从住房租赁经营模式分类看我国代管模式的未来

文/罗忆宁

采用合理的住房租赁经营模式分类方法，有利于社会各界科学地认识和分析住房租赁行业，有利于出台有针对性的行业政策。在中国大陆地区，目前最常见的分类是按照是否自持物业将住房租赁企业经营模式划分为轻资产模式和重资产模式。一般而言，轻资产模式指的是租赁企业租赁他人物业从事住房租赁经营活动，重资产模式指的是租赁企业自持物业从事住房租赁经营活动。但是在实践中，单单轻资产模式就涉及租赁经纪、代管、包租三种形式。事实上，租赁经纪属于经纪行业的范畴，而代管和包租才属于住房租赁行业的范畴。这三种形式实质上完全不同，但因为界定不清而常常被混淆。因此，有必要引入一种更科学的住房租赁经营模式分类方法，并重新审视住房租赁行业。

一、住房租赁经营模式的划分

按照房屋产权主体、出租主体和运营主体的不同，应将住房租赁企业经营模式分为自营、包租和代管三种。

1.自营模式。指的是住房租赁企业作为房东和租客签订租赁合同，由企业直接接待租客、管理住房，即房屋出租服务和经营管理服务均由企业提供。

2.代管模式。指的是房东和租客签订租赁合同，同时二者与住房租赁企业签订代管合同，由住房租赁企业负责日常管理、维修、收取租金等事务，即房东将房屋使用权直接转移给租客的同时，将房屋的经营管理服务转移给住房租赁企业。

3.包租模式。指的是房东先与住房租赁企业签订长期租赁合同，随后住房租赁企业与租客签订住房租赁合同，即房东将房屋使用权转移给第三方机构，第三方机构将房屋使用权转移给租客，同时提供运营服务。

通俗地说，自营模式就是“我的房子，我来出租，我来管理”，代管模式就是“你的房子，你来出租，我来管理”，包租模式就是“你的房子，我来转租，我来管理”。

二、中外代管模式的实践

根据以上分类可以发现，我国自营模式和包租模式发展较快，代管模式的发展则暂时滞后。而从发达国家如美国、英国、日本的情况看，代管模式具有非常重要的地位。在美国和日本，代管机构的毛利润率可达15%—25%，十分可观。据美国人口调查局的数据，2015 年美国4300万套出租房中，有22%由房屋托管公司代为管理。据日本国土交通省的统计，2011 年1458 万套租赁住宅中，有22.6%为房东自主管理，37.6%为包租，39.8%为代管。

（一）日本：东急不动产控股集团

东急不动产控股集团(東急不動産ホールディングス株式会社)是一家从事不动产业务的企业，其业务包含开发、买卖、租赁、管理、中介、建设、定制住宅及老年住宅等板块，并依照不同业务成立了六家子公司，专营租赁住宅管理的是东急住宅 LEASE 株式会社。东急住宅 LEASE 株式会社主要负责管理的租赁住宅中，代管住宅规模达9.7 万套，主要向客户提供住宅代管、租客审查、纠纷处理、代垫租金等服务。

（二）中国：厦门市优望天地社区

代管模式在中国大陆地区刚刚起步，优望公寓是其中管理规模较大的一家。优望公寓的大部分项目属于包租模式，采用代管模式的项目还较少。

优望公寓厦门优望天地社区项目属于代管项目。厦门市天地公司作为业主，通过公开招标方式，将项目整体委托给优望公寓，由优望公寓负责产品规划及设计、装修管理、招租服务、维修运营和处理纠纷等。业主与租客签订租赁合同，同时业主、租客和优望公寓签订三方托管协议。优望公寓收取租金的10%作为运营管理费。项目共有近900 间公寓，经过优望公寓的总体策划，除了统一提供多种风格的装修外，还将部分成套的大户型改造为多个小户型按间出租，提供个人租房、企业员工住房、湖里区人才公寓三类住房产品。产品推出后受到市场的欢迎，出租率保持在95%以上。

三、中国大陆地区发展代管模式的必要性

尽管中国大陆地区目前只出现了面向企业提供代管服务的住房租赁企业，还未有成规模、专业化的面向个人房东提供代管服务的住房租赁企业，但从日本住房租赁市场的发展经验看，面向个人房东的代管业务即将受到关注。

（一）有利于个人房东降低管理成本，规范市场秩序

在个人房东自营模式中，房东需要亲自筛选租客、维修、收租、处理租赁纠纷等，费时费力，若房东自住住房和出租住房距离较远，在低租金回报率条件下，房东出租意愿不强，往往使住房长期空置，造成住房资源浪费。在代管模式下，房东可通过支付代管服务费，指示代管机构按其要求筛选租客，并将日常维修、收取租金押金、处理租赁纠纷等工作一并转移给代管机构，从而降低自己的管理成本。

