节能方案等指标进行量化;在扩大初设计阶段，则关注客户体验，房地产成本管理应尽可能站在客户角度去做好个性化、市场化的不均衡成本投放。这种成本管理前置，有效地实现了成本整体更高层级的控制，达到了成本控制的目标。

3  房地产公司成本控制的重点

3.1  可研目标成本计划

目标成本计划的编制从项目可行性研究报告开始。为达到项目预期收益率需要对待开发项目的定位选址、市场环境、客户人群、固定资产投资、流动资产投资、涨价幅度差、建设期利息、后续经营做出模型分析，结合周边竞品及项目实际情况反复推演以保证项目收益。项目的可行性研究报告切实可行、经济适用至关重要，全员参与制定也是对项目的一个了解过程，为后期成本控制、成本核算、成本考核等环节的落地打好基础。

3.2  制定正确、科学、合理的施工进度

项目开发建设包含可研、环评、项目立项、建设工程规划、施工许可、项目開发、预售、项目竣工等，各节点环环相扣，科学合理的施工进度计划能避免人材机无效工作浪费资源，实现资金和成本的高效利用。项目开发建设流程需要配合制度界定、绩效考核，做到责权利一致，调动全员的成本管控积极性，严格把质量、进度、安全、成本效益统筹起来才能更好地促进房地产企业良性发展。

3.3  部门团队合作形成成本控制的合力

房企成本控制是全员、全过程的成本控制，从招标控制价的编制、设计指标的优化到工程部现场投资控制、财务部资金审核等环节，除成本部门外还需要设计、招采、工程、财务等各部门的团队配合，聚合为一个有机整体共同发力，最终达到投资控制目标和盈利目标。

3.4  动态、静态投资分析

充分利用工程经济模型对固定成本、可变成本、投资收益率、投资回收期、营业收入、利润等进行分析，适时调整因变量，做好成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本考核各环节定位。采取恰当的风险规避措施实施动静结合的方法控制项目投资，以期促进利润最大化。

4  房地产公司成本控制的具体措施

4.1  严格计划调整的审批流程

房企对待目标计划的调整要审慎严谨、制定制度、流程，充分调动全员成本控制的积极性，对不允许再调整的绝不调整，认为计划本身不太合理，有潜在优化空间的可适度调整，严禁频调整。做到动中有静、静中有动的调控思路实现项目目标成本的控制。

为了保证目标成本的准确性、可操作性、真实性和经济性，目标成本计划应允许调整，但需要建立调整的机制，具体包括以下3个建议：

（1）分阶段明确目标成本编制依据、调整原因、调整程序等，依法依规的开展各阶段目标的编制，保障基准版本的准确、合理。

（2）基于成本科目设置不同的预警机制、强控措施指标，保障成本执行过程中可以灵活、适度地反映目标成本因素的调整区间，合理降低、规避风险。

（3）在对目标成本调整时，基于收益率、合同目标、全方位视角来评估、决策是否允许调剂或追加，并按照程序进行、杜绝主观臆断。

4.2  财务成本控制

财务成本主要指项目的资金筹措和税收筹划问题，房地产项目需要大量的资金流，分期开发还是融资贷款开发需要综合考虑宏观环境做好融资成本的分析，为企业决策提供依据，通过资金管控、税收筹划等能及时减轻资金压力，取得良好的现金流，通过增值税、现行税收政策合理了解税务政策，达到降税减负的目的。

4.3  企业管理成本控制

大型房地产开发公司专业技术人员一般具有较高的综合素养，达到一岗多责、一岗多能的职业经理人比比皆是，充分调动全员投资控制的积极性，加强成本控制意识和理念，工作中互通有无、比学赶超，加大培训力度，适应新形势发展，锻造一支高能高效的专业团队。

5  结语

在房地产市场频繁调控作用下，房地产项目的盈利空间逐渐变窄，但是通过精细化管理，调动全员、全面、全过程控制投资，进而提高产品竞争力，是房企最紧迫、最核心的任务之一。

参考文献：

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[2] 亓秀亮.房地产公司精细化管理及成本控制研究[J].时代经贸，2019.

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