新经济新形势下房地产企业健康发展探讨

□兰雄海

（福建联美建设集团有限公司 福建 厦门 361000）

国内对于房地产行业的限购限贷政策始终未见实质性放松，特别是2020年新冠肺炎疫情对房地产行业的冲击巨大。

2020年一季度居家办公成为主流，人员流动受到严格限制，严重影响了房地产开发与销售，减缓了房地产行业资金回笼速度，加剧了房地产行业资金短缺的风险。在这种形势下，各房地产企业结合自身特点及发展现状，积极应对突发风险，及时推出互联网线上销售和线上签约等新措施，保证资金流的稳定。在李克强总理提出“六稳六保”政策要求下，房地产企业紧跟形势，增强自身的适应能力，拓宽融资渠道，加强内部管理，实现逆势中的平稳发展。

1 房地产企业经营发展特点

1.1 依赖融资活动

我国短期经济下行压力巨大；2020年一季度，我国GDP为206 504亿美元，比2019年同期下降6.8%。房地产企业应紧跟形势，调整经营目标。房地产企业为确保自身处于稳定、正常的运营状态，需要不断在各项地产项目中投入大量的人力、物力和财力。

房地产企业的运营模式决定了企业极度依赖融资资源，在其经营运转过程中要进行大量的融资活动，而大量的融资活动将反作用于房地产企业的经营发展过程，并对房地产行业的发展前景与市场供需状况产生重要影响。

与此同时，国家各部委为有效调控各地区房价的增长速度，相继出台多项政策，严格管控房地产企业的融资活动。

在新经济新形势背景下，国内各地区房地产企业在开展融资活动时，受到调控政策的制约。国内各地区房地产企业的主要经营对象为各地区的不动产项目。不动产项目具有不可移动性和固定性的特点，在运营发展过程中，需要密集的资金支持，持续不断地投入大量资金、物力和人力等资源，进一步说明各地区房地产企业在发展过程中极为依赖融资活动。

1.2 依赖市场发展情况

房地产企业在开展融资活动时，会承担大量风险，主要包括以下几点。

（1）房地产企业运营能力。

（2）房地产行业的发展前景与市场供需情况。房地产企业在进行融资活动时，极为依赖市场的供需状况和价格。现阶段，国内绝大多数房地产企业的运营模式为销售主导的经营体系，导致不动产项目的销售业绩直接决定房地产企业现金流。从融资角度进行分析，若国内各地区房地产行业具有广阔的发展前景且市场供需较为紧张，即便房地产企业不具有较高的运营能力，也能从银行获取大量融资；若房地产企业的现金流不稳定，资金紧缺影响各项不动产项目的正常施工，也会严重影响其融资活动。

1.3 依赖国家政策

国家有关职能部门、各级地方政府主要通过调节融资政策对各地区房地产企业进行管控，即通过控制、调节实际融资活动，达成有效调节各地区房屋价格的目的。无论是直接调控还是间接政策影响，都会直接作用于房地产企业的各项融资活动，这也使得在新经济新形势背景下，房地产企业在开展融资活动时需要重点关注国家相关调控政策。

1.4 抵押物单一

现阶段，国内房地产企业主要通过商业银行贷款获取资金，将不动产项目的在建工程与企业所有的土地使用权向商业银行进行抵押，融通资金。该种融资渠道较单一，给房地产企业的正常运营发展带来较大风险。

2 房地产企业在新经济新形势下的发展现状

2.1 融资渠道单一

房地产企业在管理自身的融资活动时，融资资金的利用率和资金链的稳定、安全，直接决定着房地产企业能否处于稳定良性的运营状态。国内绝大多数房地产企业在运作不动产项目时，通常将法人项目公司作为主体，运用封闭式的管理模式管理融资贷款，这使得各项目组在使用资金时，无法有效对资金进行统一调拨。

与此同时，贷款中还存在部分无法动用、数额较大的保证金。因此，提升现金利用率、平衡企业的运营现金流是房地产企业管理融资活动的首要问题。

现阶段，国内大多数房地产企业仍需要依靠银行贷款融资作为自身主要的融资渠道，尽管该种融资方式效率较高、成本较低，但由于银行在贷款前期会全面、细致地审查房地产企业的经营状况，贷款审批流程较烦琐、复杂，需要等待较长时间。若房地产企业在经过评估和调查后，不符合商业银行的贷款标准和规定，其在相关商业银行开展的融资活动就会受到严格限制。

