太原市房地产业发展的远虑和近忧

●程 远

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是习总书记对我国房地产业发展最权威、最重要的定位，是房地产业尤其是住宅业发展的根本遵循。20多年来，房地产业尤其是住宅业的飞速发展极大地提高了城镇居民的居住水平，有效地带动了相关产业的发展从而成为国民经济的支柱产业。然而，由于发展过快，投入过大，尤其是房价的非理性快速上涨，且只涨不跌，不仅催生了产业自身的许多问题，还因此拖累和影响了实体经济的发展而饱受诟病。反观太原市几十年来房地产业尤其是住宅业的发展，有许多值得我们深思、总结和探讨的地方，特别是一些发展中的困扰、远虑和近忧是不得不及早考虑思索，乃至未雨绸缪、提前谋划的。本文试图从远虑和近忧两方面对太原市房地产业尤其是住宅业进行一些粗浅的探讨。

一，房地产业发展的远虑

消费住房的人口；住宅建筑质量安全；产业发展的可持续性，也即绿色度；房地产业的技术创新和观念创新，这四个方面影响着房地产业发展的未来。

1.城市人口的多寡、构成、增速是影响房地产业发展的重要因素。城市人口的来源、构成变化和城市产业的构成及发展变化密切相关。上世纪80年代，中央对山西的定位是全国的能源重化工基地，太原是能源重化工基地的中心城市。冶金、煤炭、机械、化工、纺织和电子曾是省会城市的六大支柱产业，西部的西山矿务局（今西山煤电集团，包含古交的四大国有煤矿共八大煤矿），城市西北部的重机、汾机、晋机和矿机；正北部的太钢集团；西南部的太化集团和纺织企业；分散在市区的电子企业等，这些企业当年都是吸纳就业人口的主要来源，其职工及家属总人口占市区人口的比重超过一半以上。占地面积广阔，“十里钢城”“百里煤海”曾是太原的城市骄傲。人口普查统计资料显示，全市城区人口的机械增长多数年份接近、时而高于自然人口增长数。从总趋势看，自1991年后，城区人口的自然增长率逐年下降。与此同时，在城市经济体制改革中，一些低效亏损的国企逐渐退出市场，有的支柱产业如煤炭、钢铁等在1998年的减员增效改革后，原有职工提前退休或下岗再就业，大批量的招工不复存在。至此，人口机械增长逐年下降。加之“退二进三”的产业结构调整改革中，受竞争力弱和环保的双重影响，纺织电子业全线退出，太化集团整体搬出市区。支柱产业的衰减退出带来的是人口增速的下降。尽管城区范围几乎扩大一倍，但人口下降的总趋势并未改变，这种状况在太原市2015年实行二孩政策后虽略有改善，但在2017年和2018年都未取得预期效果，按预测人口出生数反而有所下降。特别是一孩出生率在下降，主要原因是育龄妇女的绝对数在下降。这种趋势即便有二孩政策也难以扭转。

人口在下降，住房在增长。据初步不完全统计，全市城区内现有住宅1～1.3亿平方米，达到人均30平方米左右。值得重视的是六城区有173个城中村需整村拆除改造，现已基本完成70多个。按照规划，全部改造完成后，农民的安置房约有5000万平方米，村集体土地变为国有土地上建设的商品房约有1亿平方米，二者相加约有1.5亿平方米。要全部消化这些安置房和商品房，除原城中村居民外，仍需吸纳200万到300万人口，若按目前全市人口的自然增长率和机械增长率计算，至少需要45年才能化解库存，短期内形成大量的空置和浪费。

2.土地、水等自然资源对住房消费有直接影响。对住房消费造成直接影响的不光是人口，土地、水等都是重要因素。太原国土面积为6988平方公里，以山地、丘陵为主。平川地仅占18%。在城六区中，建城区面积仅占总面积的3%，建城区内基本规划为建设用地。若再扩大城市规模，占用农地建设住宅的空间便会捉襟见肘。资料显示，2005年全市人均占有耕地0.58亩，仅为同期全省平均水平的1/3左右。经过近15年的发展，耕地面积减少颇多，与全省平均水平再度拉大。且多年来，由于土地质量差，粮食单产低，清徐、娄烦和阳曲三县的粮食产量尚能勉强自给自足。古交市的粮食已然不能满足当地人口的供应，当地人口的粮食及蔬菜基本靠外地输入，从全市看，粮食时令蔬菜仍需市场调节，对外依存度高达80%以上。

