浅谈房地产企业财务内部控制

■王 丽

（广西地产集团有限公司）

1 房地产企业财务内部控制分析

实施财务内控的目标是保障财务合规合法，房地产企业财务内控主要完善内部牵制机制，规范财务活动，基本方法包括对不相容岗位进行分离，以实现岗位之间的职能协调和相互牵制作用，确保各司其职，各履其能，不相容岗位分离能够梳理业务和职能之间的关系，优化权责分配，防范舞弊；对授权审批制度进行完善，合理授权可以防范越权行为，通过对授权的范围、程序、权限进行明确界定，可以限制权力的运行，提升财务活动的规范性；强化会计系统控制，加强财务内控可以构建完善的会计系统，对会计工作进行规范和优化设计，能够提升会计信息的真实性和有效性，提升财务管理质量；完善预算管控体系，通过规范预算编制、严格预算审核，监督预算执行，以增强预算的刚性约束力。

2 房地产企业提升财务内控水平的有效对策

2.1 重视营造良好的内控环境

控制环境是影响财务内控效果的重要因素。其一，提升全员财务内控意识，调动全员积极参与财务内控各项工作，不能仅仅停留在管理层或者财务内控的关键岗位，要发挥财务内控的全面性。可以加强企业文化宣传，将财务内控理念和基本内容、要求等融入企业文化内涵中，强化文化引导力，增强工作人员的责任感和使命感；使其将内控思想内化于心，外化于行。其二，健全意识决策体系，房地产企业管理层在重大事项决策时，应采取集体研究、专家论证相结合的方式，听取多方专业意见，减少决策失误；对于重大事项的范围应明确认定标准，如大额资金支出、重大合同签订等，必须通过集体会议决策，一经通过，不能随意更改；在集体决策过程中，要做好记录，并在决策后动态跟踪评价，以避免形式化[1]。其三，完善财务内控制度体系，房地产企业应重视对现有的内部控制制度进行梳理和分析，对于制度中的漏洞或者不足之处，不适应业务发展、内控要求的，应立即组织相关部门及人员进行重新修订完善，确保有据可依，具备可遵循性。

2.2 重视对财务风险类型的鉴别，防范财务风险

房地产企业经营过程中面临着各类风险，强化风险管控也是财务内部控制的要求之一。如投资风险，投资风险一般是由于投资不理性导致的，房地产行业的项目投资不同于其他行业，有投资金额大、周期长、周转慢的特点，这要求企业在投资时必须慎重考虑，前期做好多方调研分析，确保投资项目的可获利性，以及企业是否具备承受风险的能力，避免盲目投资引发风险。成本失控也是企业面临的风险之一，房地产企业在开发项目时,前期需要增加土地购入成本和开发成本，后期需要增加大量的项目建设成本，如人工成本、资金占用成本等，加之建设成本不断上涨，这容易造成企业成本失控，降低企业的利润空间，企业应重视加强项目预算管理，严格合约规划，合理控制各环节资金投入规模，在保证施工质量的前提下实现成本最优。地产公司在向外投资项目期间，需要对项目进行细致地分析，编制项目可行性研究报告，并且还要重点对项目投资中的风险进行系统的研究，把控项目中的关键风险，避免风险给公司带来较大的经济损失。

2.3 构建完善的财务活动管控体系

2.3.1 强化预算管理

加强财务内控应重视全面预算管理工具的运用。房地产企业应重视以战略目标为导向，合理设计量化的预算目标，根据预算来计划和安排会计年度内的经费额度、进度，构建预算内控体系，发挥预算的刚性约束作用。房地产企业应分析和预测预算管理关键风险点，针对风险点采取针对性的控制措施，如针对企业预算责任主体不明确的问题，应合理界定预算岗位权责，并明确授权界限，房地产企业可以成立预算委，由其深入参与全面预算管理工作，对预算编制的准确性、预算执行的有效性、预算调整的规范性等进行监督，保障预算管理工作有序推进；企业可以在财务部门设立预算岗，对预算编制、预算执行、预算分析、预算考核等环节的岗位职能进行划分；还要对预算的审批权限进行合理界定，防止越权审批[2]。针对预算目标设计不合理，预算分解细化不具体，业财部门脱节等问题，应重视规范预算编制流程，遵循“上下结合、逐级汇总”的基本流程，预算编制过程中按照程序进行，业务部门与财务部门要做好沟通，紧密结合具体的业务分解预算控制数据。对于预算执行力度不足，调整较为随意的问题，应重视强化预算执行全过程监督管控，实施以“现金流管理”为导向的管理理念，避免“重编制，轻执行”，分析预算执行偏差原因并编制说明；企业应加强对月度各项目支出的控制，将预算控制值与实际发生值控制在合理范围内，可以通过月度用款资金计划对支出进行审核，若特殊情况需要调整预算，应提出申请，由预算委员会或董事会审议形成统一意见，才能调整预算。

