环渤海地区房地产市场分析

(河北农业大学 河北 保定 071000)

一、引言

近年来环渤海地区城市经济发展迅速，是北方最具有发展活力的区域，具有得天独厚的地理位置优势、交通优势、资源优势、人力资源优势，在此得天独厚的优势下能够推动北方房地产的快速发展，可以平衡一下南北方房地产发展不平衡的局面。所以本文针对环渤海地区的房地产发展进行了市场分析。

二、环渤海地区房地产市场分析

(一)环渤海地区地理位置

环渤海地区，是指濒临渤海地区，以及濒临黄海的部分沿海地区，环渤海地区的核心是京津冀地区，其他经济区域由辽宁半岛、山东半岛组成。环渤海地区地理位置优越，有众多资源，交通便利，为经济发展提供了众多的优势条件。

(二)房地产投资分析

根据地区楼市报告显示，环渤海地区住宅山东省投资总量最高，截止2019年7月，山东房地产住宅投资累计值已达3700亿元，山东省濒临渤海湾地理位置优越、交通运输系统完备、经济发达，所以山东住宅投资总量很高，但是从投资增速来看，进入2019年后，住宅投资量最高的是北京，位居第二位的是天津，然后是山东省。经济发展水平会影响住宅投资量。但是尽管北京经济发展有明显优势，由于受到政策的影响，更多的房企选择集中在二线城市购地，然后进行房地产投资。二线城市的房地产投资成为热点。

(三)房地产价格分析

从新房商品住宅成交平均价格走势来看，平均价格在4万元/平方米上下波动，其他城市的房价表现平稳，总得来说房价没有太大的波动，呈现较为稳定的发展趋势。在宏观的政策调控下，楼市价格并没有出现特别大的浮动，较为稳定的价格会稳定环渤海经济发展。

(四)商品住宅施工分析

根据地区楼市报告显示，从商品住宅施工面积来看，山东和其他省市相比，遥遥领先其他省市，累计接近五万万平方米，从住宅新开工面积来看，山东也处于领先的地位。山东新开工面积增长也相对比较稳定。可以看出山东房地产发展迅速，在环渤海地区房地产市场中具有很大的发展潜力。

(五)房地产购房分析

在新房市场中，环渤海经济新房找房热度成先升后降的趋势，从城市排名中看，京津及沈阳、青岛、石家庄新房购房热度更为集中，购房受地区发展程度的影响大，沈阳和青岛的购房热度较为明显，根据大数据信息显示，环渤海地区的购房人群以本地购房者为主，在北京较为严厉的限购政策下，天津成为北京购房需求的第2门户，在二手房交易市场兄，北京仍然以绝对优势领先环渤海其他低区，在2手房的需求方面，京津及三省省会占据整个经济区的71.3%，沈阳的二手房需求大幅度增长。无论是首次购房还是二手房购买中受地区整体发展水平的影响，多选择在京津省会这样经济发展水平较高的地区。选择经济发展水平较高的地区，经济发达、交通便利、教育水平高、医疗系统完备等这些因素都会影响购房者选择自己的房。

三、环渤海地区房地产市场SWOT分析

SWOT分析法是对影响房地产销售的因素加以分析和总结，从而确定环渤海地区房地产市场的竞争优势，竞争劣势，发展机会、发展中的挑战，从而将自身的发展战略与自身的内部资源、外部环境进行有机结合，从而促进环渤海地区房地产健康平稳的发展。

(一)环渤海地区房地产市场竞争优势

第一、环渤海地区濒临渤海，地理位置优越，交通运输系统完备，可以选择港口、铁路、公路、航空等多种运输方式，交通非常便利。第二、环渤海地区有北京、天津两大直辖市，以北京为中心向四周辐射，环渤海地区共有城市157个，占全国城市的四分之一，城镇化水平相对较高，有利于房地产事业的发展。第三、环渤海地区人口基数大，总人口有2.6亿人，人口增长快，对房地产的需求量大，房地产市场发展空间大。第四、环渤海地区发展依靠国家政策的支持，房地产可以国家政策支持下发展。五、环渤海地区工业基础较好，经济发展水平较高，有利于房地产事业的发展。

(二)环渤海地区房地产市场竞争劣势

第一、环渤海地区经济发展水平相对较高，商品房普遍价格较高，对于购买者的经济实力要求较高。第二、环渤海地区发展时间较短，相较于长三角、珠三角来说，房地产发展需要一定的时间来发展。第三、环渤海地区经济发展不平衡，房地产存在区域发展不平衡的问题。

(三)环渤海地区房地产发展机会

第一、环渤海地区有众多高校，高校毕业生毕业之后大部分会留在本地就业，在本地就业后进而会选择在本地安家乐业，为房地产发展带来众多的发展机会。第二、国家对环渤海地区实施了很多优惠政策，在该地区可以依靠国家的发展政策。第三、环渤海地区作为新兴的经济区，具有巨大的发展潜力，经济发展迅速，各行各业快速发展，为房地产的发展带来诸多红利。

(四)环渤海地区房地产发展挑战

第一、环渤海地区作为新兴经济体，经济活跃度不足，需要更加活跃。第二、环渤海地区经济发展不平衡，北京、天津、青岛、沈阳等地房地产市场具有明显的优势，其他地区房地产发展较慢，区域发展不平衡。第三、环渤海经济区不太发达的城市房地产市场存量比较大，去库存压力大，而北京、天津经济发达城市，房子需求量大，各地的供给和需求不是完全匹配，各地供需不平衡。第四、环渤海地区作为新兴的经济体，在各方面有很多的不足，需要各方面进行完备，向更成熟的市场发展。

四、环渤海地区房地产市场总结

(一)房地产总体市场总结

在房地产市场“火爆”的大背景下，环渤海地区房地产市场的交易价格较为平稳，没有出现太大的价格波动，在价格上是比较平稳的，而且在购房热度上也是先升后降，在整个房地产发展中是比较平稳的发展。可以看出环渤海地区房地产总体的市场是较为平稳的。在房地产投资中，山东省的房地产投资量最高，依照投资速度来看，北京的投资量最高，由于宏观的调控政策，大多数企业会选择在二线城市购地，二线城市房地产的发展会有巨大的潜力，在商品住宅施工量，可以看出山东省在环渤海地区的房地产市场发展中具有很大的潜力，在环渤海地区的购房选择中，不论是首次购房还是购买2手房，大多数的人还是会倾向于经济水平发展较好的地区，如北京、天津、青岛这些经济发达的地区，这些地区还是受人们的青睐。由此可见，在房地产市场的发展中，房地产的发展会受地理位置，交通情况，教育情况，医疗卫生情况，经济发展状况、区域状况、国家政策等所影响，所以在房地产发展中要综合考量各方面的因素，使它各种因素发展相结合，这样才能更好的促进房地产的发展，促进整个经济的发展。