长三角一体化背景下商业银行住房租赁金融服务

文/余琪

一、长三角一体化助推住房租赁快速发展

（一）长三角一体化的经济社会发展背景

长三角地区包括上海、江苏、浙江、安徽三省一市，地域面积约36 万平方公里，占国土面积的1/26，常住人口2.2 亿，占全国人口的1/6。2018 年长三角地区经济总量超21 万亿元，约占全国的1/4，是我国经济发展最具活力、开放程度最高、创新能力最强的区域之一，在国家现代化建设大局和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位。未来，长三角城市群将以其特有优势，驱动城市群产业升级、科技和金融创新，为国家和地区的经济发展提供源源不断的增长新动能，成为令世界瞩目的城市群，引领国家经济转型和创新发展，成为对内对外开放的关键枢纽。

长三角区域一体化发展上升为国家战略，同“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带和粤港澳大湾区建设相互配合，是完善中国改革开放空间布局、着力落实新发展理念、构建现代化经济体系、推进更高起点的深化改革和更高层次对外开放的重大探索实践。长三角一体化意义重大，内涵丰富，主要表现为“三个引领”和“六大方面”，即：引领参与国际竞争和合作，引领全国区域一体化发展，引领社会主义现代化建设；分阶段、有序推进创新一体化顶层设计，实现空间布局一体化，推进创新产业一体化，加速基础设施一体化，完善生态环境一体化，共享公共服务一体化等。

长三角区域一体化战略也是推动区域协调发展的重大实践，探索跨地区的要素流动和地区合作的新型模式，打破区域内城市间的竞争，建立区域发展协调机制，形成一体化分工、合作和协同的体制机制，缩小地区差距，促进区域共享发展、共同繁荣，进而推动长三角地区实现更高质量的一体化发展，为我国建设现代经济体系提供良好示范。

（二）长三角住房租赁市场发展政策环境

自2017 年以来，在国家“房住不炒”的号召下，无论政策层面还是市场环境，都为住房租赁市场发展提供了有效的支撑。

1．各级政府出台政策，支持和培育住房租赁市场发展。2017 年，住房和城乡建设部等九部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153 号）文件，明确通过培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制等多项措施，加快发展住房租赁市场，共12 个试点城市，南京、合肥位列其中。

国土资源部、住房和城乡建设部下发《关于利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知》（国土资发〔2017〕100 号），确定第一批在13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，上海、南京、杭州、合肥等4个长三角城市入选。

2019 年，住房和城乡建设部办公厅、财政部办公厅下发通知，决定在16 个城市开展2019 年中央财政支持住房租赁市场发展试点，并明确了相关工作方案及安排，上海、南京、杭州、合肥等4 个长三角城市入选。

上海：2017 年，上海市政府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号），明确增加各类租赁住房供应，促进购租并举住房体系建设，多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场，充分发挥租赁住房高效、精准、灵活的特点，满足不同层次、不同人群住有所居的需求。到2020 年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

杭州：2017 年，杭州市政府发布《关于印发杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案的通知》（杭政办〔2017〕4 号），明确要基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，便民高效、规范有序、体制顺畅的住房租赁监管服务体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

南京：2017 年，南京市政府发布《南京市住房租赁试点工作方案》（宁政办发〔2017〕152 号），明确围绕培育市场主体、搭建服务监管平台、筹集租赁房源、规范市场秩序等内容，全面推进住房租赁试点工作。到2020 年底，基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场，基本建成购租并举的住房制度，促进南京市房地产市场持续稳定发展。

合肥：2017 年，合肥市政府发布《关于印发合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知》（合政秘〔2017〕82号），支持房地产开发企业开展住房租赁业务，鼓励部分有条件的开发企业，在新建商品房项目中长期持有部分房源。另外，鼓励个人依法出租自有住房，支持个人委托住房租赁企业出租住房。

苏州：2018 年，苏州市政府发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的意见》（苏府〔2018〕89 号），提出了培育租赁市场供应主体、加大租赁住房的建设和供应、建立政府信息服务与监管平台、鼓励个人住房租赁消费、加大住房租赁政策支持力度、加快推进人才乐居工程建设、强化住房租赁管理和服务等七个方面。

2．长三角住房租赁市场加快发展。按照《国家新型城镇化规划》，2020 年我国仍有2 亿以上的流动人口，且继续向沿海、沿江、沿主要交通线地区聚集。2010 年全国人口普查数据显示，流动人口主要流向东部沿海地区的总趋势依然未变，东部地区吸收了全国流动人口总量的52.9%，远远超过中部、西部和东北地区。从流入地看，流动人口数量排在前3 位的浙江和江苏，分别吸收了全国流动人口总量的7.6%和7.0%。

