关于房地产企业财务分析的几点思考——基于C房地产企业分析

■ 王 戈

（中国房地产开发集团有限公司）

1 引 言

美国南加州大学教授WaterB.Meigs认为，财务分析的本质在于搜集与决策有关的各种财务信息，并加以分析与解释的一种技术。财务报表所列示的各类金额，如果孤立地看，并无多大意义，必须与其他数据相比较，才能转化为有用的信息。这种比较不仅仅是简单比大小，而要通过数字看经营本质，这才是财务分析在经营管理、投资决策中的价值。

2 财务分析的主要内容及方法

狭义财务分析就是以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的财务状况、经营成果和现金流量状况的过程。财务分析具有承上启下的作用，是评价过去的经营业绩，衡量现在的财务状况，预测未来的发展趋势。

尽管不同企业的经营状况、经营规模、经营特点不同，但财务分析的内容主要包括企业的偿债能力、盈利能力、运营能力、成长能力和综合能力分析等五个方面。常用的报表分析方法有比较分析法、比率分析法、因素分析法等。这些分析方法是手段，不是目的，在具体使用中要灵活搭配使用，才能更到的达到分析目的。

3 C房地产企业财务分析曾存在的问题

C房地产企业各种各样的财务分析占据了财务人员大量的时间和精力，但这些分析能否为公司经营提供决策支持，通过仔细剖析，发现公司之前的财务分析工作存在如下问题：

3.1 财务分析不够深入，以数论数

财务分析源于各类基础报表，但仅仅基于报表是不够的。C公司之前更多的财务分析仅仅是对历史数据的解释说明，或者简单按照公式计算指标的变动，就数论数。一方面分析时，仅停留在一级数据表面，不能层层分解，挖掘到底；另一方面忽略了指标与指标之间的关联性；第三未能真正与公司业务结合，深入分析，发现并解决企业经营问题。不同业务，指标分析的重点不同，同一指标的合理值也不同。

此外，C房地产企业之前的财务分析更多的是企业自己与自己比较，缺乏与同行业标杆企业的对标，未能通过对标找到自己与优秀房企的差距，进而进行改善。

3.2 忽略了资产负债表时点数据的构成分析

实际工作中，针对资产负债表的分析，通常采用期末与期初的变动分析、报表项目的结构分析；针对利润表及现金流量表，一般是本期与上年同期的同比分析。公司更加偏重盈利方面的分析，缺忽略了资产负债表时点数据的分析。

资产负债表时点数据的构成分析对于某一时点了解企业资产质量及负债构成具有重要的意义。通俗讲，就是自己有哪些家底，这些家底值不值钱，能否迅速变现、是否已经贬值；自己有哪些债务，哪些是不需要偿还的软性负债，哪些必须偿还。虽然每年审计报告附注会对公司整体财务状况进行说明及披露，但是这种附注更多强调结果，未能反映原因，而原因才是助力领导决策最重要的信息。只有自己更了解自己。尤其当公司更换领导、接受新的资产或者子企业，这种分析显得尤为重要。

3.3 财务分析语言晦涩，不便于领导理解使用

财务分析中涉及大量比率指标和专业术语，对计算形成的指标结果，财务人员通常也仅进行简单描述。而财务分析的使用人多为非财务专业的公司领导，受专业限制，并不具备相应的财务知识，如果财务人员生硬的将这种充满晦涩语言的报告提供给他们，他们会因看不懂分析内容而失去阅读兴趣，进而财务分析也失去价值，仅仅是财务人员例行公事产生的产物。

4 提升财务分析的对策要点

基于C房地产企业财务分析存在的上述问题，财务人员在实践中进行深入思考和改进，分析原因，各个击破，找到改进对策，并且在不断实践中，总结出如下分析要点。

4.1 从整体视角而言

（1）财务分析需基于公司业务分析。财务分析本质上是为了公司分析，故必须基于公司分析。正如巴菲特所说，财务分析只是起点，而不是终点，只有将财务分析和公司业务充分结合，这样的分析才有价值，才有血有肉。