其次是水资源严重匮乏。据统计，2005年全市总资源为5.33亿立方米，人均为168立方米。尽管有引黄工程供水的补充，地下水的供应仍占到消费总量的58%，地表水仅占42%。因常年超采地下水达70年之久，地下水漏斗面积已扩大了30倍，达370余平方公里，已成为制约全市经济和社会发展的重要因素之一。再加上森林、绿地植被的缺乏、环境污染的制约因素等，从经济资源总量的情况看，太原市能够承载的人口极限为400万人左右。从实有人口看，已超载30多万人口。

以上情况表明，太原市的资源富集程度低，资源禀赋天然不足。土地资源和水资源总量相比存量人口的生存和发展需求都明显不足。不断扩张的住宅建设需要尽快新增人口以消化库存，而资源的匮乏需要减少人口来缓解经济承载压力，二者会形成极为严重的矛盾，未来这个矛盾会越来越突出。

3.房地产业的科研投入少，技术开发弱，严重影响产业走向高质量发展的未来。20多年来，房价只涨不跌的神话和现实，客观上阻碍了观念和技术的创新，多年的卖方市场固化了开发模式，遏止了创新欲望。房地产开发企业基本上是拍地——建房——销售——再拿地——再建房——再销售的闭环模式，全国排名前30名的房企更是如此。普遍存在的问题是投入房屋设计建造的科研资金严重不足。本来房地产为资金密集型产业，但绝大部分企业投入科研的资金从来没有密集过。因此，真正高科技含量的住房屈指可数。国家倡导的绿色、安全、环保、可持续循环利用的装配式建筑推广乏力，积极践行绿色低碳发展、创新发展及高质量发展的理念的热情未被激发，通过迭代创新和全球原创，从原材料上减少自然资源开采和消耗，全面替代传统施工方法和建筑材料，实现100%全干法装配式技术体系，实现个性化设计、工厂化生产、装配化施工，全力打造全产业链全生命周期的绿色化，尚是一个需要奋力拼搏的目标。

发展新型建造方式，大力推广装配式建筑，力争用十年左右时间使装配式建筑占到新建建筑的比例达到30%。以京津冀、长三角、珠三角三大城市群为重点推进区，常住人口超300万的城市为积极推进区，其余城市为鼓励推进区，因地制宜发展装配式混凝土结构、钢结构和现代木结构建筑。上海步伐最快，已达标。北京、浙江准备提前到2020年达标。其他城市的进展情况尚未见诸报端。太原市的步伐缓慢，尚未制定发展目标。发展绿色建筑时不我待，需要政府的鼓励、开发企业的大幅投入以及社会的广泛支持，共同发力，抢救式地发展绿色可持续能循环的住房建筑，实现省城房地产业的安全高质量发展。

4.住房的安全和质量是影响当前波及长远的重要因素。国家地质部门预测及实践表明，太原位于山西由北向南的地质断裂带上，历史上曾发生过五级以上地震11次。市区的多层住宅(俗称预制板楼)难以抵抗五级以上地震，只有高层住宅抗震设防度高达八级。但是由于几十年来防震的技术标准和政策要求发生变化，城区内断裂带的具体分布和走向与城市详规的契合度不大。加上开发企业良莠不齐，有的企业在对设计标准的执行上特别是在用料上搞变通、打折扣，使抗震性能达不到预设计要求，本应达标的高层抗震能力有了瑕疵。从技术储备和实践看，在高层建筑的桩基上（混合桩或灌注桩）加装隔震垫，是带有根本性的防震抗震措施，但远未得到广泛采用。至于那些建于上世纪八九十年代的七层以下的预制板建筑，这些老旧建筑甚至难以抵抗五级地震，约占全市住宅的20%左右，隐患的广度不容小觑。若将这些老旧建筑全部及时加以抗震加固改造，市级财政需投入巨资，现有财力难以承担。

