南京中心城居住地块容积率值域特征研究

丁佳甜，蒋伶，顾炎

（南京工业大学）

1 研究背景

随着住有所居目标的逐步实现，未来将从“住有所居”向“住有宜居”的宜居目标努力。

《关于全面开展国土空间规划工作的通知》首次提出在城镇开发边界内城镇开发强度分区及容积率等审查要求。容积率不仅是衡量居住地块开发强度的重要指标，也是反映宜居程度的特征性指标。随着我国城市发展进入存量开发阶段，提高居住地块开发强度，也将成为城市争相发展空间的主要手段。南京未来容积率的管控将以控制高限为主转变为高低限双控，以提高城市土地效益。

2 研究对象与样本确定

2.1 研究范围

南京是长江三角洲地区重要的中心城市，根据《南京市城市总体规划（2011-2020）》确定的“中心城-新城-新市镇”市域三级城镇体系，南京中心城由主城和东山、仙林、江北副城组成，总用地面积6582km2。中心城是南京区域中心和城市功能的主要承载区。2020年规划人口670万人，占全市规划城市总人口的74%，也是南京城镇人口的主要承载地。

2.2 研究对象

本文研究对象南京中心城内所有已建成的居住地块，包括一、二、三类居住地块，不包括具有独立占地的配套设施用地。据初步数据统计，南京中心城内现状全样本居住地块数据约有2000个。截至2018年底，南京中心城居住用地占中心城总建设用地的约23%，但居住总建筑面积约占中心城总建筑面积的50%。

考虑到南京中心城发展历史悠久，居住形态多元，以南京中心城为主要研究范围，其研究结果具有一定的代表性和普适性。

2.3 数据获取

为了开展居住地块容积率值域特征分析，需要收集与居住地块容积率相关的数据集，包括居住地块边界、地块面积、建筑面积、容积率、建筑高度等。本文的基础数据主要来源于以下两组原始数据：一是南京中心城2018年土地利用现状图，二是应用python爬虫技术获取的截止至2019年7月的南京市中心城的建筑轮廓图。通过利用ArcGIS、Excel等软件进行基础数据处理，最终获得南京中心城现状居住地块初始样本1509个，居住地块总面积为72.80 km2，总建筑面积为12603万㎡，平均容积率为1.7。

2.4 样本筛选与确定

为了保证研究结果的科学性与实用性，本文对筛选出来的居住地块样本按一定规则进行了进一步的筛选，使选出的地块更加符合规范要求和政策价值导向。

1)选择居住地块面积为2hm2～6hm2的样本

《城市居住区规划设计标准（GB 50180-2018）》中提出的居住街坊与本文的研究对象基本相符，标准指出居住街坊的用地面积约2hm2～4hm2[1]，充分体现国家对“小街区、密路网”的导向要求。张彧以南京市为例，通过对房地产开发和南京市土地交易的分析，认为6hm2以下的小规模住区是未来发展的新趋势[2]。除此以外，据调查，南京市2012年～2018年7年来国有建设用地使用权公开出让的202个居住地块（不含商住混合用地）的平均出让面积约6hm2。综上所述，本文将用地面积在2hm2～6hm2的居住地块作为有效样本进行容积率值域研究，具有较高的样本价值。

2）选择地块内建筑最高高度不高于80m的地块样本

综合考虑城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）》对居住建筑高度的规定、相关文献研究、以及以人为本理念和宜居性的城市发展导向，本研究选择南京中心城内高度不大于80m的居住地块进行样本研究。

3）选择地块容积率不低于1.0且不高于3.5的地块样本

综合考虑城市居住区规划设计标准（GB50180-2018）》和《江苏省城市规划管理技术规定》（2011）对居住容积率的规定、结合以人为本和宜居性的发展理念、以及南京市山水城林的城市特色，本研究选择南京中心城内地块容积率不低于1.0且不高于3.5的居住地块进行样本研究。

根据上述规则对南京中心城居住地块初始样本进行筛选后，最终获得南京中心城居住地块有效样本659个，占总样本数的43.7%。居住地块有效样本用地总面积为23.87km2，总建筑面积为4396万㎡，居住地块平均容积率为1.8。

3 南京中心城居住地块容积率值域特征分析

3.1 居住地块容积率值域总体特征

在ArcGIS中利用基础数据自然间断点分级分析法，得到南京中心城居住地块容积率分级图（见图1）。由图可大致判断，南京中心城居住地块的数量呈圈层式分布特征，地块数量从主城向外围不断减少。南京中心城居住地块的容积率值域为1.0～3.5，呈5级分级特征，不同分级中分布量最多的容积率区段为1.6～1.9，此后随着容积率的不断增大，地块数量呈现不断减少的趋势。从容积率的统计数据也进一步说明了其总体和分级特征，据统计居住地块容积率平均值为1.8，60%以上的居住地块容积率集中在1.9以下，其中32%的地块分布在容积率区段1.6～1.9内，30%的地块分布在1.0～1.5内，21%的地块分布在2.0～2.3内，10%的地块分布在2.4～2.8内，6%的地块分布在2.9～3.5内，在数值上呈现随着容积率不断增大，地块数量递减的趋势，且容积率主要集中在1.8左右。

