房地产税立法中的税基与税率选择研究

张自悦

摘要：在我国推进全面税收改革的新阶段，房地产税立法势在必行。通过介绍当前我国房地产税的税基和税率现状，分析了当前我国房地产税税基和税率存在的问题，结合沪渝房产税改革试点情况和发达国家实践经验提出相关建议。

关键词：房地产税立法;税基;税率

中图分类号：F830    文献标识码：A

文章编号：1005-913X（2020）01-0000-00

Research on the choice of tax base and tax rate in the legislation of real estate tax

Zhang Ziyue

（HuangHuai University，Zhumadian Henan 463000）

Abstract： In the new stage of promoting comprehensive tax reform in China， real estate tax legislation is imperative. This paper first introduces the current tax base and tax rate of real estate tax in China， and then analyzes the current problems of the real estate tax base and tax rate in China. Finally， it puts forward relevant suggestions based on the pilot situation of Shanghai andChongqing real estate tax reform and the experience of developedcountries.

Key words： real estate tax legislation; tax base; tax rate

2018年9月7日，全國人大常委会召开立法工作会议，将深化税收制度改革和全面落实税收法定原则，修改税收征收管理法，制定增值税法、房地产税法等11部税法，其中房地产税法拟五年内提请审议。房地产税改革不仅与完善地方税收体系密切相关，而且是我国提升直接税占比税收改革的一部分，同时也是我国进行房地产调控和收入分配调解可依赖的工具。[1]当前我国房地产税收制度并不完善，尤其是税基和税率的选择方面存在明显的结构缺陷。通过对房地产税税基和税率基本现状的分析，讨论我国当前房地产税税基（征税对象）和税率方面存在的主要问题，在借鉴国外房地产税收征收经验的基础上提出建议。研究认为，我国房地产税改革在税基和税率选择方面，应注重税基的稳定性、少重复性以及税率的公平性、可行性。

一、房地产税的税基和税率现状

房地产税是以房地产或与房地产有关的经济行为为征收对象的税收。目前，房地产税收征收范围涉及房地产的开发环节、流通环节、保有环节整个链条。具体涉及的税种有11个，具体征税对象（税基）和税率如表1所示。

我国流转环节的房地产税虽然涉及税种较多，但是占总税收收入和地方财政收入的比重不大，而保有环节税收更少。据我国近年来税务年鉴数据统计，我国房地产税收收入占本级地方财税收入的比重仅为5%左右。而根据经济合作组织（OECD）统计，美国、英国等房地产税收收入占本级地方财税收入的比重则达到80%以上。我国房地产税收收入占比和发达国家相比仍有较大差距。

二、房地产税的税基和税率存在的问题

税基方面，目前房地产涉及税种较多，不同涉及房地产的税收针对同一征税对象存在重复征税现象。我国目前18个实际征收的税中有10个都与房地产有关，这些税种征收对象部分有交叉。在房地产流通环节，当房地产企业出现房地产产权转让行为时，需要签订产权转移合同，作为产权接受方需要同时缴纳印花税和契税。同时，房地产企业作为产权转让方，不仅需要对房地产转让行为取得的净收益缴纳25%的企业所得税，还需以转让房地产的增值额为计税依据按照30%-60%的超率累进税率缴纳土地增值税。在房地产持有环节，涉及的税种主要有两个，即城镇土地使用税与房产税。这两个税种同样存在着重复征税现象。城镇土地使用税是国家在城市、县镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。实际上，房产的价值和租金、地段是密不可分的，房产价值和租金中一定是包含了一部分的土地价值。针对房屋占用的土地已经按地段和面积征收了城镇土地占用税，那么房产税的征收则必然导致一定程度的重复征税问题。同时，房产租金征收的房产税与增值税计税依据相同，这又从另一个角度造成了一次重复增税。再加上缴纳印花税，则税基多次重复纳税问题更加严重。

税率方面，结构缺陷明显。当前我国针对房地产的征税流转环节居多且税负相对较重，保有环节涉及税种较少且税率偏低。保有环节从量计征的城镇土地使用税单位税额偏低，而且不同地块之间的税额差异与我国巨大的地价差异相比并不匹配。保有环节的另一个税种房产税的征税对象只对经营性的房地产，比如商业地产和出租性的房产征税。综合两个税种来看，房地产的持有成本相对于流通环节而言较低，所以就导致有很多人有很多空置的房子，但是因为不用交税，所以房产所有人宁可闲置，也不拿到市场上出售和出租流通。此外，当前税种的税率设置缺乏弹性，并没有与经济现实相适应。例如，对从价计征的房产税，我国目前并没有考虑房产间的异质性，其税率均为1.2%。