二、房地产业发展的近忧

上述几点探讨的是远虑问题，而眼下影响房地产业发展的问题有很多，概括起来，主要体现在生产环节、流通环节和消费环节三个方面，由市场和政策共同影响。

1.绵延起伏的价格战导致开发企业忽视住宅的高质量发展。房地产市场的竞争主要是开发企业的竞争，其方式多年来以价格战为主。本来企业追求利润最大化无可非议，但是不顾社会责任一味追求高利润就值得商榷。花样繁多的价格战主要有：地段价格。地段对于住宅的重要性众所周知。房地产企业根据房屋属性、产权性质，房屋所处地段、环境及周边配套设施等哄抬炒作出远超住宅实际、背离市场的价格。价格战表明住宅的商品属性，供需双方存在价格博弈，但如果开发企业一味地掩盖和忽视住宅质量安全、科技含量的多寡、舒适度的体验来打价格战，造成居民不断投诉维权，就不得不引起我们的重视。

2.预售制度对房地产业的影响。制定于上世纪90年代的商品房预售管理制度，其初衷是为开发企业筹措资金。因为房地产是资金密集型产业，初始投资大，而当时开发企业普遍自有资本金不足。实行预售制，可以大大缓解企业的资金需求，保证开发工程的建设进度。这项制度的实施无疑极大地推动了房地产业的发展。与此同时，也为住宅业带来许多问题，有了预售，有了房地产业的暴利神话，使得许多“国”字头背景的制造业企业涉足房地产，从而严重影响实体经济的发展，降低了制造业的竞争力，推高了住房价格，形成了房地产泡沫；另一方面，开发企业利用预售制度用土地抵押向银行贷款，用项目提前预售，取得购房者的预付购房款，这样，企业在非常有限的资本金的情况下搞项目开发，以小搏大。更有甚者，开发企业指地为房，以图预售，实现“空手套白狼”，极端者形成诈骗，走向犯罪深渊。目前开发企业所处环境已远非上世纪90年代开发企业的一无资金、二无项目的窘境。当初国家出台预售政策法规的环境发生了根本性改变，事实上，大多开发企业在正式办预售手续之前，80%的房源已经出售，预售实际上成为形式，效果大打折扣。虽然这种做法是违规的、非法的，消费者因常常有占便宜、得实惠心理而和开发企业事先约定，致使房地产执法部门很难查处，为房地产市场稳定有序发展形成障碍。由于预售而造成的住宅质量问题、物业管理问题和使用成本问题已经成为影响房地产业发展和引起社会普遍不满的重要因素。

3.信息不对称，购房业主缺乏知情权、参与权和选择权。有的项目交首付时还处在打地基阶段，更多的是看样板房。实际上，样板房和现房差距很大。首先，住户事先不知道住宅的电路、水路的材质和路径设计，建筑材质的设计要求无从参与。其次，业主事先不知道地下空间的设计和分配，施工期间的合同要求，材质的设计和施工选择，无从参与。再次，业主对项目的前期物业企业招投标缺乏知情权，以至于业主入驻后出现墙皮脱落，地面开裂，墙面不平，设计与实际不符等许多问题，物业和开发企业互相推诿扯皮，住户苦不堪言。

在售期房中，由于“三权”缺失，造成住宅设计和建设施工的“剩余”。有些住户对水路、电路、燃气设备和室内空间布局的灵活偏好，又凸显了开发企业进而设计单位还有政府职能部门政策、设计和建设施工的相对滞后和不足。不足和剩余共存，形成装修及二次装修的极大浪费和环境污染。问题上是表象，本质上是国家有关住建部门应对住宅项目的选址设计期、建设施工期和交付使用期缺乏信息公示，包括设计理念、空间布局、功能使用、材质选取、环保节能和居住要求等。这种状况不改变，开发企业和住宅消费者的“两张皮”现象引发的问题很难解决。

4.房地产市场的监管不到位。开发企业的良莠不齐，准入门槛把关不严，建一个项目注册一个公司，打一枪换一个地方，使得开发市场乱象丛生。对中介企业准入条件的不断放宽，如只需工商登记即可从事房产销售和交易中介。客观上增加了房产交易管理部门、房产确权登记部门，尤其是房地产市场监管执法部门对中介市场的管理难度。对于捂盘惜售、待价而沽的问题，“一房两卖”或“一房多卖”的问题，面积和价格欺诈问题，甚至中介或开发企业卷款跑路的问题等等，往往事前不知情，事中不了解，事后追踪难。解决问题的成本不断上涨，效果往往事倍功半。

