"三供一业"物业分离移交模式中物业公司面临的困境及解决方案探讨

摘 要：为有效减轻国有企业负担，使国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能。2016年6月11日国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》，要求国企将家属区水、电、暖和物业管理职能从企业剥离，转由社会专业单位实施管理。但在国企职工家属区物业分离移交之后，作为接收单位的物业公司在物业管理服务中却面临着一些难题，本文中笔者收集了在提供此类法律服务过程中所遇到的一些典型性的问题，并有针对性的提出解决方案，希望为同类物业管理问题提供一些思路。

关键词：三供一业;物业管理

随着国有企业职工家属区物业分离移交工作的推进，被移交的职工家属区经过改造期、过渡期，目前基本上处于物业公司的独立管理期，移交单位已逐步退出了职工家属区的物业管理。随着移交单位的退出，过渡期物业费优惠政策的结束，市场化物业管理标准的建立，移交小区在物业管理中慢慢呈现出相关的问题。

一、国有企业职工家属区物业服务中遇到的问题

（一）业主物业管理消费观念未形成，物业费收取困难，业主交费率偏低。

国有企业移交的家属区，大部分住户都是企业的职工，之前一直是由国企的后勤部门、物业管理部门在提供基本的垃圾清运、保安、保洁等物业服务，由此所产生的费用也都是由企业自己承担，业主并不需要交纳物业费，物业管理服务移交给专门的物业公司之后，业主仍保留有原来的生活习惯，并没有形成物业管理消费观念。而物业公司的收费率高低直接影响到物业公司的服务质量，服务质量降低物业费收取就会更加困难，由此就会形成一种恶性循环。

（二）部分移交小区的业主对物业公司收费的合法性产生质疑，不认可物业公司的法律地位。

物业公司依据“三供一业”分离移交政策及政府的指派接收国企职工家属区的物业管理，在具体操作中一般有三种方式：

采用与移交单位签订《物业分离移交协议》的方式进行，在《物业分离移交協议》中对移交家属区的基本情况、提供物业服务的范围、物业费收费标准等进行约定。笔者认为，该类《物业分离移交协议》的性质相当于前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，业主应该依据《物业分离移交协议》的约定交纳物业管理费。

移交家属区成立的有业主委员会，物业公司在与移交单位签订《物业分离移交协议》的时候虽未在协议中约定物业服务的相关内容，但另行与小区的业委会签订了《物业服务合同》，对物业服务的相关内容进行约定。

在上述两种情况下，物业公司在依据《物业分离移交协议》、《物业服务合同》的约定提供物业服务的前提下，向小区业主收取物业费无可厚非。有争议的是下面这种情况：物业公司在与移交单位签订的《物业分离移交协议》中对服务范围及收费标准并未约定，移交小区也未成立业主委员会无法签订《物业服务合同》，只是与移交单位协商确定了收费标准并向业主公示，这就造成该类小区的业主对物业公司收取物业费的法律依据产生质疑，不愿意交纳物业费。

（三）移交单位向物业公司移交的用来补贴物业管理费差额的门面房被占用，回收困难，导致物业公司对门面房的使用权、收益权受到侵害。

移交单位为了补贴物业公司物业管理费的差额，大部分会在签订的《物业分离移交协议》中约定：将移交单位原后勤部门管理使用的门面房、职工住宅区公共性资产等一并移交给接收的物业公司，用于过渡期后物业管理费用的补贴。但是移交的门面房存在各种情况，有的是移交单位之前已对外出租，租赁合同未到期;有的是门面房一直被单位职工使用，且未与单位签订租赁合同;更有的职工以二房东的身份将门面房再次对外出租收取租金，上述种种情况导致物业公司回收门面房面临各种困难。

（四）国有企业职工家属区的地面停车位使用权是否归全体业主引发争议，物业公司收取停车管理费经常遇到阻力。

国企职工家属区地面停车位使用权是否归全体业主所有是物业服务公司在进行法律咨询时经常提到的问题，原因是家属区的业主认为地面停车位占用的是小区的公用道路、空地，停车位的使用权应该归全体业主，物业公司不应该收取停车管理费或者认为收取的停车管理费应该归全体业主所有，这些会导致物业公司收取停车管理费经常遇到阻力。

二、物业公司面临问题的解决方案分析

关于上述提到的物业管理中遇到的问题，笔者认为应该从以下几方面入手进行解决：

（一）物业公司要提高服务质量、增强服务意识，引导业主形成物业管理消费观念解决物业管理中的难题，首先需要解决的就是业主对物业公司的认可程度和接受能力，移交的职工家属区物业费收不上来的一部分原因是物业费“从无到有”的模式增加了业主的生活成本，业主需要一定的适应时间，另一部分原因是物业公司的工作未得到业主的认可，还有待提高，这就需要从两方面着手同时改进。一方面要提高业主对小区商业化物业管理模式的理解和认识，明白家属区物业管理市场化是趋势。物业公司也要加强物业管理的必要性及入住小区合法性的宣传、公示物业服务的范围、标准以及物业费的收取标准，做到公开透明，让业主体会到物业公司能够提供比未移交之前更全面、更专业、更好的物业管理服务;另外，对于物业公司自身来说，应尽最大努力提高服务质量、增强服务意识，做到从人到事全面提升，增强工作人员的服务意识、对业主反馈的事情及时回复，完善小区的配套设施，增加业主的满意度，这样才能提高物业费的收费率。