图1 南京中心城居住地块容积率分级图

对于造成此特征的原因，本文初步判断为，南京中心城居住地块高度（地块内建筑物最高高度）受城市规划管控影响，地块高度大多较低，少数地块高度较高，导致容积率总体较低、局部较高。同时随着国家和各省市对住宅建筑日照标准的提高，居住地块内建筑密度较低，也会进一步使得容积率较低。而居住地块内建筑高低组合方式会导致容积率产生较大差异。

3.2 不同高度（建筑物最高高度）居住地块容积率值域特征

通过汇总不同高度居住地块容积率数据（如表1），可发现不同高度居住地块容积率之间存在较明显的层级关系，随着居住地块高度的提高，不同高度区间的地块容积率呈现不断增大的趋势，呈正相关性。据统计70%以上的居住地块高度不高于35米，其中高度不高于24米的地块占总数的一半以上。随着地块高度的不断提高，居住地块的平均容积率呈现不断增大的趋势。同时除高度大于35米、不高于50米的居住地块外，随着居住地块高度的提高，不同高度区间的地块容积率的最小值和最大值都随之增大，且变化幅度在±0.2左右。此外，通过表1还可发现相同高度居住地块容积率之间也存在差异，其级差均在2.3左右，但级差差异规律不明显，初步判断主要与建筑密度相关。

3.3 不同建筑密度居住地块容积率值域特征

相关研究表明，在相同高度下建筑密度不同的居住地块容积率也存在差异。从南京中心城来看，建筑密度不同，地块容积率的差异较大。为进一步了解特征，本文对不同建筑密度下的居住地块容积率进行分析（如表2）。由表可知，南京中心城中80%以上居住地块的建筑密度在20%-40%之间，与《江苏省城市规划管理技术规定》对Ⅲ类气候区建筑密度不低于20%且不高于40%的标准基本一致。居住地块的平均容积率随建筑密度的增加而增加，呈正相关性。随着建筑密度的不断增大，不同建筑密度的居住地块容积率级差不断减小，初步判断主要与建筑高度相关。

3.4 不同建筑高低配居住地块容积率值域特征

从数据分析和相关研究来看，居住地块容积率值域不仅与其高度、建筑密度有关，还与居住地块内不同高度的配置有关。本文对不同高度配置的居住地块容积率进行分析，由表3可知，南京中心城居住地块内不同高度的配置形式有四类14种。分别对这些不同建筑高低配特征的居住地块容积率值域进行分析发现，无混合建筑的居住地块占总数的14.2%，容积率值域为1.0～3.5，与总体特征一致。存在高低建筑混合的居住地块有三种混合形式，分别是两种混合、三种混合和四种混合，其中三种混合的居住地块占比最高（约40%），四种混合的居住地块占比最低（约10%）。进一步分析发现，不同混合形式的居住地块的平均容积率随着不同高度建筑组合种类的增多而增大，呈正相关性。而同一混合形式的居住地块的容积率级差随着不同高度建筑组合种类的增多而减小，初步判断主要与混合比例相关，高层建筑占比越大、低层建筑占比越小，居住地块容积率越大，而混合比例的大小初步判断主要与不同地块高度相关（见表3）。

表1 不同高度（建筑物最高高度）居住地块容积率特征统计表

表2 不同建筑密度居住地块容积率特征统计表

表3 不同建筑高低配居住地块容积率特征统计表

4 居住地块容积率影响因素相关性分析

4.1 容积率与地块高度（建筑物最高高度）的相关性分析

通过SPSS进行相关性分析可知，容积率与地块高度（建筑物最高高度）为正弱相关（偏相关系数r为0.180），说明高度越高的居住地块，其容积率值越大。

4.2 容积率与地块建筑密度的相关性分析

通过SPSS进行相关性分析可知，容积率与地块建筑密度为正强相关（偏相关系数r为0.895），说明建筑密度越高的居住地块，容积率越高。

4.3 容积率与地块建筑高低配的相关性分析

通过SPSS进行相关性分析可知，容积率与地块建筑高低配为正强相关（偏相关系数r为0.906），说明当居住地块内存在建筑高低配时，地块内高层建筑越多、低层建筑越少，容积率越高。

通过对三个影响因素的相关性分析，容积率与地块高度（建筑物最高高度）、地块建筑密度、地块建筑高低配间均存在正相关性，说明容积率受多因素影响，在确定容积率具体数值前，需合理确定地块高度（建筑物最高高度）、地块建筑密度、地块建筑高低配三个因素，从而得到较合理的居住地块容积率。

5 结语

本文的研究重点是南京中心城居住地块的容积率值域特征，在对研究范围对象进行界定后，按照地块面积、建筑高度、容积率三个方面的规则对初始样本进行有效筛选，确选出的地块更加符合规范要求和政策价值导向。在此基础上，运用基础数据自然间断点分级分析法，分析得出南京中心城居住地块的容积率值域为1.0～3.5，呈5级分级特征，容积率在数值上呈现随着容积率不断增大，地块数量递减的趋势，且容积率主要集中在1.8左右的特征。在此基础上，进一步从高度、建筑密度、建筑高低配三个角度对居住地块容积率值域特征进行研究，发现不同高度居住地块容积率之间存在较明显的层级关系和正相关性，不同建筑密度居住地块的平均容积率随建筑密度的增加而增加，同时不同混合形式的居住地块的平均容积率随着不同高度建筑组合种类的增多而增大。从容积率分别与高度、建筑密度、建筑高低配三个因素的SPSS相关性分析结果也进一步证实了容积率与这些因素的正相关性。