三、沪渝房产税改革与国外房地产税总结借鉴

由于房地产对于经济的影响较大，因此，在全国推行房地产税收政策之前，我国政府先在上海和重庆做了试点改革。上海对本地居民新购二套及以上住房、外地居民新购住房征税，税率是交易价格的0.6%乘以70%的评估率，实际税率为0.42%。重庆主要针对高端住宅如独栋别墅、新购高档住宅等按平均价格的0.5%-1.2%采取累进税率计征。[2]改革初期，上海和重庆的高端住宅成交量明显下降，价格趋于稳定。改革之所以推进顺利并取得一定成效，其中一个主要原因就在于这两个试点改革触及的人均相对较少，且富裕阶层较多，对于这些纳税者而言，纳税负担并非不可承受。因此，可以认为当前房地产税制度调节重点是向富人征税的理念是正确的，对有豪宅和多套房的高财富人群合理调节具有可行性。

就国外而言，房地产税在美国、英国、加拿大是地方政府的主要收入来源之一。课税对象方面，一类是对土地和建筑物合并作为房地产税的课税对象。例如，美国房地产税的课税对象是纳税人所拥有的土地、房屋建筑物和一些机械设备。另一种是对土地和建筑物分别作为不同税种的课税对象。例如，英国针对住宅征收市政税，针对商业房地产征收商业差饷税。此外，有的国家如澳大利亚只对土地征税，较少的国家只对建筑物征税。但是对于非营利用途如政府办公、教育科研等使用的房地产，各国都有税收减免规定。税率方面，一般按年来征收，且多以房屋评估价格为基础使用从价税。例如，美国各州房产税的税率从0.28%-2.29%不等。全国平均房产税房价约为房屋价值1.3%。[3]每个州都使用独特的财产税评估方法。具体居民实际的房产税负担将取决于每个州具体评估出的房产详细信息和特征。

四、完善房地产税立法的政策建议

（一）房地产税税基设定需考虑重复征税等不公平问题

税基评估和设定既要充分考虑不同社会群体的纳税能力和税负，又要避免重复征税问题。一方面，考虑到税收征收的现实难处，可采取“先统收，后区分”的原则。将城市分为标准分区等，标准分区的价格应为其内部所有同类型房产的均值。即先有一房一价，再有片区价。这样就考虑了不同纳税群体之间纳税的公平问题。另一方面，税基的设定可参照国内改革经验和国外经验，将土地和建筑物合并考虑来进行征税。对于同为地方税收收入的契税和房地产税，可考虑按照同一计税价格。但是契税是对房地产交易环节征税，以市场价值为计税依据，而房地产税是对房地产保有环节征税，以财产价值为计税依据，二者本身存在一定差异。因此，可根据两种税政考虑因素不同，分别进行打折征收契税和房地产税。对于其他城镇土地使用税等重复征税之处，可以允许进行一定程度的抵免，或者是直接进行税种的合并征收。

（二）税率政策的制定需考虑公平性和可行性

结合国内改革及国际经验的房地产税率参考数据来看，我国当前房地产税税率不宜过高。具体税率的决定和选择权交给各省级政府，地方政府根据住房性质实行不同的比例税率。建议对于政府事业单位等非盈利单位持有的房地产予以免税。对于个人首套住房应当予以免税。对经营性房地产，可以采取1%-2.5%的浮动税率，对自住商品房，普通住宅可采行0.5%以下的较低税率。二套房以上的或者高档公寓税率可以采取0.5%-2.5%的税率。各省可以根据本省的实际情况进行具体调解，既要保证税率的合理性、科学性、公平性，防止對经济过多的扭曲，又要兼顾税收征收的成本和效率。

（三）房地产评估应当适应税收要求

房地产税收的征收对房地产评估提出了很高的要求。现行的成本法、收益法、比较法三种评估模型针对性不够强，建议运用大数据、人工智能等先进的技术来提高税基评估准确性和适用性。可以考虑使用多套信息平台建设系统以降低成本。信息平台建设的使用主体是各地评估机构，如果全国采纳统一的评估操作系统必然产生大量的系统操作培训费用、信息平台维护费等直接成本，因此，从成本—收益的角度出发，提倡全国使用两套及以上房地产税税基评估操作系统，既能够完成基本的评估业务操作，还能够在一定程度上降低评估成本、提高各地评估效率。

参考文献：

[1] 贾 康，李 婕.房地产税改革总体框架研究[J].经济研究参考，2014（49）.

[2] 安体富，葛 静.关于房产税改革的若干问题探讨——基于重庆、上海房产税试点的启示[J].经济研究参考，2012（45）.

[3] Matthew Frankel， Property Tax by State： The Homebuyer List [EB/OL].https：//www.nasdaq.com/article/property-

tax-by-state-the-homebuyer-list-cm711601.

[责任编辑：王 旸]