房地产中介市场存在的问题探析

黄慧琼 龙清超

【摘 要】随着我国城镇住房制度的改革与房地产产业的蓬勃发展，市场对房地产中介服务日益增长的需求为房地产中介机构的快速发展奠定了良好的基础。当前，房地产中介市场存在人员专业化水平低、经营诚信水平低、行业管理不规范、规模化程度低等问题，制约了房地产中介机构的发展。文章以房地产中介机构作为分析对象，对房地产中介机构经营中存在的问题进行系统的研究，并在此基础上，对适合房地产中介机构的发展对策进行探索，保障房地产市场正常有序地发展。

【关键词】房地产中介;问题;发展对策

【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章編号】1674-0688（2020）12-0249-03

我国的房地产中介服务于1988年萌芽。1996年《城市房地产中介服务管理规定》的实施和1997年房地产市场调整后，房地产中介服务企业得到快速发展。此后，随着我国房地产中介市场的日益成熟，各类房地产中介服务机构的数量随之剧增，出现了主要以咨询、评估和经纪业务为主的房地产中介服务机构。房地产中介行业是房地产产业的主要组成部分，在房地产市场发展的各个方面当中，为房地产产业在运行的各个方面提供了全方位的中介服务，并在很大程度上推动了房地产市场的发展。

1 房地产中介的含义

狭义的房地产中介是指在房地产市场中主要为买卖双方提供房地产供需咨询服务并帮助双方进行交易的经纪服务、代理服务和价格评估服务等活动的总称。广义的房地产中介服务，是指贯穿于房地产经济运行的各个环节的活动并为其提供的中介服务。总的来说，房地产中介服务就是作为媒介为房地产各方面的交易提供服务的活动;它主要包括咨询、经纪和估价3个方面（见表1）。

2 房地产中介市场存在的问题

2.1 从业人员专业化水平低

一般来说，要发展一个较为成熟的房地产中介组织，从业人员应该具有较高的学历及较高的专业知识。大部分房地产中介机构在人员聘用方面对学历和专业都没有要求，因此大部分从业人员都是专业知识、文化水平偏低及法律意识薄弱且整体素质较低的具有中等学历的人员，特别是中小城市，在一些中介机构的从业人员中，有一些是“半路出家”，即外出务工回乡工作的人，不熟悉房地产知识，缺乏对专业知识的培训，致使这些房地产中介机构在进行房地产交易存在服务质量较差、专业水平低的问题。

2.2 在房地产交易市场中对中介服务的利用意识淡薄

房地产的投资金额大、回收期长，再加上其位置的不可移动性及在房地产建造过程中存在的一系列的产权权属问题，这些都为房地产交易、管理活动带来了阻碍[3]。在房地产市场中，当前的市场发育不充分，而市场在资源配置方面的作用也发挥有限，再加上许多消费者对房地中介服务的了解不够，对中介的具体服务范围不明确，对于中介的概念只是局限于中介就是作为买方与卖方的中间人，只了解到经纪中介的作用，但对于咨询中介和估价中介了解不足，没有意识到咨询和估价服务在交易过程中的重要性，从而没有对其进行利用，导致在交易过程中出现信息不明确的问题而给交易的某一方造成损失。

2.3 诚信不足，缺乏必要的职业道德

在大部分房地产中介机构中，其目标皆为追求利润最大化。为了达到这个目标，在中介机构的交易活动中，经常会出现不诚信的中介活动，在进行不诚信的中介活动的同时也就违背了中介人员应该遵守的职业道德。在房地产交易过程中，一些房产中介为了获取利润，对消费者隐瞒房产的实际情况，例如房屋的手续问题及房屋是否为合法建筑物等。比如，一个房产商开发建造了一栋房产，但是这座房产并没有获得相应的许可证件，而房地产中介为了赚取利润，向消费者隐瞒了这一事实。这些都是房地产中介在中介活动中缺乏诚信和职业道德的体现，导致消费者与中介的矛盾纠纷的出现，这一问题也极大地制约了房地产中介市场的正常、有序发展。

2.4 法规体系不健全，行业管理不规范

我国目前用于规范房地产中介行为的法律法规主要有国家工商总局于1995年颁布的《经纪人管理办法》和建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》，而在这些法律法规中，只是对中介服务的概念、其机构的设立及从业人员的资格认证做了原则性的规定，并没有对在房地产中介服务过程中的一些具体问题做出规定。很多地区并没有用来规范中介行为的具体法律法规或是地方管理办法，而从业人员也缺乏法律知识的培训。

2.5 网络平台信息真实性与时效性不足

在网络平台上发布的一些房源信息的真实性和时效性较差。在对一些发布房产信息的中介平台的调查中，一些浏览过其房源信息的消费者说，其平台上发布的房源信息与实际房源的居住环境相差较大且一些房源在已经租售的条件下仍然会很长一段时间保留在平台上，没有进行实时的房源信息的更新，就会给消费者选择房源造成时间的浪费和困扰。

