商铺租赁纠纷中出租人留置行为的法律分析

金刚

在商铺租赁实践中，承租人因经营不善等原因欠付租金的情况屡有发生。出租人为最大限度维护自身合法权益往往会通过扣留、处置承租人放置在租赁商铺内的物品以达到迫使承租人偿还租金并减少经济损失的目的。这种行为非常類似物权法中留置权的行使。

一、商铺租赁纠纷中，出租人不享有物权法所规定的留置权

《物权法》出台前，我国关于留置权的规定散见于《合同法》《担保法》及相关司法解释中。《物权法》沿袭了《担保法》中规定留置权为担保物权的立法例，并于第230条规定“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿”;于第231条规定“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外”。基于新法优于旧法的原则并依据上述规定，留置权的适用已扩展至整个债的范畴。只要符合成立要件，无论是合同债权还是基于无因管理、不当得利、侵权行为等的非合同债权，都可适用留置权。

留置权的适用应当具备三个要件：一是债权人的债权已届清偿期;二是债权人合法占有债务人的动产;三是动产应当与债权属于同一法律关系（企业之间留置的除外）。当承租人欠付高额租金等费用时，已满足留置权有关“债权已届清偿期”的要件;但出租人留置承租人物品的行为通常不满足“合法占有”的要件，而出租人留置的承租人动产也不满足“应当与债权属于同一法律关系”的要件，理由如下：

（一）关于“合法占有”要件。

合法占有的前提是有法律上的依据或原因：一是基于法律行为而发生的占有，如买卖合同中的交付占有;二是由法律直接规定的基于事实行为而发生的占有，如代收他人包裹行为在满足无因管理要件时，可认定为合法占有。但在商铺租赁合同纠纷中，出租人对承租人放置于商铺内动产的管理、控制，既非基于法律行为的占有，法律也未规定此事实上的管理控制构成合法占有，因此并不满足“合法占有”要件。

在租赁合同中对承租人根本违约时，出租人有权采取措施控制、占有租赁商铺承租人物品的行为做出明确约定，是否可以作为出租人“合法占有”的依据？笔者对此持否定观点。如果“合法占有”的问题可以通过约定来解决，就会出现留置权可以通过当事人约定来实现的可能，则违反了物权法定原则;在实践中也很可能产生出租人利用签约优势过分强化“合法占有”条款，而在实际履行中过度维权的情况。

（二）关于“同一法律关系”要件。

留置权规定“动产应当与债权属于同一法律关系”为要件，意味着债权人所能行使留置权的动产只能是该法律关系中的客体。而在商铺租赁合同的法律关系中，客体是租赁的商铺而非可留置的承租人动产，因此这一要件也不满足。

此外，商事行为往往具有持续性和多次性的特点，企业之间很可能基于频繁的商事活动形成复杂的债权债务关系集合体。《物权法》第231条的但书规定“企业之间留置的除外”正是出于对商事交往活动中形成的整体利益关系平衡的考量做出的规定。而商铺租赁与商事行为存在明显的区别，即使合同双方均为企业，通常也会被认定为普通民事行为，因此《物权法》第231条但书规定并不适用。

二、在商铺租赁合同纠纷中，将出租人留置行为定性为自力救济，对出租人较为有利。

近几年来司法审判实践中关于出租人行使留置权有不少判例，但各地法院裁判存在较大差异：有支持商铺出租人享有留置权的;有不直接判决出租人享有留置权，但支持出租人留置行为的;有不支持不动产出租人享有留置权的。其中，不支持出租人享有留置权的裁判为多数。因此，出租人在此类纠纷中主张享有留置权很可能得不到法院支持。

根据司法裁判检索结果，虽然大多数法院在裁判中不支持不动产出租人享有留置权或者回避阐释出租人留置权问题，但不完全排斥出租人采取一些扣留承租人物品的自力救济行为。在出租人直接采取留置承租人物品的方式催讨租金及违约金后，承租人起诉至法院主张出租人侵权要求赔偿损失的情况下，只要出租人行为得当，法院不会轻易判决出租人赔偿承租人经济损失。

因此，作为承租人根本违约时的维权措施，出租人应当从自力救济角度开展留置行为，并重点关注行为的合理性、恰当性和可行性，避免因操作不当减损维权效果，甚至被承租人反索赔，具体如下：

（一）通过合同约定，明确承租人违约情形下出租人留置行为的合理性。如：若承租方拖欠租金、管理费、其他费用、违约金、赔偿金（如有）等各项费用，出租方有权留置承租方放置于该商铺内的任何物品、财产;出租方在留置承租方财产后应向承租方发出书面通知，如书面通知发出之日起30日内，承租方仍未完全清偿欠付出租方的全部款项，则出租方或出租方授权的代理人有权将前述留置物品、财产折价、出卖或拍卖，并将所得款项用于清偿承租方欠付部款项及出租方的处置物品的相关费用;若出租方处置物品取得的款项足以抵扣前述承租方全部欠付款项和费用，承租方有权收回剩余的前述物品、财产;若承租方未于出租方向其发送书面通知后7日内取回该等剩余物品、财产，则视为承租方放弃该等物品、财产的所有权;就前述全部事宜，出租方无须给予承租方任何补偿，亦无须承担任何赔偿责任。

（二）在合同对留置程序做出明确、合理约定的基础上，出租人在进行留置操作时应严格按照约定执行;在搬移及保管承租人的财物时，应尽到善良管理义务，不使损失扩大。同时，出租人应当注意保留证明对方根本性违约的一切证据，并保留已按照合同约定进行通知的证据。

（三）出租人应重视物业管理对行使留置措施的保障作用，明确要求物业管理企业在大型设备、物品等搬离承租场地时与出租人进行书面确认。若因物业管理不善，违约承租人轻易搬运走有价值的物品，使得出租人无法采取留置措施进行维权时，可视情况向物业管理企业索赔。