风险导向下房地产开发企业内部控制体系的构建

商红波

摘要：房地产及房地产开发业是我国的三大支柱产业之一，也是国家重点关注的产业，近年来受国家的市场调控政策、市场饱和度、国际、国内的经济大环境的影响，房地产开发企业所面临的风险越来越大，也越来越复杂。为了房地产开发企业能够健康长久地发展，建立一套健全、高效的企业内部控制体系尤为重要。文章结合诸多房地产开发案例，分析在房地产开发行业存在风险及现阶段房地产开发企业发展普遍存在的漏洞，探讨如何构建完善的内部控制体系。

关键词：房地产开发;房地产企业;内部控制;风险导向

房地产开发企业是承担地区房地产开发、销售的企业，作为国民支柱产业的开发者，房地产开发企业的账面流动资金额度大，面临的风险来源广泛且风险程度普遍较高。为了有效降低企业运行的风险，降低生产成本，提高企业的营业能力，建立一套健全的内部控制体系势在必行。

一、房地产开发企业所面临的特殊风险

与其他商品生产行业相比，房地产开发企业面临大量特殊风险，烂尾楼、断头工程、违章工程等都是房地产开发企业未能有效规避风险的结果，不但造成了企业资金的亏损，也造成生产资料、社会资源的浪费。

房地产是不可移动的，所以风险有一部分来自于周围环境、交通和自身地理位置。在2002年深圳的街头发生过一个案例，因为前期规划和建筑图绘制出现问题，一座二十层高的建筑物偏离了预定建造位置三米，当时建筑技术不到位，综合当时因素考虑无法对房屋进行平移作业，最终只得将建筑拆除，造成了超过200万的资金浪费。

房地产是国民支柱产业之一，因此受到政府严格的宏观调控，房地产开发还需涉及购置土地、政府规费等方面，因为我国生产资料公有制的社会性质，生产的每个环节都在政府的监督和调节之内，房地产开发企业要时刻遵守法律法规和地方规划。2019年5月，房地产开发龙头企业万达集团在长白山兴建的高尔夫球场及187栋已建成别墅被列为违章建筑，全部拆除，造成的损失高达百亿，因为该系列建筑的开发违反了2006年国务院下达的文件中关于明令禁止批复别墅、高尔夫球场用地的规定;无独有偶，2018年浙江千岛湖景区新建成的一系列旅游开发地产项目也遭到了拆除，因为违反了千岛湖水资源保护方面的地方法规，造成直接损失超过五十亿。

以上两个案例还折射出房地产企业的内部风险。房地产开发企业经营活动中的资金额度十分庞大，资金支出名目繁多，项目复杂，不确定因素多，开发前、开发中、开发后都面临大量支出，仅凭房地产开发企业自身的资金流是无法支撑的，所以房地产开发企业就必须背负大量负债和借贷，一旦发生资金链断裂，极易造成房地产开发企业的破产。

房地产一定程度上还会受到国际和国内经济形势的影响。20世纪90年代的日本房地产崩盘事件，就是因为国家的货币宽松政策和国民的疯狂炒房，该次房地产经济泡沫事件不但引发了房地产业的萧条，还直接造成了严重的财政危机。

二、房地产开发企业内部控制体系面临的问题

目前房地产开发企业的内部控制体系尚且面临大量体制、结构问题。

房地产开发企业内部结构存在权责不清、职责不明的问题。岗位划分和职责划分不清，存在一人承担多种职责，单人精力有限、任务沉重，极易引发工作上的失误，或者多人、多部门共同承担同一职责，责任人之间互相推诿，责任难以落实到人。还存在企业内部一人独大，独占开发权、经营权、财务大权，造成企业内部监督部门工作受阻，企业决策极易成为一言堂。