随着以中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展新模式的建立，以城市群为主体的城镇化格局持续完善，长三角等城市群人口集聚度将持续加强，吸引聚集更多的流动人口。上海、南京、杭州、合肥和苏州的总人口约6100 万，其中流动人口约2200 万，占比36%。

人口的流动，必将带动住房租赁市场的发展。市场机构预测：3-5 年后，国内将有约2 亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5 万亿元；未来10 年，国内租房市场租金交易额将接近3 万亿元，租赁人口近2.3 亿人；2030 年，租金交易额将达4.6 万亿元，租赁人口达到2.7 亿人，一线城市租金交易额将超万亿元，包含长三角主要城市的庞大的租赁市场正在逐步形成。

虽然说，传统意义上的房地产市场是个城镇化的市场，考虑到人口的流动，租赁市场表现的区域化特征正在显现，主要表现如下。

一是租赁需求区域化转移。人口流动带来租赁需求的转移，不同区域、不同阶段的租赁需求与地方经济社会发展息息相关。

二是企业经营行为跨区域实施。现在规模较大的住房租赁企业均呈现跨区域甚至全国性运营特点，对于金融服务需求亟待加以综合考量。

三是租赁市场风险具有传染性。由于租赁行为的跨区域特点，一旦风险发生，极有可能产生跨区域的蔓延，影响范围更大。

二、在长三角住房租赁市场快速发展中商业银行大有可为

在当前长三角一体化和金融服务多元化背景下，商业银行在依托金融优势提供信贷支持的同时，还能通过搭建服务场景、打造生态圈，发挥金融科技和资源整合优势，为租赁产业链各方提供综合服务。

（一）信贷资金支持

住房租赁市场的发展，需要大量的资金投入，迫切需要金融支持。2018 年人民银行工作会议提出，将“完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系”。有别于传统的房地产业务，住房租赁具有周期长、客群广、资金紧、管理要求高等特点。商业银行应充分分析营利模式和运行特点，围绕住房租赁全链条，对症下药，创新丰富金融产品体系，满足多样化的需求，不断创新交易模式和提高服务效率。

一是开发符合住房租赁企业全生命周期的信贷产品。从项目建设到后期运营、从购买房屋到收妥租赁权，提供期限和利率满足实际经营需求的住房租赁贷款。

二是开发符合规范管理要求的个人住房租赁贷款。商业银行应做出表率，配合政府落实对“租金贷”产品的管理要求，通过资金监管、企业准入、综合授信等方式，规范产品经营，净化市场环境。

三是开拓住房租赁市场资金来源。支持和创新租赁资产证券化的推广，配合央行和住建部加快推进REITs 产品和住房租赁专项债试点，积极提供财务顾问和发行顾问服务。

四是完善融资方式和退出机制。紧紧围绕国家政策要求，探索集体用地建设租赁用房、非改居等项目融资方案，提供对建设、并购、重组和运营等的资金支持，为租赁机构提供更灵活的融资方式和退出机制，加速机构化趋势，推动租赁市场规范化建设。

（二）支撑金融科技

商业银行可以依托金融科技优势，在统一市场形成的过程中，使房屋、价格、区位、楼层信息公开透明，区块链、大数据技术，准确快速反应市场供求，助力政府建立统一的数据标准和技术规范，推动长三角住房租赁市场规范发展。

同时，商业银行应开发建设住房租赁综合服务平台，为政府、企业开展住房租赁业务提供系统支撑和技术服务，支持房地产长效机制建设。

例如，2018年底开始有商业银行与国家住建部门合作，开发建设住房租赁监管系统和公租房系统，并在全国范围内进行推广应用，提升地方政府住建部门信息化管理水平。

再如，2019 年配合推行全国公租房信息贯标和联网采集，其中南京市作为首家试点城市，联网采集工作得到了住建部的肯定。

（三）参与市场建设

商业银行可以成立子公司，通过搭建住房租赁场景，以实体形式进入住房租赁服务市场，与包括中介机构、住房租赁企业和装修、物业等供应链企业在内的各类机构开展合作，盘活存量，扩大供给，平抑住房租赁市场价格，努力纾解长租难的社会痛点。

据悉，建设银行和中国银行已经在长三角地区成立了住房租赁专业公司。建设银行在推进住房租赁战略中，推出了“存房”业务，为客户提供不动产财富管理，发挥资源整合、资金提供、信用支撑三大优势，围绕租赁业务，打造以银行为核心的住房租赁生态圈，并以住房租赁为引擎和纽带，培育新业务，开辟新航道，在生态圈内的各类场景中，实现获客、活客目标。