5.房地产市场政策变化快，行政干预多，市场管理的长效机制尚未建立。近几十年来房地产价格起伏不定，调控措施接连不断。随市场的波动，政府的限价、限购、限贷和限售政策轮番使用，虽然在短期内抑制了投机和炒作，稳定了市场，但是城市建设的刚需使得地方政府对土地财政的依赖短期内难以改变，这种依赖又不断侵蚀着房产市场的调控政策实施的效果。行政干预偏多不仅挤占了市场自我调控的空间，也扭曲扰乱了市场的供求关系，同时地价推动房价不断上涨，时而过快上涨，价格过多偏离价值。不论投机炒作还是刚需购房，甚至加杠杆购房绑架了有支付能力的消费需求，不仅使年轻一代过早地成为忠实房奴，中国的啃老国情将父母辈也拖累成为准房奴，直接导致了居民家庭储蓄的绝对数和相对数的双下降。作为对价，自然萎缩了其他消费需求，也透支了消费的未来。实体经济的“脱实向房”“脱实向虚”和居民家庭的高杠杆买房的双向发力，加之国际环境的不宽松，造成以制造业为首的实体经济伤痕累累，就业状况不容乐观，收入预期很难向好。群众之所以热衷于买房而不是租房，一方面是“有房就有家，有房就有根”的中华民族传统观念使然，另一方面更为重要的是持有住房的成本低廉。我国目前住房消费的税制是流通环节高税，持有环节无税。这种状况相比发达国家正好相反，拥有两套以上住房的城镇居民家庭也不在少数，正因如此，囤房和炒房才有了生存空间，存量房交易市场始终难以火爆，真正的住房需求很难摸清，住房的浪费型折腾型消费难以遏制。政府对土地财政的依赖不能及时摆脱，房产税不能及时开征，“高端有市场，中端有供应，低端有保障”的租售并举的住房体制不能及时建立，长此以往，不仅房地产业的稳定可持续发展将成为一句空话，也会影响到相关产业的可持续发展。

6.租售并举的新住房体系尚未建立。租售并举是国家对我国住房制度改革的顶层设计，是对我国今后城市居民住房保障的战略安排。省、市政府高度重视并出台了相应的管理办法。然而实际情况是政府本身没有供应专门的土地用于建设租赁房。有些企业建了零星的租赁房，但不成规模，全市布局也不尽合理。针对吸引高中端人才的人才房建设进度不够快，以特价优惠房吸引来并人才没有落地，面向新就业的大学生和外来务工人员的出租房呈现量少房缺的境地，即便是面向本市居民的困难家庭廉租房，也因施工进度、付款进度、竣工验收交房进度迟缓，难以满足符合条件困难家庭的住房需求，不得不以发放廉租补贴来缓解廉租房实物不足的问题。

上述远虑和近忧只是相对而言，近忧解决不好，可转化为远虑；远虑若能及早重视着手解决，假以时日，可转化为近忧甚至无忧。从根本上解决远虑和近忧的办法主要有：第一，振兴地方产业，繁荣实体经济，实现充分就业，进而广泛吸引外来人才，人才兴，产业兴，住房消费有了目标人群，这是解决所有问题的总钥匙；第二，认真落实新《土地管理法》，节约集约利用土地尤其耕地，采取一切措施激活二手房市场，增量房建设应控制在原有国有土地上；第三，在国家未出台取消预售制的情况下，对预售资金进行严格监管，尽可能增加消费者对商品房的知情权、参与权和选择权；第四，适时出台省城鼓励生育的福利政策，确保城市家庭生得起，养得起，以尽快遏止城市人口下降的局面；第五，积极争取国家将太原市确定为征收持有环节房产税的试点城市。

房地产业为太原市支柱产业，带动的下游产业链条长，其带动作用短期内不会改变。因此，建立房地产业长远可持续发展的长效机制刻不容缓。无论长远打算，还是近期举措，都应顾全大局，综合施策，从而在达到房地产业尤其是住宅业自身稳步发展的同时，推动全市经济和社会协调稳步发展。