房地产企业内部审计完善路径

崔敏捷

(兰州财经大学 甘肃 兰州 730020)

一、引言

房地产企业属于资金密集型企业，受到国家政策与经济环境的影响较大，是一个高投入、高产出、高风险的行业。大量资金的频繁往来，项目数量多、规模大，使得房地产企业的审计工作具有相当的难度。相关法律法规的不够完善也使得审计难度加大。内部审计作为与外部审计相对的工作形式，其目的在于帮助企业发现问题，督促相关部门改进，使得企业有能力面对市场日益复杂的环境和日益多样的风险，促使企业健康发展。可以说，内部审计就是企业的“探照灯”。而在房地产企业中，内部审计格外受到重视，帮助企业提高项目风险防范和控制能力，助力企业展开最有效的管理活动。

二、房地产企业内部审计重点关注的事项

房地产企业进行内部审计最重要的目的是发现问题，为了达到这个目的，考虑房地产企业的特殊性，在日常审计时，内部审计师应重点关注以下五个方面，有重点地进行审计，从而节约审计资源。

(一)开发成本

开发成本是房地产企业资金投入最多的部分，也是项目开展的前期工作呈现。对于开发成本的审计内容应包括：土地使用权出让金、土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、公共配套设施费等。在审计时，也要注意开发成本的费用计算和分配是否合理，以及开发成本的分类是否合理。

(二)库存商品

库存商品是房地产企业的项目工作结果，是已开发完成待售或在售的土地、房屋及配套设施等。内部审计师在审计库存商品时，要注意企业的成本结转是否存在跨期现象，是否及时准确地结转了成本，相关费用的预提标准是否合理等情况。还应核实库存商品的数量及金额，需要根据相关部门提供的所有项目的产值、面积指标、单方成本、已售及未售回款、面积等详细信息，来具体判断期末存货是否存在虚增的情况。

(三)费用支出

费用支出最重要的是需要核查其是否存在跨期现象。此外，还需要关注费用是否存在明细科目不清晰、明细科目设置不规范、费用归集不合理、费用预提不合理、费用提取标准不合理等现象，尤其需要审查管理费用的分配情况，比较本期发生额与上期发生额的变动情况。

(四)债权和债务

审查债权和债务情况主要是需要审查应收账款，应付账款和借款等科目。尤其是应收账款，关注金额大、账龄大的应收账款，审查销售合同，查明其金额或账龄较大的原因，谨慎考虑是否会造成坏账损失，核查坏账准备的计提标准与应收账款的冲销标准等情况。

(五)销售收入

销售收入主要为预收账款和主营业务收入。内部审计人员要查看销售合同、销售月报表、到售房部了解实际售房情况，审查企业售房收入是否按时入账、尤其是采用按揭贷款销售商品房的，是否按照会计准则要求将预收房款列入了“预收账款”核算，审查是否按照新收入准则的规定及时结转销售收入等情况。

三、A房地产企业内部审计实施现状

A房地产企业的内部审计人员，结合上述审计重点关注事项，在对财务报表内部审计流程中采用“重点关注、重点审查”的方式，发现以下问题并敦促财务部门及时进行整改。

(一)实收资本出资问题

在公司法允许公司认缴出资成立后，A房地产企业存在不对注册资本履行货币实缴流程的现象，而是直接通过账面借方记“其他应收款——股东”，贷方记“实收资本——某股东”，来进行账务处理。此种做法与企业会计准则中对实收资本要求货币或实物必须出资到位的要求相悖，不符合企业会计准则对实收资本的定义。在这种情况下，A房地产企业期末“其他应收款——股东”的金额与对应股东期末实收资本金额完全一样，明显属于虚挂实收资本或者抽逃实收资本的情况。因此，内部审计人员出于谨慎考虑，应建议企业对实收资本进行货币资金实缴，避免后期实收资本问题影响企业正常业务。