2.3.2 强化会计管理控制

企业财务内控水平提升应加强会计控制。可以优化会计岗位体系，明确岗位职责，对于会计关键岗位，必须实行不相容岗位相互分离制度，如支付申请岗位与审核岗位要相互分离，记账岗位和现金出纳岗位要相互分离，票据保管岗位与支付岗位的分离等，确保各会计岗位之间能够相互约束监督，防范违规操作。房地产企业还可以实现定期轮岗制度，一方面消除“岗位疲劳”，另一方面提升综合能力。房地产企业应对资金支出审批流程进行优化设计，避免“一支笔”审批，严把审批关口。各项财务支出实行逐级审批制度，依次为部门负责人、会计主管、财务部门负责人、分管领导、总会计师、总经理、董事长。

2.3.3 强化资金控制

资金贯穿于房地产企业生产经营全过程，所有的业务活动都需要以资金为支持，因此应强化资金控制。

第一，规范融资，梳理工作流程。房地产企业财务部门要负责拟定科学合理的融资方案，并对方案进行可行性分析，企业管理层及财务部门要采取集体决策，实行联签制度来对融资方案进行审批，防止个人主观决策失误；在筹资完成后，应重视做好资金的持续跟踪管理，确保资金按照计划合理高效使用。地产公司优化设计财务流程、编制融资流程，使融资流程可以贯彻执行。将公司内的融资流程嵌入到整体公司价值链中，使融资流程成为公司运作的重要一环。

第二，拓展融资方式。集团应避免采取单一融资方式，防止过度依赖银行贷款，可以采用集团内部财务公司、投资信托基金进行融资，也可以通过互联网金融融资，并加强对金融机构的密切合作，采用多种融资方式可以提升融资效率，促使资金良性运作。地产公司向外发行公司债，引入战略方，并出让一部分股权来获得公司项目开发建设的融资资金，使公司的项目得到充裕资金支持。地产公司也可以成立产业基金，应用PPP的模式来联合开发地产项目，以缓解地产项目开发的融资压力，使公司的项目开发建设得到稳定的项目资金支持。

第三，提升融资筹划的科学性。房地产企业要科学合理融资，应注意根据实际需求，合理界定融资规模，避免过度融资，导致企业资金闲置，增加融资成本；融资规模也不能过小，如果资金不足，则企业项目无法正常开发。企业应加强对融资成本的控制，应合理留存利润，适当利用自有资金，可以设置融资期限，以项目资金支出、销售回款情况、自有资金量等，将长短期融资相结合，通过多种融资方式组合，以实现企业的资本结构最优。

第四，重视销售回款管控。房地产企业随时监控销售回款情况，专人负责销售回款管理工作，按揭客户不允许使用信用卡缴付首付款，客户以现金缴存公司账户、转帐、电汇等方式缴款的，销售收款员应联系出纳查询款项是否到帐，待收到公司财务确认款项到帐的通知后，方可开具收款收据；并及时录入收款台帐、销售台帐。制定完善的销售回款管理制度，建立台账，并根据期限对各项应收款项进行分类，并采取动态跟踪管理，对于资信状况良好的客户，可以通过与银行协商沟通，帮助客户顺利取得房贷审批；对于资信不佳的客户，在催缴无效后，应由企业法务部参与协助解决。交房前营销人员应核将每套房的缴款信息和收款台账，出现不符及时通知财务部门核查。并在交房前将财务部审核签字确认后的应收款清单给营销人员，营销人员凭借应收款清单进行尾款的清收或催收工作，保证销售回款及时收取。

3 结 语

内部控制是现代企业强化管理，提升管理水平的重要工具，对于企业发展具有重要保障作用。经济新常态形势下，经济发展由高速增长向高质量增长转变，作为房地产企业，不仅要谋求利润最大化，实现经营目标，还要助推企业高效、高质量发展，打破传统的粗放型管理模式。房地产企业加强财务内控，构建良好的控制环境、强化财务风险控制、规范财务活动，优化资金控制，可以在房地产企业内部建立既具内部牵制作用又能发挥协调作用的控制体系，以发挥财务内控效益，为企业业绩长效增长、资源最优配置提供支持，实现利润最大化的目标。房地产企业健全财务内控体系，完善制度建设，优化授权审批职能机制，可以有效保障企业财务活动的合理性和科学性，保障资金流动的高效性，促使房地产企业的长效可持续发展。