中国大陆地区的普租市场长期面临黑中介、黑二房东层出不穷的困扰，究其原因，还是房东管理成本太高，出于免除出租琐事的考虑，往往将住房转租给不规范的个人二房东。而在代管模式下，住房租赁企业能向房东和租客两端提供规范的专业服务，加之其更易监管，可对黑二房东形成挤出效应。

（二）有利于房东和住房租赁企业增加收益

相比包租模式，在代管模式下，个人和住房租赁企业可以获得较大的收益，降低投资风险。

假设房东有一套市场租金为每月5000 元的住房需要出租。

代管模式下，代管费用参照日本租赁服务业以月租金的5%计算，同样假设空置期为每年一个月（空置期仍收取代管服务费），第一年房东收益为52250 元。由于其后几年租金上涨的收益均归房东所有，在更长的时间段内，房东收益会比包租模式更高。假设租金每年上涨5%，则房东三年总收入达163930 元。住房租赁企业收取月租金5%的代管服务费，三年总收入为9458 元。

包租模式下，租赁企业收房价格为市场价的95%，企业与业主约定租赁期为三年，每年租金不变，每年空置期为一个月（不收租金）。因此，每年房东收益为52250 元，三年总收入为156750元。企业共投入15000元的装修成本，装修和空置期共两个月，最终以5500 元的价格出租，每年租金价格上涨5%，三年共收入197065 元，扣除其他运营成本，净利润为25315 元。

表2 三年租赁期限的房东和租赁企业收益测算

需要注意的是，两种模式下住房租赁企业的资金投入是不同的，包租模式下企业需要负担房屋租金、装修费、维修费、员工工资等支出，也需要承担房屋空置风险，代管模式下企业只需要负担员工工资，不需要承担房屋空置风险。相比之下，代管模式的风险更低，资金回报率更高。

（三）有利于挖掘个人和企业的存量房源

当前市场环境下，分散式租赁企业对挖掘个人存量住房起到了非常大的作用。清华大学房地产研究所2019 年6 月发布的调查结果显示，36%的出租房源在委托给分散式租赁企业前处于空置状态，分散式租赁企业的进入使租赁住房增加了6.7%，如允许采用“N+1”模式，租赁住房将增加9%。但在“分散式租赁企业吃差价推高房租”的舆论影响下，一些业主拒绝将住房委托给分散式租赁企业，如能引入代管模式，相信能吸引更多业主出租空置住房。

从优望公寓、乐乎公寓等服务企业房东的案例看，代管模式对挖掘和盘活机构存量房源可以起到很大的作用。自持物业的企业往往不具备运营大型租赁物业的能力，如果自建住房租赁业务体系，人力资源投入和管理成本较大，而且专业程度有限，成效往往不佳。引入专业化的代管机构，实质上就是将设计方案、改造装修、租客筛选、维修维护、收取租金、退租退押等租赁业务外包，能够获得更好的租金收益和更高的运营效益，降低租赁业务的综合运营成本，让企业专注于核心业务发展。

（四）有利于机构提供多元化服务满足多层次需求

从服务内容角度来看，代管模式可以提供菜单式服务，以多元化的服务应对市场多层次的需求。从日本的实践看，房东可以自由选择经纪服务、住房设计、装修改造服务、管理服务和附加服务等，特别是房东在代管模式下能够选择租户，要求企业对租户进行筛选以规避风险（常见筛选标准有收入稳定、家庭式租赁、租约较长等）。房东在代管模式下还可以选择设计装修、配置家电家具等服务，获得更高的租金收益和享受租金上涨的收益。这样的菜单式服务，能满足房东多样化的需求。

四、中国大陆地区代管模式发展的展望

（一）代管模式发展的路径

住房产权主体和运营主体的分离是社会精细化分工的大势所趋，代管业务有望成为住房租赁行业未来三到五年内的新增长点。代管模式的需求方主要是有闲置住房的个人业主和自持物业资产的企业业主。预计在REITs 落地后，住房租赁物业产权方和运营方的分离将变得非常普遍，大批存量物业上市需要专业管理机构的深度介入，面向企业端的代管业务会首先得到快速发展，而企业端代管业务的发展，会对普租市场产生积极的影响，面向个人房东的代管业务也将陆续展开。

从城市来看，一、二线城市市场接受度高、房东管理成本高，代管模式可能最先开展，而在租赁需求平衡的三、四线城市，代管模式的发展速度可能比较慢，但这确实是一种可提高租赁市场机构渗透率、规范租赁市场的有效路径。

