日本房产税法律制度研究

(哈尔滨商业大学 黑龙江 哈尔滨 150028)

一、日本房产税的内涵

在日本，税目中没有“房产税”一说，房产税主要以固定资产税的方式征收，是一个综合性的税种。房产税取代了分开征收的地租税、房屋税、船舶税以及铁道税等财产税种，是由日本地方政府统一征收的。作为一种典型的地方税收，其征收的对象主要包括土地、房屋以及应折旧的资产。

日本房产税有明确的市场估价，同时有明确的纳税主体。税收的立法权归中央，调整权和执行权归属地方。同时，日本房产税有减免的优惠政策，主要体现在鼓励节能改造和对灾后重建房屋的照顾政策。

二、日本房产税的具体制度

日本的房产税主要包括固定资产税和城市规划税。

(一)固定资产税与城市规划税。固定资产税是对土地、房屋、这就资产征收的税，固定资产税有市町村负责征收，是一种地方税。①日本对国内的的土地、房屋、拆旧资产实行的是台账管理制度。固定资产税的纳税人以登记为准。城市规划税是日本房产税制的另一主体税种，在征税对象和征税办法方面与固定资产税如出一辙。城市规划税的征税对象为城市化区域内和开发区内的房屋和土地。

(二)具体制度。日本房产税的立法权集中在中央政府，但地方有调整和修改的权利。现将日本房产税的具体制度从以下几个方面进行论述。第一，房产税的课税对象。在日本的税法中规定，凡事可以增加房屋使用价值的附属物都需要缴纳固定资产税。但在城市规划税中所规定的征收范围相对狭窄，仅规定了对规划区域内的房屋进行征税。第二，房产税的纳税义务人。在日本税法中规定，房屋的产权人是名义纳税人。其中，纳税人要以登记为准，这与实际产权人与实际使用人无关。但若出现特殊情况，如自然灾害导致产权人下落不明，那么纳税义务人仍为实际使用人。第三，税基稳定。日本的房产税价格稳定，基本遵循市场规则，预估价值与市场价值偏差很小。固定资产的估价通常情况为三年进行一次，其中第一年的估价为基准价，在市场经济波动不大的情况下，基准价一般不会变动。在进行估价的同时，也会对该地区进行实地考察。第四，税率较低。具体税率由地方政府自行确定，而城市规划税的税率一般不超过0.3%。第五，适当的税收减免政策。日本房产税的税收减免，根据房屋价值、所在区域、房屋年代以及产权人的经济状况等均与减免的税率有关。因日本的特殊地理位置，如遇地震等自然灾害，则通常会享受1-3年的税收减免政策。除此之外，进行节能改造的房屋、老人或残疾人居住的房屋也会适当享受减免政策。第六，税收的征管主体明确。日本的地方税收可分为市町村税和都道府税。其中，都道府负责征收固定资产税，市町村负责征收城市规划税。

三、日本房产税的演进

日本最早的房产税改革源自江户时代。直至现代，日本现有的与房产相关的税目出印花税和所得税是归国家征收外，其他税目都属于地方税种。

1950年，日本正式开征固定资产税，以此代替曾经的地租、房产税及各类资产折旧(包括船舶税、电杆税等)②。与此前的地租、房产税不同的是，固定资产税的以资产的价格作为课税标准，而地租、房产税则是以房地产和土地的租金价格作为课税标准。由此看来，固定资产税更符合了财产税的特点。

20世纪80年代，日本房地产出现了大量的泡沫，土地税制不合理是其中的重要原因。相比1990年同时期的美国在保有环节税负占房地产税的比重，在所用税收的比重分别为6.5%和14%，占全国生产总之的比重分别为1.7%和3.5%③。在同时期的题本房地产保有环节的税负比重仅为当时美国的一半。知道1990年，在东京的房价已经达到了居民收入的八倍，房价远远超出了合理的生活水平。在此背景下，日本政府推出了一系列的税收政策，目的是抑制房地产市场的投机行为和调控房价，同时通过赠与税、差别化税率和减免额的制定等政策，成功调节了收入分配。因此形成了现在房产税的均衡税目体系。

四、日本房产税的特点

(一)调控房地产价格。日本政府为控制房价过快的增长，提高了利率、限制了贷款额度。在已开征的固定资产税、城市规划税外，于1992年出台了地价税，同时对特别土地持有税也做了具体规定。这一税制的出台将土地保有环节的税收条款规定的更加具体了。地价税和特别土地持有税在日本房地产陷入萧条后先后被停止征收。在房地产转让环节，区别了房屋的使用年限，将不同年限的房地产转让征收不同的税负。使用年限在五年以上的，所征收的税负较低。使用年限大于两年小于五年的，征收中等税负。使用年限低于两年的，所征收的税负最高。通过一系列严格的房产税政策调整，日本的土地价格趋于平缓，有效的调控了过快增长的房地产价格，成功的实现了调控房地产的作用。

(二)调节收入分配。在房地产保有环节制定了减免税的政策。减免对象主要关于公共事业单位的房地产和普通的居民住宅。这一政策有效的保护了普通民众的利益，实现了一定的社会公平。同时，设置了超额累进税率的征收办法，此政策有效的调节了房地产继承和赠与，调节居民收入分配的同时缩小了贫富差距。

(三)促进资源配置。日本处于特殊的地理位置，且国土面积狭小，土地资源也十分的紧张。政府为抑制土地投机的机制，征收房地产税的相关税收，一定程度上打击了房地产市场的泡沫，成功调控了房地产价格及土地价格，促进了土地资源的合理利用。

五、日本房产税法律制度对我国的借鉴

我国征收房产税自1986年以来就开始了，房产税也发挥了一定的作用。目前，我国的经济迅猛发展，在这样的经济形势下，房产税的税制改革也迫在眉睫。现行的房产税的缺陷在逐渐显露，亟需出台更适应经济潮流的房产税制度。参照国外的房产税制度则会带来更加成熟的经验和更好的时代性。总之，通过对日本房产税法律制度的研究，可以得出以下几点借鉴意见。第一，合并征收。多数国家房地产征收采取此原则，将房屋和土地统一征收。直接征收不动产税。我国可将房产税和工商税结合进行征收。第二，调整征税范围。征收房地产保有环节的税，各国在房地产保有环节进行征收税赋，而并不是选择开发销售阶段就征收税赋。这样可以降低交易成本，同时也更有利于房屋的交易，有利于房屋的市场配置。第三，拓宽税基。拓宽税基是指对绝大多数的房地产进行征收，仅排除少量的房产对其进行减免税赋。

【注释】

① 唐明.日本房地产税制改革及其启示[J].涉外税务,1994-2016:49-53。

②[日]金子宏：《日本税法》[M].法律出版社 2004 年版本，第149页。

③ 尹中立,用税收手段遏制房地产投机——日韩税收政策的经验与借签[J].新财经,2006(11)：82-83.