（二）在现行法律规定的基础上，完善物业公司收取物业费的法律依据。

“三供一业”物业分离移交存在一定的特殊性，而且在出台移交政策的同时也未配套具体的实施方案，导致在实际操作中存在一定的不足之处，存在只签订有《物业分离移交协议》，协议中未约定物业服务的相关内容，且小区也未成立业主委员会，无法签订《物业服务合同》的情形，这些不完善之处需要在现有的法律规定之中寻求有效的解决方法，因此，笔者认为可以按照以下方式处理：

（1）在移交单位配合的情况下，与移交单位签订《物业分离移交补充协议》或者签订《前期物业服务合同》对物业服务的内容及物业费、车位管理费的收取标准等进行约定。

（2）请求移交单位及小区所在社区、街道办事处协助、主持召开业主大会，对物业服务范围、物业费、停车费收取标准等物业服务事项进行表决。根据《物业管理条例》第12条的规定，该项表决需要经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方为有效。业主大会合法表决通过的事项对全体业主具有约束力。

另，也可通过召开业主大会选举成立业主委员会，在业主委员会成立后，与业主委员会签订相关的《物业服务合同》。

（3）业主大会会议也可以采取书面征求意见的形式进行。如果召开业主大会存在困难，也可以将物业服务范围、物业费、停车费收取标准等物业服务事项做成业主大会书面征求意见表，入戶征求业主意见，书面征求意见经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意也视为有效决议，对全体业主具有约束力。

（4）如果上述渠道均不畅通，根据《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，根据该条规定，笔者认为，虽未有书面的合同、协议，但如果物业公司向小区业主提供了物业服务，业主也接受的，在双方之间形成一种事实上的物业服务合同关系，双方均应该履行相应的义务。

（三）分类型、有针对性性的解决移交门面房的收回问题，保障物业公司对门面房的使用权和收益权。

首先，对于门面房移交时移交单位对外签订的门面房《租赁合同》已经到期的，如果租户有续租意愿的，直接由物业公司出面与租户重新签订《租赁合同》，如租户不愿续租，可要求其搬离并腾空房屋，由物业公司自行使用或另行对外出租。

其次，对于门面房移交时，移交单位对外签订的门面房《租赁合同》未到期的，依据《合同法》第七十九条、八十条的规定，可以要求移交单位把与租户签订的《租赁合同》中所享有的全部权利，包括但不限于享有收取租金、续签合同、解除合同、收回房屋、违约赔偿等权利全部转移给物业公司，并依法通知租户，由物业公司承接合同权利，此方法既能保障物业公司能够实际享有移交门面房的收益权，也能保障租户原有的租赁权利不受损害。

最后，对于既未与移交单位签订租赁合同又占用门面房不搬离或者把房屋另行出租牟利的，物业公司可以提起诉讼，通过法院的强制执行手段腾空占用的房屋，维护自己的合法权益;（四）明确职工家属区地面停车位使用权的归属及停车管理费的性质地面停车位从根本上体现的是一种土地使用权，职工家属区地面停车位使用权的归属需要在了解小区房屋性质的基础上，从根源上去进行分析，而不能简单地按照商品房小区进行类化处理。

国有企业移交的职工家属区，大部分属于单位的房改房，不同于一般的商品房。对于一般的商品房来说，小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。根据物权法第七十四条第三款的规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但是房改房小区却有所不同，房改房又称为“已购公房”，业主取得单位的房改房产权时一般未交纳国有土地使用权出让金，不享有土地使用权，房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房。所以，房改房小区院内土地的使用权不能当然的属于业主共有，而应该属于土地使用权登记方所有，一般登记方是作为建设单位的国有企业。

另，笔者认为，物业服务公司收取的停车管理费与停车位使用权归谁所有、使用车位的人是购买的还是租赁的并没有必然联系。物业公司收取的停车管理费从本质上来说它并不同于地面停车位的租金、场地租赁费等经营性收益，这类因停车位使用权所产生的收益应该归享有使用权的主体所有，但是车位管理费是包含停车秩序管理人员人工成本、清洁卫生维护成本、安防监控设备维护成本在内的费用，这部分费用应该由物业公司享有，这是物业公司提供停车管理服务所应收取的报酬。

三、结语

物业公司依据“三供一业”分离移交政策，接收国有职工家属区的物业管理服务，其本身带有一定的政策性、特殊性，并受到小区客观条件、业主意识等多方面的限制，物业公司在此类小区进行物业管理时所遇到的困难和阻力多于普通的商品房住宅小区。但不论是国企职工家属区还是商品房住宅小区，物业公司提供的都属于物业管理服务，虽现行物业管理方面的法律规定也许并不能完全解决此类国有企业职工家属区物业管理中所面临的问题，但仍应从现有的《物业管理条例》、《物权法》等法律规定、法律基本原则中寻找解决问题的方案。

参考文献：

[1]杨梦桃.房改房物业管理探析[J].居舍，2020（7）

[2]陈韬健.房改房小区住宅共用公摊面积的出路[J].热点，2007（12）

作者简介：

崔萌萌，女，汉族，河南许昌人，硕士，研究方向：诉讼法学。

（河南邦科律师事务所  河南  郑州  450000）