商品住宅交房验收质量问题分析

温芝刚

（江苏雨田工程咨询集团有限公司 江苏南京 211100）

老子有云——“安居乐业”，意思就是安定愉快地生活和劳动。

为了生活和劳动的“安定愉快”，即使沦为“房奴”多数消费者也要预支未来的钱财去安居。于是，对于这间不菲的“商品”，寄予了更高的要求，尤其是住房质量要求，为此政府部门出台相关的分户验收规范，以提高住户对工程质量的满意度。

但实际生活中，这些经过建设、施工、监理单位分户验收合格的住宅，在住户交房验收时，还是存在一些质量问题。

现以笔者经历的一小区交房验收为案例，通过对住户验收质量问题的汇总浅析，找出解决办法，以减少交房验收时的质量问题。

1 案例回顾

1.1 案例简介

该期商品房为两幢小高层，总套数276套，其中毛坯住宅176套，建设、监理、施工单位已进行分户验收。

1.2 质量问题汇总（见表1）

2 问题产生的原因

2.1 建设、施工、监理单位与住户分户验收重点不同而产生质量问题

2.1.1 建设、监理、施工单位分户验收内容

相关单位是对工程的每一户及公共部位的使用功能和观感质量进行专门验收，并且侧重于使用功能的验收。

2.1.2 住户验收内容

由于住户建筑专业知识及器械的缺乏，验收的重点是房屋内可见的部分，即观感质量的验收。

表1

2.2 分户验收时相关单位责任心不强，留下问题

2.2.1 事中不认真

现行分户验收参加人员中，建设、监理、施工单位所占比重较大，自己既是运动员又是裁判员，并且因验收的工作量大、范围广，所以部分单位会走马观花走过场，致使大量观感质量问题未被发现。

2.2.2 事后不关心

对于发现的质量问题，部分建设、施工、监理单位关心强度不够，未派专人负责维修、复检，致使问题仍然存在。

2.3 单位验收时间不同，致使验收结果有差距

建设单位因验收的内容和工作量大，单位验收时间不充裕，所以在分户质量验收时不可能做到面面俱到。

而住户只验收自己的房屋，工作量小涉及范围也小，所以单位验收时间充裕，验收仔细。

3 解决办法

3.1 对分户验收主体进行工作细分，专人专项完善分户验收内容

在分户验收前，召开验收工作会议，进行验收内容工作细分，例如：①有内廊的可以将内廊按两轴线划分为一个检验批；单元楼梯可以按照每六层为一个检验批；分户验收表中涉及的项目可以房间、独立空间为单位，全部检查并记录，功能与观感质量检查全部满足要求时，方为合格，不合格项目必须整改。②对投诉比较多的房屋渗漏方面，安排专人专项验收：规定有防水要求的楼地面，必须进行泼、蓄水试验，按照规范要求蓄水24h后观察检查是否有渗漏，放水时检查排水是否顺畅；对窗户漏水问题，在分户验收中要求施工单位做到一窗一淋，对出现漏水、渗水现象的窗户，由专人进行标注并跟踪整改。

3.2 加强责任心要求，建立惩罚机制

3.2.1 施工时严把质量关

工程施工时，要严格进行质量控制，保证最终产品的品质。例如：针对表中提到的开间和净高问题在施工时做到：①开间方面：在砌墙体摆脚时，应检查摆脚是否方正、尺寸是否正确，以减少开间不够问题；②层高方面：选择平整度好的模板、支设阶段严格控制标高，从而减少层高偏差。

3.2.2 认真分户验收，不能当做形式

（1）地面：检查地面面层粘结质量，保证无裂缝、起砂等问题，并每一间房屋地面应平整、洁净、无明显色差。

（2）墙面抹灰：检查墙面外观质量有无裂缝、空鼓、阴阳角不顺直等问题。

（3）室内空间尺寸：首先检查净开间和净高尺寸；核实空间尺寸偏差，超出允许偏差值的应及时整改，同时在粉刷过程中注意控制。

（4）门窗：先验收门窗的开启性能，后验收配件的数量、规格、位置、密封条等观感质量是否达标。并对窗户进行水冲淋试验，防止窗户渗水。

（5）防水：分户验收时应进行全面蓄水试验。

对于验收不合格的内容进行一式三份登记：一份张贴在房内，一份作为验收后的维修整改依据，一份交建设项目部进行统计汇总整理，并分析发生原因，为以后工程做基础。

3.2.3 做好验收后的复检工作

指派专人负责复检工作，对已解决的问题，需要在室内张贴的验收单上进行签字确认。

3.2.4 落实惩罚奖励机制

将住户交房验收后提出的质量问题整理汇总，与建设、监理、施工单位分户验收不合格内容进行比较分析，根据施工中、分户验收、整改复检三个时间段进行细分，按照“谁责任谁承担”原则进行惩罚。

3.3 “开诚布公”打消疑虑

针对购买者的思想包袱，应“开诚布公”打消疑虑：

（1）张贴交房标准，以便业主核对。

（2）将验收发现问题及复检情况上墙，让业主第一时间知道房屋验收时的重点和解决情况，改变其签收怕后悔的顾虑。

（3）在住房交房验收时，建设方委派专业工程师（工程专业、客服专业各一个），针对房子遗留问题给予专业解释。

（4）留下详细的专人维修电话号码，住户遇到问题时，在第一时间到达现场进行维修。

3.4 建设单位组织自查，增加单位验收时间

建设单位直接与住户交涉，出了质量问题，住户也会第一时间去和建设单位维权，为了减少纠纷，同时也是为了提高建设单位的美誉度，建设单位在分户验收前主动组织施工、监理单位进行自查，对发现的问题进行提前整改维修，以在进行分户验收时，减少工作量变相增加单位验收时间。

4 结束语

只有建设各方切实履行自己的职责，加强验收前的质量管理，再通过行之有效的分户验收，减少甚或不出现业主收房验收时的质量问题，才能最终实现和谐人居的目标。