2.2 融资成本高

在国内各地区经济长期持续增长的背景下，各地房地产企业也面临较大的融资压力。其中，房地产企业拿地开发必须是自有资金，银行资金进入房地产行业受到种种限制。房地产企业的融资渠道过于单一，推高了房地产企业的融资成本。若现金流较紧张，临近贷款到期的续贷阶段，房地产企业会采用过桥借款，用较高的资金成本获取银行体系之外的借款，进而产生大量的财务和利息费用，进一步拉高了融资成本。由于国内各地房地产企业过于依赖银行融资渠道，在新经济新形势背景下，国家通过调控银行贷款政策管控各地房价，进一步提升了融资风险。若房地产企业不能及时获得补充资金，会导致自身的资金链断裂，陷入财务经营困境，若不能有效解决财务问题，很可能面临倒闭破产的风险。

2.3 内部管理较弱

当前国内大部分房地产企业规模较小，在开展项目运作时，不具备较强的风控能力，内部管控力度较弱。部分房地产企业管理层不具备较强的风险防范意识，在开展跨区域经营时，极易出现信用风险。与此同时，房地产企业在开展融资活动时，要充分了解自身不动产项目的规模和融资需求。国内各地区的中小型房地产企业缺乏相关领域的专业人才，无法在进行融资活动前对不动产项目进行有效、合理、科学地测算评估[1]。

此外，薄弱的内部管控力度在一定程度上制约了房地产企业的融资能力，使房地产企业无法在新经济新形势下健康发展。在新经济新形势下，国内各房地产企业为了更好地应对国家相关部门和各级地方政府的调控政策，需要迅速调整融资思路，改变传统的融资方式，努力寻找资金渠道，加强内部的制度建设，提升企业在行业内的信誉度，提高融资能力，降低融资成本，谋求在新经济新形势下的稳定健康发展。

3 房地产企业在新经济新形势下健康发展的制约条件

3.1 内部建设

国内各地区绝大部分房地产企业经营规模较小，不具备完善的内部管理控制体系，在企业经营管理、财务管理领域不够规范，缺乏健全的管理制度建设，导致房地产企业运营管理过程中缺乏科学有效的约束机制。同时，管理层不具备管理责任，无法有效应对外部市场经济环境的复杂变化，给正常运营带来了较大困难，在一定程度上降低了融资能力。一旦经营发展出现问题，急需开展融资活动补充自身现金流时，很难通过商业银行对偿债能力的审核考评，给银行贷款的申请工作带来较大困难。

此外，叠加企业营运能力、市场供需情况以及行业的发展前景等多种因素影响，房地产企业在开展融资活动时，风险会骤然提升。为降低相关风险，房地产企业会更加依赖市场价格。当前，国内房地产企业仍采取销售主导经营的运营模式，这使得销售业绩与企业现金流密切相连。若房地产企业项目所在地的房价处于上升趋势、市场供需紧张、行业前景广阔，即便房地产企业不具备完善的内部管理控制体系，也能轻松地获取银行的大量融资。因此，内部建设因素对房地产企业各项融资活动的开展起不到决定性的作用。

3.2 政策支持

国内的房地产调控政策主要是指国家各部委、各级地方政府以及政府相关职能部门借助对融资政策进行调节，管控地区地价，进而影响房地产企业的经营发展。具体的融资政策主要包括对各项融资活动进行控制和调节，进而实现对辖区内房价调节的目的。政府的直接和间接调控政策都会对房地产企业的各项融资活动产生深远的影响。因此，在新经济新形势背景下，房地产企业管理层需密切关注国家的产业政策方向。

现阶段，市场经济正处于飞速发展时期，但关于房地产行业融资活动领域的法律法规仍不健全。国家部委及各级地方政府持续出台房地产调控政策，各地调控政策也在不断变化。各级地方政府并未充分重视调控政策的重要性和有效性，在出台相关调控政策时，没有充分考虑区域内房地产企业的发展状况，各项调控政策没有做到公平、公正，甚至不利于区域内房地产企业的正常、稳定、健康发展。无论是直接调控政策，还是间接调控政策，都会直接作用于房地产企业的各项融资活动，例如一次性向有关部门缴纳土地出让金、提升贷款利率、限购、限价、预缴税收等政策条件较为苛刻。

部分地方政府还设置了较为严苛的预售条件，进一步降低了房地产企业的融资能力，不利于房地产企业在新经济新形势背景下的健康稳定发展[2]。

3.3 融资环境

当前，国内绝大多数房地产企业在开展融资活动时，不具备健全的信用体系。在对贷款进行担保时，通常需要经过多项抵押环节，手续较为烦琐、复杂，费用花费较高。绝大多数房地产企业缺少直接融资渠道，不能从国内资本市场直接获取资金。