(二)项目毛利率核算问题

基于成本与收入匹配的原则，企业在核算成本时就要考虑其核算方式是否能产生核算结果与收入相匹配的问题。在A房地产企业中，项目毛利率核算方式造成的项目毛利率波动异常的现象也比较常见。例如项目A在2019年的主营业务收入为80,339,121.55元，主营业务成本为148,963,348.63元，该项目毛利率为-85.42%，同期另一项目B在2019年主营业务收入为736,842,301.75元，主营业务成本为247,298,166.90元，该项目毛利率为66.44%。造成这种现象的主要原因是项目在前期核算成本时，对项目后期增加的成本无法准确做出预计，造成项目销售前期成本计提不足，所有后期单方成本变动增加的成本均在项目清算后期才体现出来，因此造成前期结转成本不足，后期留存的存货成本较大，财务报表各期之间毛利波动大，前期结转收入时多交企业所得税，后期项目利润亏损，清算时要大额退税难的问题。

(三)坏账准备计提问题

房地产企业可能会在应收账款计提坏账准备中，对应收增值税部分未计提坏账。按照应收款项计提政策，应该对同一类型应收款项采用同一坏账计提标准，不应该只对应收不含税金额计提坏账准备，对应的应收增值税部分不计提坏账准备，因为同一销售业务中，应收的不含税价款和应收增值税金额可回收风险一样，计提方法也应该一致。同时，企业也会存在其他应收款的坏账计提标准不一致的问题，例如A房地产企业的子公司S企业，期末“其他应收款——应收押金及保证金——其他押金及保证金”中同时存在按照账龄分析法正常计提坏账的公司往来，还存在个别认定法计提坏账的公司往来，对于业务操作中同一类型的应收款没有统一规定，所以判断账龄计提方法也存在随意性。因此内部审计师对于坏账准备的计提标准要进行核查，避免企业随意计提坏账准备，谨慎考虑应收账款能否按期全额收回。

(四)应交税费挂账问题

内部审计师在对A房地产企业进行内部审计时还发现，该公司应交税费的挂账串户现象比较明显。例如P子公司，2019年12月31日的“应交税费——个人所得税”科目期末为借方余额1,447,641.03元，“应交税费——代扣代交税金——个人所得税”科目期末为贷方余额983,033.13元，贷方983,033.13元挂账为2018年12月31日挂账，2019年度全年未发生变化。经核查，此项挂账长期不变及期末出现应交个人所得税借方余额，主要由于前期代扣个人所得税不足造成。此科目不应出现借方余额，亦不应出现长期挂账不缴纳的情况，每期末贷方余额应为下月除应缴纳的个人所得税金额。同时“应交税费——营业税”期末为借方余额119,817.60元，此金额为2019年年初挂账金额，2019年全年未发生变化。此科目不应出现借方余额，亦不应出现长期挂账不缴纳的情况。因此在审计时若出现此类借方余额挂账的应交税费余额时，内部审计师应进行全面核查，并查找造成期末借方余额的原因，同时对所有应交税费二级科目贷方余额进行核查，与次月应缴纳的税费核对，确定期末应交税费余额是否正确。

(五)成本预提与结转问题

内部审计师发现A房地产企业及其子公司和联营企业普遍存在期末成本预提标准不一致的问题，有的公司采用的是将在途发票进行预提，有的公司按照合同产值进行预提，标准不统一造成了前期开发成本多预提，因此在2019年就出现了很多公司大额冲回前期多余预提成本的情况。例如A房地产企业的子公司X公司，仅2019年度就冲回了成本71,101,957.57元。针对期末预提开发成本，内部审计师应督促企业财务部门结合项目已签订合同情况，按照合同逐一核对产值，期末核对开票付款情况，将已发生产值为开票部分进行期末预提，防止项目前期结转成本不足，毛利率过高，项目清算时毛利过低，造成企业所得税缴纳提前的问题。同时，内部审计师还发现A企业的子公司K公司在期末存货中的开发成本为77,672,804.72元未结转至完工开发产品，是预留的售楼部成本。造成成本没有及时结转的原因是售楼部的竣工备案证一直没有办下来，但实际售楼部已经使用，并且对外出租每年有租金收入，应该按照暂估成本结转到投资性房地产，后期如果成本有变化，可以再对投资性房地产成本进行调整。目前不结转售楼部成本的做法，造成期末存货成本虚增，同时当期租金收入与租赁成本不匹配，造成当期利润虚增，期末存货成本虚增。