房地产开发行业涉及的方面极广，企业内部人员涉及金融类、政法类、建筑类、销售类等，对企业内部人员的个人素养和职业道德有较高的要求，反之，可能会发生在职人员利用职务之便索取回扣、保障费等非法费用。2015年，房地产开发企业碧桂园下属一售楼员向客户索取5万元所谓的“诚意金”，后又索取5万元“好处费”，作为为客户保留手下一处房产的回报。最后该客户未能够购得心宜房产而将售楼员告上法庭，最终该售楼员遭企业开除，但仍然给碧桂园的企业形象造成了一定伤害。

信息交换不及时，信息沟通不对等也是房地产企业正在面临的问题。不论是产业内企业之间的信息交流，还是同一企业内上下信息的上下流通，都缺乏协调性和共享性，没有建立完善的信息管理监督系统，而导致同行无序竞争、企业内部矛盾等问题。

三、有效构建房地产企业的内部控制体系

一是优化企业内部控制环境，严格按照相关的法律法规，建立健全法人代表和企业内部规章制度，完善企业内部人员职责范围和管理权限，权责到人，职责到位，保障各个人员工作的独立性，激发员工的创造性和工作积极性。强化管理层的管理意识，健全的管理體系约束高级管理人员的越级、越界行为，保证内部控制体系的权威性。

二是加强企业风险控制部门的建设。一个企业的风控部门，在整条企业的大船中起到的是领航员的作用，应该提高风险控制部门人员的风险预知能力，增强风险防范意识，培养企业员工尤其是高层管理的行业敏感性，提高格局意识。建立完善的风险评估机制，细化企业经营活动中的流程和责任，在企业项目开发前进行风险预估，在项目开发过程中进行风险预警，最大限度发掘行业风口和企业机遇，降低投资开发风险和成本支出，让风险控制部门成为帮助企业避开冰山和礁石的灯塔。

三是加强企业文化建设，加强企业员工道德规范培训。企业文化是一个企业的软实力，也是企业自身凝聚力的一环。拥有良好的企业文化能够提高企业员工的工作效能，同时也会增强员工的责任意识和工作积极性。同时要用正确的价值观和法律观念引导员工，提高员工总体服务意识和法律意识，加强员工对外来诱惑的抗腐蚀能力，继而降低违规违法行为的发生概率。

四是加强内部监督部门的作用。房地产开发企业的金额开支庞大且名目繁多，在经营活动中很容易产生一些灰色收入，容易滋生企业内部的腐败和拉帮结派，不利于企业的长期发展。为此，强化内部监督部门的职能，保障内部监督部门的职权极为必要，尤其要保障内部审计部门的独立，保障内部监督机制的正常运转。为达到该效果，应该合理设置内部审计的机构，确保其能完整使用审计权，确立其在企业内部的权威性，无审计时起到无形监督，有审计时则为有形监督;配备具有企业责任感、专业素养的审计人员，为保持审计部门的独立性，不可由会计部门或其他企业内部人员兼职审计工作。

五是构建房地产信息交流、沟通、共享平台。进入互联网时代后，大数据和物流网成为产业的全新热点，也为信息共享提供了平台和技术支持。房地产开发企业要建立健全的对外信息发布机制，与媒体机构、信息发布机构建立良好的合作关系，拓展企业信息传播的渠道，推动行业内信息共享平台的建设。同时也应在企业内部建立有效的企业信息传递机制，不论是向上还是向下的信息都应该对等、通畅，很多企业内就存在由下到上的信息传递通道闭塞的情况，不利于高层了解低层员工工作状态，也不利于企业内部员工的互相监督，容易造成高层管理和决策者对企业内部问题评估的不全面，继而导致企业日常管理和决策工作的失误。但是在消息交流、交换的过程中，企业也要注意自身商业机密和企业内部信息的安全管理，加强企业员工的保密意识，增强企业信息安全系统的防御能力，避免产生泄密事故，对企业造成伤害。

参考文献：

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（作者单位：靖江华东城市建设有限公司）