2.6 经营规模小，对现代化服务手段运用不足

目前，我国的房地产中介服务业尚处于起步阶段，绝大多数房地产中介企业尚未形成真正强有力的品牌，尚未形成专业化、规模化的经营优势，市场占有率低。同时，现代化服务手段运用不足，市场中虽然有一部分的中介机构是通过在互联网上发布信息进行工作，但并没有一套完备的网络操作系统。此外，许多房地产中介机构对市场信息的收集和处理大多由人工来完成，使用网络进行服务的频率较小，这样易造成信息的堵塞，导致资源的浪费，难以发挥其行业优势。

3 房地产中介机构的发展对策

3.1 加强专业知识的培训，提高从业人员综合素质

推进房地产中介市场的良好运行，应对中介机构的专业人员的资历有严格的要求，并对从业人员实行定期的培训与考核，以适应市场的变化发展。在美国的房地产中介机构中，对其从业人员的要求是很高的，例如需要具有相应的从业资格证，对房地产知识和法律知识等都有严苛的学习，并且还有不定期的从业培训，美国房地产中介行业的高速发展与如此严格的人员任用制度是密不可分的。因此，一方面，应加强从业人员的专业知识的培训，使从业人员熟悉房地产相关法律知识，增强从业人员对市场信息的全面掌握，提高从业人员的专业技能;另一方面，在从业人员的任用方面，要注重其职业素质和职业道德，并且实施不定期的从业培训和考核，使从业人员时刻能跟上市场的变化，全面掌握市场信息，更好地实现房地产中介的全方位服务。

3.2 提高房地产中介机构的服务质量，加强中介服务宣传

对于消费者对于房地产中介服务的利用意识较为淡薄这一问题，究其原因是中介机构的发展不够成熟，没有一套完整的服务体系。因此，需要对房地产中介机构的服务范围进行健全与整顿，在将原有的房地产咨询机构、经纪机构和价格评估机构逐步推向良好发展的同时，不断拓宽房地产中介服务的服务范围，逐步提高服务质量，使房地产中介真正融入人们的实际生活中，让消费者在生活中能对房地产中介服务的效果达到口口相传的程度，更好地推动房地产中介市场的成熟发展。

3.3 加强诚信与职业道德建设

对于所有的房地产中介机构来说，从业人员的诚信和职业道德是至关重要的。当一家中介机构在与消费者的交易过程中出现了失信的行为，那对这家房地产中介机构最直观的影响便是经济效益的下滑。因此，每一家中介机构都要依法经营、诚信服务，不断推动以诚信为主的中介服务，从而推动房地产中介机构乃至房地产中介市場的诚信发展。此外，从业人员的职业道德的建设对于一家中介机构的发展也是至关重要的，只有从业人员坚持其职业道德和对消费者的诚信服务，才能赢得消费者的认可。因此，中介机构的从业人员要不断完善自身的信用系统的建设和自身职业道德的建设，而中介机构的领导者要不断加强机构内部的管理，不断提高企业的核心竞争力，以“诚信”立足于中介机构的前列，更好地带动中介市场的发展。

3.4 完善法律法规的建设，发挥政府的监管职能

完整的法规体系是房地产中介市场健康运行的保障。部分地区房地产中介市场中没有一套完备的法律法规来规范行业行为，因此需要尽快建立起有关房地产中介组织的法律法规。借鉴国外先进经验，结合当地实际，制定一些相关的法律法规，使政府、消费者及中介机构能够做到有法可依，依法行事。

对于目前行业监管力度不够的问题，成立统一的行业监管机构，以政府为主导，并由此机构对政府及各类中介机构的关系进行协调。定期对中介机构进行巡查，了解中介机构的运作情况并向政府反映汇报，并负责制定规范中介组织的相关法律。充分发挥政府的监督管理职能，规范房地产中介市场的有序发展。

3.5 加强对网络平台发布房源信息的监管力度

针对房地产中介市场中网络平台的房源信息发布上存在的不足，网络监管部门应该加强对网络房屋中介的监管力度，确保房源信息的真实性和时效性。逐步提升消费者对网络平台的好感度，促进线上房地产中介与线下房地产的协调发展，推动房地产中介市场的快速发展。

3.6 加强现代化服务手段的运用

当前，应加强在互联网背景下的中介工作。当今社会是一个网络时代，人们的生活与网络是密不可分的，所以应该改变传统的坐销模式，创新营销宣传手段，建立起一套完备的网络操作系统，通过网络及时地展示行情、传递信息并引导消费者进行消费，这将在很大程度上促进房地产市场的发展和房地产中介市场的现代化发展。

参 考 文 献

[1]何德媛，黄珍珠.改革开放30年房地产中介服务业的发展[J].上海房地，2008（11）：13-16.

[2]孙宝庆.长春市房地产中介机构发展对策研究[J].电子制作，2012（12）：273.

[3]黄成博.房地产新城市拓展项目可行性研究[D].北京：首都经济贸易大学，2011.

[4]吴翔华.房地产中介概论[M].北京：化学工业出版社，2011.

[5]夏丹青.当前我国房地产中介市场存在的问题、原因及对策分析[J].理论观察，2013（9）：32-33.

[6]张红育.兰州房地产中介市场发展现状、问题及对策[J].甘肃科技纵横，2006（4）：94，66.