新税制下居民个人出售二手住房涉税问题分析

◎余秋莲

改革开放40余年，特别是党的十八大以来，随着我国经济社会的快速发展和综合国力的显著增强，城乡居民生活水平显著提高，我国人民的衣食住行发生了翻天覆地的变化，居住环境和居住质量也得到了很大的改善。近年来中国房产销售持续上升，个人成为购买房屋的主力军，也因此使得个人出售二手住房的涉税问题成为当今时下的热门话题。笔者将结合实际工作经验对新税制下个人出售二手住房涉税常见问题进行浅析，以期为大家提供参考。

一、相关概念及背景概述

（一）涉及所出售二手住房的持有年限是否满2年、住房所在地是北京市、上海市、广州市、深圳市还是其他地区、房屋性质是普通住宅还是非普通住宅、是否是满5年的唯一家庭生活用房等条件，因条件不同而适用不同的征收标准和税收优惠政策。

（二）对于普通住宅与非普通住宅的界定。国办发〔2005〕26号对普通住宅的界定，普通住宅原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1。2倍以下。并授权各省、自治区、直辖市根据本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

二、个人出售二手住房涉税问题分析

（一）个人所得税应纳税额的计算缴纳

案例一，中国居民王大力因工作调动于2020年2月将自己名下位于贵阳市区的另一套住房以市场价出售，取得不含增值税收入980000元，该住房为王大力2018年6月以760000元从某房开企业购入的精装房，房屋出售过程中按照相关规定发生税费支出6800元，计算王大力因出售该套住房应缴纳的个人所得税。

政策解析：根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让其购买的住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目和20%的适用税率缴纳个人所得税。王大力出售该住房不属于满5年的唯一家庭生活用房，不能享受免税，应计算缴纳个人所得税为（980000-760000-11080）元 ×20%=41784元。

（二）增值税应纳税额的计算缴纳

案例二，中国居民李小白因投资需要于2020年6月将自己名下位于北京市二环内的一套住房以市场价出售，取得含增值税收入800万元，该套住房原来的购买价为690万元，系李小白2019年2月购入。

政策解析：个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款加外费用为销售额，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。本案例中，李小白将购买不足2年的住房对外出售的，不论房屋是位于北京市、上海市、广州市、深圳市还是全国的其他地区，也不用区分房屋性质是普通住宅还是非普通住宅，均按照5%征收率全额计算缴纳增值税。应计算缴纳增值税为800万元/（1+5%）×5%=38.10万元。

案例三，中国居民张海生于2020年9月将自己名下位于上海市浦东新区的一套独栋别墅以市场价对外出售，取得不含增值税收入2690万元，该套独栋别墅原来的购买价款为1350万元，系张海生2014年6月购入，购买时按照相关规定发生税费支出58万元。

政策解读：个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款加外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。本案例中张海生虽然持有该房屋6年多，但是该住房为非普通住宅，根据规定应当以销售收入扣除购买价款后的余额按照5%征收率计算缴纳增值税为2690-（1350+58）×5%=64.10 万元。

（三）附加税费的计算缴纳

个人出售二手住房以实际缴纳的增值税金额为计税依据计算缴纳城市维护建设税、应交教育费附加和应交地方教育费附加。城市维护建设税根据纳税人所在地不同分别适用三档税率（1%或5%或7%），纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。应交教育费附加适用税率为3%。应交地方教育附加适用税率为2%。

（四）相关税收优惠政策

1.根据（国税发[2007]33号）国家税务总局《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》规定，个人出售自用5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，可以享受暂免征收个人所得税的税收优惠政策。对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

2.北京市、上海市、广州市、深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外出售，免征增值税；除北京市、上海市、广州市、深圳市以外的其他城市，个人将购买2年以上（含2年）的住房（含普通住房和非普通住房）对外出售，免征增值税。

3.根据（财税[2008]137号）财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》规定，自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

4.符合免征增值税税收优惠政策的，同时免征城市维护建设税、应交教育费附加和应交地方教育费附加。

三、结语

随着我国综合国力的显著增强，党和国家高度重视改善居民的居住条件，加大了民用住宅建设的投资力度，近年来更是通过建设廉租房和经济适用房等多渠道多方式千方百计解决居民住房难的问题。从人均住房面积的增加到居住环境的提升，居民住房条件明显改善的同时，个人出售二手住房问题也变得与我们老百姓的生活息息相关。但近几年我国税制改革力度较大，国家对各项税收政策的建立和完善也较为频繁，准确把握个人出售二手住房涉及的各项税收政策关系着我们的切身利益，因此也更值得我们大家去关注。