与此同时，国家有关部门和各级地方政府没有建立健全的融资保护体系，在一定程度上限制了房地产企业在新形势新经济背景下的稳定健康发展，提升了融资风险，使收益与风险极不均衡，导致房地产企业在获取贷款时会冒险进行违规操作，进一步增加了房地产行业的经营风险，提高了商业银行的信用风险。上述问题严重制约了在新经济新形势背景下，房地产企业的稳定健康发展。若不及时找到科学、合理、有效的解决方案，也会对国内金融市场和融资保护体系的发展造成影响。

4 房地产企业在新经济新形势下的健康发展思路

4.1 增强融资管理水准

现阶段，国内大部分房地产企业不具备较强的内部控制意识，管理层没有充分意识到内部管控工作的重要性，在一定程度上限制了融资能力。国家有关部门、各级地方政府没有建立健全的融资保护体系，在一定程度上限制了房地产企业在新经济新形势背景下的健康稳定发展，提升了融资风险。基于此，房地产企业管理层要加强内部管控力度，持续完善企业内部治理体系，健全企业的各项管理制度，提升融资管理能力和盈利能力，改善经营状况，使企业能够有能力应对各商业银行的审核和考评，进一步扩大融资渠道，提升融资能力，降低融资成本，提升在新经济新形势下的经营发展能力。

4.2 放松政策限制

在新经济新形势下，房地产企业的健康发展需要依靠完善健全的法律制度体系。国内相关职能部门应充分借鉴国外发达地区成熟房地产行业的法规条例和法律约定，结合国内各地区房地产行业的发展前景和实际情况，持续完善国内房地产行业融资领域的法规条例和法律约定，明确房地产企业开展融资活动的具体范围以及融资违约的处置方案。通过构建完善科学、合理、有效的制度体系，对各地房地产企业的融资活动进行有效约束。

充分结合各地房地产行业的实际情况，适当放宽房地产调控政策，放松信贷监管力度，为房地产企业提供一定的融资空间。国家相关部门的调控政策严重影响国内各地区房地产行业的发展前景以及各地房地产企业的融资活动，进而影响房地产企业的健康发展。

4.3 聘用、培养专业人才

各地房地产企业需要广纳贤才，聘用精通房地产融资领域的高素质、专业技能较强的综合性人才。随着市场经济的不断发展，各行各业对于人才的需求和要求也在持续提升，这也给房地产企业的人才聘用工作带来了一定难度。因此，房地产企业可以通过对现有员工进行专业理论知识培训，定期组织员工参加专业讲座，持续提升员工的专业技能和综合素质，使人才队伍适应外部市场环境的不断变化，进而提升核心竞争力，使房地产企业在市场不断发展繁荣的过程中始终处于领先地位，获取主动权，进而实现在新经济新形势下的健康、稳定发展。

4.4 练好内功，转型升级

十八大以后，中央明确提出社会的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要与不充分不平衡之间的矛盾。房地产企业应审时度势，抓住机遇，自我革新，进行转型升级，谋求发展。

4.4.1 发展理念与时俱进

房地产企业作为传统支柱产业，承载历史使命。过去拿地建设、抵押融资、拓客销售、回笼资金、取得高回报的时代一去不复返。如今住房趋向饱和，房地产企业利润趋向微利，人们对住房需求欲望降低。随着供给侧结构性改革的不断深化，促使房地产企业转型升级。打造宜居、康养、教育、环保绿色于一体的住房是房地产企业应对新挑战、顺应新时代发展需要研究的课题。

4.4.2 房地产项目需要转型升级

随着我国经济不断发展，住房消费市场不断增长，广大群众对房地产行业的关注度提高，使房地产企业外部环境存在许多不确定性，风险随之增大。此外，房地产企业之间不断竞争，加之中央对房地产行业的持续调控，坚持“房住不炒”的金融环境驱动下，银行融资困难加大。人们购买力下降，去库存难上加难，房地产企业发展更加艰困，促使房地产企业转型升级。随着智慧型城市的出现和5G时代来临，在新型城镇化推进征程中，房地产企业应在新型城镇化发展和绿色智慧型住宅这一思路上不懈摸索、探索新路。

4.4.3 管理手段需要转型升级

房地产行业经过几十年的发展，目前处于发展的瓶颈期。用地成本越来越高，金融环境越来越恶劣，融资渠道和成本加大，导致房地产企业盈利空间不断缩小。房地产企业管理者应积极主动转变管理模式，建立多元房地产产业链，根据企业自身特点找准发展模式，实现“华丽转身”。

5 结束语

国内房地产企业的经营发展特点是依赖融资、市场环境和国家调控政策，且融资抵押物较单一。在新经济新形势背景下，国内各地房地产企业的经营发展活动存在融资管理模式较封闭、融资渠道单一、融资成本较高、融资风险较大、内部管理能力薄弱等问题。通过提升融资管理能力，推动有关部门放松政策限制，聘用、培养融资专业人才，能够在一定程度上推动房地产企业的健康稳定发展。