（2）财务分析要基于分析目的。财务分析的方法与分析工具众多，具体应根据分析者的目的而定。不同的场景和目的下，财务分析的思路和侧重点也必然有所不同。从分析目的考虑，如果想知道企业的资产质量，通常采用构成分析；如果想知道某类报表项目或者指标的变化趋势，通常采用比较分析；如果想知道哪个因素对财务指标的影响更为敏感，通常采用因素分析法。从使用主体考虑，债权人更关注企业的资产变现及偿还能力；投资人（股东）更关心企业的获利能力及长期发展趋势；经营者则关心企业的经营管理水平及经营目标完成情况。

4.2 从具体分析方法视角而言

（1）指标分析要一探到底。房地产企业的财务报表有其独特性。分析时要抓住重要的项目，犹如剥茧，层层深入。比如房地产开发企业资产总额中，存货占比很高，那么在对存货分析时，不能仅仅说存货金额多少，占资产总额多少，而要进一步分析开发成本和开发产品；然后再继续分解为：土地储备、在建已售、在建未售、完工已售、完工未售，这五项中，需重点进一步分析的是在建未售、完工未售。这两项应该继续按照项目、业态进行拆分，找到未销售掉的原因，是因未取得预售证，还是单纯存在滞销。总之通过对存货的深入分析方可为公司领导及营销部门提供信息支持。

（2）重视同行不同企业间的对标分析。通过对标分析，可以从某类报表项目或者指标中看出同一行业不同企业之间会计政策和估计的差异。比如通过对标分析会发现，同样是房地产开发类企业，应收账款的占比情况差异较大，这体现了不同房企销售收入确认的具体条件不同，有的企业销售款项100%收到后，才会确认收入，有的企业则通过信用评估后达到50%回款并交付后，就确认收入。通过对标可以发现不同企业承担风险的能力及自己所处的位置，可以更好的决策未来。

（3）关注不同指标之间的联系。世界是千丝万缕的，财务分析也同样如此，单纯一个指标得出的结论，往往不是真实的，需要通过其他指标来进一步判断和印证。

例如：在偿债能力分析中，对于房地产企业而言，资产负债率低的企业，是否一定好，相反高资产负债率的企业，是否一定不好？这需要用“有息负债 /总资产”及有息负债率（有息负债/负债总额）进一步分析，其实后面两个指标是更有价值的负债率，避免了预收账款、应付账款等软性债务对资产负债率指标的干扰。如果资产负债率高，但是“有息负债 /总资产”及有息负债率很低，说明企业利用上下游企业无息负债的能力很高。

（4）关注特殊事项对分析数据的影响。

①关联交易。财务分析时要关注关联交易对报表分析结果的影响。通过对关联交易的具体分析，判断企业的盈利能力在多大程度上依赖于关联企业，判断企业的盈利基础是否扎实，利润来源是否稳定。

②非主营业务利润。财务分析时要关注非主营业务利润对报表分析结果的影响。如果企业的收入、利润主要来源于其他业务利润、投资收益、补贴收入、营业外收入等事项，需要分析和评价企业利润来源的稳定性。对于房地产企业，不应当以这类非主营业务利润为主，除非和当地政府有协议，比如土地成本高或者因安置房的存在，营业毛利不高，但政府承诺后期通过税收返还弥补之前的利润缺失，C房地产企业所属的项目公司就存在这种特殊情况。只有经过仔细剖析，才能得出正确的分析结果。

（5）需要将财务分析结果转化为经营术语。财务分析主要是用来让非财务人士阅读的，财务分析的过程可以复杂，但是形成结论时，要将分析结果转化为通俗易懂的经营术语。这就要求财务人员一定要了解业务，不须精通但至少对业务运作的基本流程和分析使用者的需求等要有所了解，在分析前、分析过程中充分了解分析使用者的真正需求，这样编制财务分析时才能有的放矢，不能只站在财务的角度纸上谈兵。

5 结 语

综上所述，财务分析就是要透过现象看到本质，找到问题真正所在并进行解决。真正好的财务分析对于企业的发展至关重要。财务人员需要不断思考，不断加强财务分析与企业经营的有效融合，不断提供对企业经营有价值的通俗易懂的分析报告。