（二）代管模式的供给主体

未来，可能参与发展代管模式的主要有以下几类企业。

一是传统的经纪机构。经纪机构掌握租客信息，开展代管服务的引流、获客成本较低，也可以让本身利润微薄的租赁中介行业有更好的服务延伸。经纪机构在各个区域都有分店，面向个人分散房源开展代管业务，上门带看、维修响应速度都较快，居间撮合的中介和提供代管服务的房管可以是同一人，能够给房东和房客带来更好的服务体验。

二是已开展包租业务的租赁企业。与包租业务相比，开设代管业务有三大好处：第一，消除了空置期风险。采用包租模式，房源获取成本高，企业最大的风险来源于空置期，因而会存在房屋装修完当天就出租的现象。而在代管模式下，空置期风险属于业主，企业只需提供装修改造、租客管理、运营等其拥有规模化优势的服务，不需要赶工期来压缩空置期，一定程度上可解决装修污染问题。第二，降低了资本投入。代管模式的资金投入比包租模式小，这在一定程度上可以减轻目前轻资产企业普遍面临的资金压力。第三，租金由房东确定。机构不能吃差价，自然减少了争议，同时租金下跌的风险也由房东承担。这类企业主要面向个人业主提供服务。

三是覆盖住房租赁全产业链的服务企业。对大型物业而言，产权主体和运营主体的分离是非常普遍的，具有设计、装修、金融等优势，能够覆盖租赁全产业链的住房服务企业，能为业主提供更全面的代管服务。这一类企业的服务对象主要是大型物业的持有者。

（三）代管业务的市场地位展望

代管模式的市场份额占比将不断提升。从当前中国大陆地区各种租赁企业经营模式的市场占比来看，自营模式仍是主流，占比在95%左右（自营模式中，个人业主约占99%，机构业主占比不足1%），包租模式占比约为5%，代管模式刚刚起步，几乎可以忽略不计。随着住房租赁市场的发展，租赁住房的产权方和运营管理方将逐渐分离，自营模式仍将占一定比例，但大部分租赁业务将逐渐转为包租模式和代管模式。

代管模式市场规模可观。目前，中国大陆的住房空置率较高，大量存量住房亟待盘活。据中金公司数据，中国大陆的狭义住房空置率约为12.1%。如前所述，在当前一线城市由住房租赁企业（大多数为分散式包租模式）出租的住房比例约为10%，分散式租赁企业的进入使租赁住房增加了6.7%，36%的住房在出租给分散式租赁企业前处于空置状态。代管模式能挖掘的存量房源理应同样可观。根据原链家研究院的估算，住房租赁市场的交易规模在2025 年左右将达到3 万亿的规模，假设其中20%采取代管模式，管理费为月租金的5%—10%，则代管模式每年的代管服务费收入规模将达到300 亿—600 亿元。考虑到代管模式还将带动上下游的设计、装修、维修、安保、金融、保险等行业，其对经济发展所起的作用将十分可观。

（四）代管业务的管理政策展望

通过以上分析可知，代管模式能够更好地契合市场需求，在住房租赁市场中的前景十分广阔。那么，代管模式需要怎样的配套政策呢？

第一，要厘清租赁经纪、代管和包租三种经营模式的基本定义，区分其各自职责。在实践中，不少地方主管部门没有分清三者的定义，而将其统称为轻资产模式。只有明确界定了三者的定义和职责，才能更好地出台有针对性的政策，有的放矢。此外，还应规定，在签订服务合同时，企业需在合同上明确标示其经营方式是属于经纪、代管还是包租，以方便消费者选择。

第二，分业和混业经营相结合。租赁经纪和代管是允许混业经营的，因为租赁企业自始至终只是为租赁交易行为提供服务，没有吃租金差价，这也有利于为消费者提供完整的服务。包租和代管也是允许混业经营的，两者都属于租赁服务的范畴，在合同上明确标示其属于代管业务还是包租业务即可。但是，租赁经纪和包租是必须分业经营的，因为包租业务的收益来源于为房屋带来的租金增值，可以吃租金差价，这与租赁经纪行业不允许吃差价存在冲突。

第三，建立住房租赁企业备案和从业人员准入制度。从世界范围看，美国、日本、中国台湾等国家和地区对从事代管业务的租赁企业实行了机构备案和人员准入制度。日本的《租赁住房管理业登记制度》（賃貸住宅管理業の登録制度）中规定，从事代管的机构和管理人员均在国土交通部平台登记。美国有高门槛的注册物管经理（CPM）职业资格认证制度；日本有租赁不动产经营管理士，通过考试后方可进入租赁行业，执业两年后才能正式获得证书，目前持证的管理士约有5 万人；中国台湾地区规定租赁住宅管理人员必须参加租赁住宅管理人员资格训练，测验合格获得证书后才能从事该行业。