浅析经济发展引发的小区车位、车库法律归属问题

(青岛大学 山东 青岛 266071)

一、当前我国小区车位、车库归属问题的现状

自改革开放以来，我国的经济发展水平得到了惊人的发展，与此同时，人们的消费水平也在逐步提高，人们对于购买汽车的欲望越来越大，汽车已经成为很多家庭中不可缺少的交通工具；但是，小区车位、车库的数量仍然跟不上私家车数量；供求矛盾的扩大使得小区业主与开发商之间的矛盾纠纷越来越大。当前，小区的停车位归属问题已有定论，争议不大，《物权法》第74条第三款对此进行了规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有”；此外，停车位作为小区业主的公摊面积，在买房时已计入购房的价格，所以停车位理应属于小区业主共有的部分；但是小区车库就不一样了，小区车库由开发商在小区业主非共有部分上修建的，其归属问题一直模糊不清，有部分学者认为其属于开发商所有，因为购房时，开发商已经与购房人在合同中明确约定小区车库不属于业主所有，由开发商所有。另外一部分学者认为，小区车库应当由小区业主所有，因为小区车库在业主共有的土地上修建的，理应属于小区业主所有。

二、当前我国关于小区车位、车库归属问题的法律规定及不足之处

《物权法》第74对于小区车位、车库的归属问题进行一些规定，第一款是“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”；第二款是“建筑区划内，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。第三款是“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有”。但从该法条我们可以看出一些不足之处，如该法条只对车位、车库进行了原则性的抽象规定，但是该规定比较模糊，也没有规定遇到此纠纷时该如何解决。因此，亟需有关部门进行相关立法进行完善。

三、小区车位、车库的法律性质

当前，关于小区车位、车库的法律性质仍然模糊不清，需要不断的探讨。从主物与从物的关系来看，主物是购房人购买的房屋，而车位、车库作为房屋的基本配套设施，其是房屋的从物，根据从物附属主物的法律规定，车位、车库不能作为开发商单独所有的物体进行买卖，车位、车库连同房屋应一并由业主所有。从建筑物区分所有权的角度来看，当前我国法律对于车位已有相对明确的规定，车位属于业主所有；但是对于车库的归属，仍然模糊不清，仍然需要通过相关立法去明确，只有这样，才能保证小区业主与开发商利益的平衡。从民法添附的角度来看，小区的车位、车库和房屋结合在一起，才能构成一个完整的整体，才能发挥完整的功能，也只有把二者结合在一起，才能形成一个新的物，对新的物的所有权是业主与开发商签订房屋合同所取得。

四、造成我国小区车位、车库归属问题存在的原因

1.小区人多地少的供求矛盾

在我国，有很多小区都面临这样的现状：“小区车位、车库的数量紧张，整体数量少，收费高，不能满足业主的停车需求”，深层次的原因在于小区人多地少的供求矛盾。这样就导致小区业主与开发商、物业管理部门的纠纷越来越大，从而出现小区车位、车库的所有权到底是归开发商所有还是归全体小区业主所有的问题。

2.相关立法规定存在不完善之处

尽管我国物权法第74条规定了有关小区车位、车库的归属的问题；但是该规定相对来说比较抽象，没有规定当当事人之间约定不明或者没有约定时该怎样处理。又如物权法第74条第二款规定“建筑区划内，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”此款规定实质上把小区车库的归属权划给了开发商，如果小区业主需要使用车库，可以通过向开发商购买、出租等方式，这就在一定程度上导致了开发商处于优势地位，而业主处于劣势地位，从而使小区车库的价格越来越高，这也在很大程度上面导致小区车库归属权纠纷的存在。

五、缓解小区车位、车库归属问题的建议

1.通过相关政策鼓励开发商多建造符合需求的车位、车库

由于人们消费水平不断提高，人们追求更高层次的需求，人们对于自家私家车有车位、车库的需求也越来越大；而产生小区车位、车库归属权纠纷的一个主要原因就是开发商建造的小区车位、车库的数量比较少，不能满足当前小区业主的需求。因此，相关部门通过紧密合作，信息共享，发挥政府的产业扶持等手段，出台相关优惠政策让开发商多建造车位、车库，以满足人们的需求。

2.完善相关立法的缺陷

我国物权法第74条对车位、车库归属问题的规定存在很多模糊之处，不利于维护社会的公平公正。我国预计在2020年将颁布民法典，我相信此问题在完善过的立法中将会得到一个很好的解决，从而更好的平衡小区业主与开发商之间的利益。