（四）发起产业联盟

商业银行可以发挥客户群体众多，上下游产业链聚集的平台优势，联动长三角区域内评估、装修、家居、物业等外部服务专业供应商，延伸生态链条，激活要素市场，汇聚各方力量，推动租赁产业联动、战略联盟和生态圈建设，在场景消费中获客、活客，实现银行转型发展。

据了解，2019 年10 月11 日，在由建信住房服务有限责任公司倡议并发起的第一届住房租赁产业联盟大会上，15 家首批联盟成员单位现场签订住房租赁产业联盟协议，联盟中大部分成员企业来自于长三角地区。会议旨在加强联盟成员之间信息、技术、服务的融合与共享，推动实现金融服务、市场经营和政府管理的有机统一和相互促进，构建规范、高效、共享的住房租赁体系，提供优质的住房租赁产品和服务，支持成就品质安居新生活。

（五）联防区域风险

近两年，各地包括长三角地区租赁企业暴雷现象频发，引起了各地政府的高度重视。为此，主要城市从不同角度，集中开展乱象整治工作，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为，加快长效机制建设。

上海：2018 年9 月，上海五部门联合发文《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，规范租赁企业办理个人租金贷。

杭州：近期出台《资金监管办法（讨论稿）》，加强租赁企业监管。

南京：房屋租赁指导中心一个月内两次发布住房租赁风险提示。

总体来说，各个城市需要携手合作，尤其需要重视系统性风险。与匹配个人住房抵押贷款的风险策略不同，租赁贷款业务更加依赖基于人的、实时跟进的风控手段，商业银行应履行责任，前瞻性地做好风险控制技术和体系的研究，加强业务风险联防，对企业统一授信，统一风险偏好，风险信息共享，合规开展租赁贷款业务，规范市场行为，提供资金监管相关服务，为住房租赁市场的健康发展保驾护航，防范长三角住房租赁系统性风险隐患。

三、建设银行全力支持长三角住房租赁市场发展

（一）研究制定长三角一体化发展服务方案

近期，中国建设银行研究制定了支持长三角区域一体化发展总体服务方案，对区域合作发展、创新驱动发展、基础设施建设、生态环境共保等领域有针对性地提出了工作措施，明确将支持住房租赁业务、支持小微企业发展，实现金融赋能社会。

一是贯彻落实中央精神，严格执行房地产调控政策、差别化信贷政策和监管要求，保持长三角地区房地产业务持续稳定健康发展。

二是运用“互联网+大数据”技术，依托金融科技，服务于房地产领域，特别是服务于住房租赁领域的发展。

三是抓住长三角地区经济规模大和城镇化质量高的区域特点，支持长三角地区分行围绕住房资金链，配合做好住房资金管理服务。

（二）在住房租赁实践方面迈出坚实的步伐

在长三角一体化的进程中，建设银行作为在住房金融领域有着三十多年经验积累的国有大型商业银行，依托创新运用共享经济与金融科技相结合的新金融模式，积极推进住房租赁战略，通过产品创新、公司设立、品牌打造和系统服务等取得富有成效的结果，支持长三角一体化建设，为长三角住房租赁发展启动新动能提供服务。

一是开发建设住房租赁综合服务平台，为政府、企业开展住房租赁业务提供系统支撑和技术服务，提升地方政府住建部门信息化管理水平，协助建立长效机制。

二是在上海、江苏、杭州、合肥等地成立建信住房子公司，创新推出“存房”业务，目前已累计提供房源3 万多套（间）。

三是通过搭建住房租赁场景，打造住房租赁生态圈：面向企业类客户，提供对公、投行、资管、信托、融资租赁、财险等产品；面向个人类客户，提供个人贷款融资、委托提取、支付结算、投资理财、资金监管、保险、综合金融服务、非金融增值服务等产品。

四是倡议发起第一届住房租赁产业联盟大会，强化联盟成员之间的服务与合作。

五是积极跟进中央开展财政支持住房租赁市场发展试点进展，在上海、南京、杭州、合肥等地与各相关主管部门对接，配合提供奖补方案和建议。

（三）持续助力长三角实现人民住有所居的梦想

作为国有大型商业银行，建设银行有责任也有义务，不断发挥传统优势，在政府部门的指导下，紧跟中央战略部署，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”政策，发挥大行责任担当，服务大众，赋能社会，把解决社会痛点当成自身使命，用金融力量解决百姓住房难、租房难的“安居”问题，为支持和培育长三角健康可持续的住房租赁市场作出应有贡献。