四、房地产企业完善内部审计的路径

内部审计对于房地产企业的健康发展来说具有重要的意义，完善内部审计，也就是完善企业健康发展的路径。在实际操作中，需要企业从管理层到员工、从顶层设计到底层执行都提高意识，强化内部审计的作用。

(一)提高地产企业管理层对审计工作的重视

房地产企业管理层应充分了解内部审计的作用和职能，提高对内部审计的重视程度，意识到内部审计对企业的重要性。从企业文化层面来说，企业应当建立优秀的内审文化并大力宣传；从机构建设层面来说，企业应当单独设置内部审计部门，使其独立运行，向董事会负责；从制度建设层面来说，完善内部审计与内部控制制度，严格执行制度要求，确保内部审计工作得以顺利开展，

(二)把握审计业务的关键控制点

房地产企业内部审计师应借鉴注册会计师审计的流程，从风险评估开始，根据重点关注事项与管理层的要求安排审计计划，从整体层面把握审计风险。其次，根据具体审计项目的目标，选择工程、内控、经责等专项或常规审计方式，根据审计资源的多少考虑采用企业内部审计、与注册会计师事务所联合审计或内审外包等审计方式。在开展具体审计业务时，根据前述五大审计重点关注事项，制定合适的审计计划，把握审计业务的关键控制点，从而达到控制风险、保证审计质量、节约审计资源、提高审计效率的目的。

(三)提高内审人员专业素养

加强内部审计师的专业素质和素养，定期或不定期召开审计业务培训，加强专业知识技能的储备。采取一定的奖励措施鼓励内部审计人员学习与房地产业相关的招投标、预算、决算等方面知识，培养复合型人才。在人才引进方面，要注意引进具备专业技能的人才，提高人才引进的标准，壮大内部审计队伍建设。此外，要树立内部审计部门不是闲职部门的理念，拒绝非专业人员的在任，使得内部审计部门能够依据自己的基础知识和专业技能向企业提供具有参考性的改进意见，帮助企业防范和控制风险。

(四)采取风险预警使审计监督关口前移

将审计发现的问题进行系统的梳理，将不同开发阶段的重点和风险相关联，可以编制一本房地产审计问题风险库，让各项目不断加强学习，对各类风险在问题出现前及时规避，对新开项目“重点预警”，对开发中项目“持续预警”，对收尾项目“阶段预警”，有效地规避各类问题的发生，实现了审计监督关口前移，提升公司管理创效水平。

(五)强化信息化支撑

信息化审计是未来审计的发展方向，内部审计也应当顺应发展，采取相应的发展措施，推动企业建立信息化审计流程。而信息化审计也离不开软件和硬件的支持。企业应当引进相关专业人才，为信息化审计的建立和发展提供智力支持，编写适合本企业的审计软件。同时，借助大数据分析的优势，增强内审监督的时效性和穿透力，让内部审计不仅能发现问题并督促整改，还成为助力企业腾飞的重要帮手。

五、总结

房地产企业需要从管理层开始推动完善内部审计制度，构建科学的权力制衡机制，严格调控下属各部门之间的责任关系，实现内部审计管理工作效益的最大化。内部审计师应不断学习不断进步，提高自己的专业素养，充分发挥内部审计问题发现的作用，督促相关职能部门进行改进，并提出适合企业发展的合理化建议，帮助企业防范和控制风险，应对市场挑战，实现公司的良性发展。