土地储备量影响因素分析

□ 文| 于 伟

我国的经济在近几年得到了高速的发展，城市的基础建设速度在加速的发展，随着城镇化的进程不断的加速，城市想要适应新形势的需求就必须对土地进行储备和规划。进行土地的储备和规划的过程将在很大的程度上促进城市建设的高速发展和高质量的发展。当下进行土地规划的过程既要控制好增量土地的收回和储备的工作，又要做好现存土地的盘活能力和水平。

土地储备的概述

随着社会的发展和进步，当下政府越来越重视土地的价值，有效的进行土地的储备将会使政府有效的掌握城市土地的统一收购权利，直接的加强政府对土地的垄断能力。当下只有政府的相关储备部门才可以进行土地的征、购买以及转让等将土地进行集中，将需要的土地直接的储备或者经过有效的开发后储备起来。进行有效的储备可以有效的根据市场的具体需求发展旅游行业以及房地产业务等，可以在政府的宏观调控之下使用市场的手段配置土地资源，尽可能的避免土地资产的不必要的流失，与此同时还可以增加很多的就业机会。细心者不难发现当下的很多发达地区进行土地储备时都具有完善的土地储备和交易的机构和合理的储备制度。

土地储备量影响因素

相关部门的资金存量的影响

在进行土地的储备过程中将会使用到大量的资金，其可谓是资金循环的过程又是土地资产进行增值的过程，想要保证储备的过程完善的实施就必须进行巨额资金的投入，所以在储备土地之前进行资金的筹备十分关键。所以在进行储备土地的过程中是否有足够的资金将会直接影响土地的储备是否顺利，当下很多的地区在进行土地储备的过程中多是采用贷款的形式进行储备土地，得到的上级财政的支持远远不够用。根据当下各地区的前期资金投入不难发现，往往在一开始时投入的资金都比较的少，其整体的资金投入量和所需量相比可谓是杯水车薪。通过银行贷款的行为进行筹集资金虽然可以得到大量的资金，但是其利息的压力太大，在一些大的城市为了储备土地进行贷款，每天利息的数额甚至达到了几十万。使用贷款的手段进行储备土地导致的高额利息和面临的市场环境的变化都是威胁土地储备有效运行的不安因素。

当政府将储备的土地进行售出时将会有着巨大的差价，这些收益可以直接投入到下一波的土地储备中使用。必要时相关部门可以发行土地债券以便于及时筹到所需资金，这种方式十分的灵活有效可以避免银行带来的高额利息。与此同时，相关部门还可以将储备的土地进行出租，这样也可以获取很多的收益。细心者不难发现我国当下城市土地储备的资金并不足，很多的地方还是通过贷款的形式进行土地的储备，使得在进行储备的过程中十分的被动，储备量的多少全看银行的贷款数额的大小。根据以上的描述不难发现资金是可谓是土地储备的关键影响因素，是进行储备土地的关键和必走的一步。

土地储备收土地来源因素的影响

各地当下在进行土地储备的过程中多是采用无偿回收、收购等方式。无偿回收顾名思义就是按照相关的规定进行直接不需要补偿土地相关人的回收方式。有偿回收的过程则需要给土地相关人一定数额的补偿。此外还有土地的置换和征用等手段。在整个过程中不同的来源直接决定土地储备付出的成本具有着很多的不同，也是关乎储备量多少的重要的因素。在不同的地区遇到的情况是不一样的，储备的来源也不同。例如：在一些老城区进行的土地储备主要是来自土地的回收以及置换，新城区则是使用征用集体地的方式保证储备量的增加。在进行土地的收回和收购的过程中面临的因素比较的复杂，但是面对的谈判对象确实比较的单一，很容易在合理的条件下进行补偿。

很多的地区土地储备的来源比较的单一，这样下去将会导致土地进库的数量十分不稳定。所以，应当根据不同的土地使用情况来采取相应的手段进行储备，这样就可以保证土地的来源以及储备的数量更加的稳定。

储备手段对储备量的影响

我国在进行土地储备的过程中有着多种的手段，在此进行阐述主要的三种。首先，根据储备之前的信息调查以及制定的规划要求进行合理的收购，在这个过程中需要在前期进行开发和利用土地，为土地的净地做好准备。其次，应该根据城市规划的要求进行储备，制定好各土地使用区域的警戒线，简言之就是从土地的规划编制和调整进行着手，做好事先的准备。最后，在进行储备土地之前根据购置的目标，提前进行搜集各种信息，例如：该区域的价格、区位以及相关的参考指标等。进行一个细致的统计和分析就可以锁定规划的区域，可以给土地收购做好充足的准备。

此外，还可以依据土地的功能进行土地的划分。其一，就是政府为了更好的进行城建以及提升居民的生活质量和水平进行的土地储备。其二，就是政府根据市场的供应方式在二级市场上直接进行收购，这样一来可以有效的调节房地产的价格以及将城市的土地进行优化。其三，政府为了城市的环保进行土地的储备，例如：绿化、湖泊等进行修建和保护。这样就可以提升城市的整体水平和提供更加宜居的环境。

城市的发展对土地储备量的影响

不同地区的城市具有着不同的特征，城市的性质和规模大小等都将会很大程度上影响土地的使用。例如：工业建设多的城市和交通运输比较发达的地区将会使用更多的土地，一些政治区域中心、文教和科研基地也将会使用较多的土地。所以城市的状况直接影响土地的结构和差异，导致了土地的储备结构比例不同，也将会直接影响土地的供给以及收益。在土地使用的过程中若是过多的在储备的土地中划拨，则在这个同时要不断的投入资金进行储备，若是不这样做将会导致土地储备量大量减少，再想紧急使用时不一定能够很快的进行储备。随着社会的进步和发展，当下的城市性质在发生着很大的变化，当下我国的很多地区储备土地面临着产业结构变化带来的影响，很多的工业用地纳入到了储备中。在进行工业用地的储备过程中由于是依据具体的用途进行地价的补偿，所以工业用地的储备过程中耗费的资金一般远远低于其他用地，这样一来就在很大的程度上减少了资金使用的压力。

市场需求给土地储备带来的影响

随着我国城市化水平的不断提升，为了城市建设使用的土地储备量在不断的增加，房地产市场在近几年可谓是得到了高速的发展。房地产行业在发展的过程中有着很多的影响因素，具有着周期性波动的形式。随着该市场的不断成熟，波动的程度将会降低，这时就会导致在土地上的投资增加。若是土地的储备量不足

则会导致难以满足市场的真实需求，相关的市场需求者则会同过各种的渠道收集土地，这实际会导致政府储备机构所起到的作用削弱，从而使得土地储备的成本增加。所以，要想达到更好的效果就应该更合理的使用土地资源，以便于使房地产的市场更加良性的发展，土地储备的相关部门就必须根据市场的变化不断的提升土地的储备数量。

结语

随着相关制度的不断完善和储备部门的资金筹集渠道的增加，土地储备的功能和具体的目标应该更多的关注社会效益和人们的需求，进行土地储备时应具有长远的规划，即应该保证符合城市的需求又要保证有利于未来的发展还要注重环保。相信随着制度的不断完善和政府结构的不断调整，土地储备的数量和质量将会同时提升。