当前形势下房地产行业的财务管理

黄鹤

摘 要：近年传统的房地产开放式财务管理模式已经不适合现在的经济形势。房地产商要从多方面改善项目经营管理，特别是要发挥好财务管理的作用，找到适合新形势的财务管理模式，实行精细化管控。

关键词：经济政策  房地产行业  财务管理

一、房地产开发行业的影响

（一）严控土地拍卖资金来源

现阶段，“国有建设用地使用权公开出让住宅用地、商住用地的购地资金（包括土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款）须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，须出具购地资金为来源合规的自有资金的承诺及相关证明材料。”该条要求的出现，给启用原始资金投资的开发商带来很大冲击;同时，也给其他规模相对较大，资金可以盘活的企业增加工作强度，对资金筹集和汇总提出了更高的要求。

（二）增加建筑面积中保障房、人才房、自持经营资产比例

2018年后，房产商竞拍的新建住宅或商业用地楼盘中，都配有不同比例的自持型物业或者无偿移交给政府的人才房或保障房。对于后期可移交的物业，开发商相对可售货源减少;而对于有自持年限要求的经营性物业，开发商的沉淀成本相对较高，涉及大量的资金占用，且不能快速脱手，给企业的整体经营管理增加难度，同时增加财务成本。

（三）金融融资难度加大成本提高

近几年，“去通道、降杠杆”成为金融行业的主要工作，金融监管部门不断加强对金融机构监管。房企的常规融资均已纳入监测调控之下，房企的融资途径很多，资金使用渠道监管越发严格，使用成本不断提高。在资金回流速度慢，前期资金投入又很大的情况下，房地产开发行业的利润很大一部分被利息支出吞噬。

当前形势下，传统的房地产企业粗放式的财务管理模式已不适用。为在日后的激烈竞争中取得稳固地位，并获得利润积累，化解危机，必须采取有效政策，充分利用财务管控，寻找可持续的有效的盈利机制。

二、降本增效加强财务预算管理作用

对于财务部门，要充分发挥预算管理，过程管控的财务管理职能。要求财务人员走出财务部门，深入了解业务，充分发挥业财融合作用。发挥审计职能，剔除本单位特殊性，比较对标单位成本，严格按预算控制成本支出。提供合理可靠的业务考核指标，充分发挥预算绩效激励作用。目前有些民营房地产开发项目，成本考核力度很大，对成本超支项目经理的处置可以说非常严厉。但仅限于事后控制，一旦成本超支事项发生，尽管责任人辞职，也无法挽回企业实际损失。这就要求企业加强事前控制，前期设计与现场工程施工紧密衔接，精细化到每个细节的成本管控。在项目基本建设指标确定之后，进行详细科学的整盘成本测算，规划盈利指标。财务在工程执行过程中，严格控制成本支出，减少成本超支情况，充分发挥预算管理监督职能。

三、规范融资管理减低财务风险

目前金融机构对房企融资的要求更高，银行对放贷要求更严。基本只做满足“432”条件（四证、资本金比例30%、二级资质）的开发贷。其中的二级资质等条件细节，还不时的加大要求，从上级母公司的资质条件满足到开发项目自身满足。信托的“明股实债”项目，“纯股+底层协议”项目不断收缩。地产私募受到极大限制，对于底层资产带借贷性质的资产及其收（受）益权产品均不予备案。《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》要求券商不得开展或参与具有滚动发行、集合运作、期限错配、分离定价特征的资金池业务。保险资金不允许投资住宅项目，倾向于商业地产、医疗养老类项目等。而且严格筛选合作机构，一般都要求是具有资产运营能力的央企。一些国有性质银行基本上只看百强、地方性龙头企业，大部分银行目前已经停掉通道业务。

面对当前的融资形式，财务管理部门应选择创新融资渠道，利用现有资产取得相对规范的低成本融资。当前银行信贷呈流动性支持和信用收紧的特征，在控制房企负债和杠杆继续快速增长的同时，保证流动性防范信用风险。在金融监管、资金回表的背景下，银行表内信贷对房地产企业的总体融资支持增加，而房企主要的资金来源也是银行信贷业务。对于银行开发用途信贷，首先要控制放贷时间和放贷金额，尽量随工程进度提款，防止资金积压浪费或转还股东贷款等不合规资金使用。对于房地产的非标融资，大部分是委托贷款和信托贷款，少量来自融资租赁、小贷和财务公司贷款。可有效利用银行委贷或信托贷款通道，增加投资房地产非标准化债权，缓解企业资金压力。但使用过程中要注意加强资产负责率控制，防范偿债能力不足风险。

目前房开企业可选择融资渠道相对较多，但我国整体的融资模式尚不成熟。不少信贷机构存在违规操作、打擦边球的情况，作为企业融资的主要责任部门，应加强财务管控，防范相关风险。

四、强化内部管理体系和治理能力

财务管理部门掌握企业的整体现金流入流出，并在开发项目的前期规划、施工监控、后期结算等过程中，都发挥着不可替代的作用。目前很多企业的财务管理职能仍停留在会计记账，出具报表，提供数据等基础工作上，并未发挥管理职能，相对的财务管理人员也缺少相关的企业治理经验和治理能力。

（一）建立会计信息系统

加强会计信息系统的建立，利用系统开发，将前期、设计、工程、配套等相关信息整合，形成系统的完整的会计信息体系，将会计人员从传统的数据报表中解脱出来。从会计信息系统中导出更精细准确的汇报数据，并可随时提供给使用者相关数据信息。将前期预计、中期实际发生、后期业绩考核结合起来，形成系统体系。

（二）加强事前监管、严控施工过程开支

会计人员可利用完善的信息系统，进行事前事中控制。此时，人的作用是弥补信息系统刚性，从而进行更严密或更灵活的监管把控。在一个项目新启动的时候，财务会计人员就要介入整体的项目可行报告，设立合理的盈亏平衡点。设置土地售价警戒值及完成目标利润的预售价格。并对脱离售价区间的项目进行预警，提示公司做相关补救措施。

根据施工进度及回款期间，合理排布企业资金使用。对于集团企业，加强资金池使用效率，合理安排資金，同时，防范资金流断裂风险。最大限度降低企业的财务成本。

（三）健全财务管控规划

针对以上财务管控措施，建立健全的企业财务制度，并认真实施管控规划。将企业的信息处理、财务数据报送、税务筹划、项目整体监管整合起来。充分发挥财务管理作用，借鉴企业“大运营”模式;依据计划管理，设置利润经营核心，把控财务现金流，实现企业产值增值。

参考文献：

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[2]宗爱云.新形势下房地产企业财务管理控制策略探究[J].财会学习，2017.

[3]汪洋.新形势下房地产财务管理现状及对策分析[J].财经界，2016.

[4]施华丽.浅析房地产业融资的困境及出路[J].纳税，2019.