买卖不破租赁规则之法律思考*

崔令之,陈鲤婷

(湖南师范大学法学院，湖南 长沙 410081)

2020年5月28日颁布的《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这是我国立法首次将买卖不破租赁规则适用的条件限制为“租赁物在承租人按照租赁合同占有期间”，其对于解决《合同法》第229条规定所存在的重大问题具有重要意义，即租赁合同的真实签订时间难以确定，司法实践中出现了大量的倒签租赁合同去损害房屋买受人利益的情形(1)黄薇.中华人民共和国民法典合同编释义[M].北京：法律出版社，2020.554.。但以占有作为租赁合同对外公示的时间点在法理上是否确实妥当，是否确实可以解决虚假租赁等问题呢?这引发了我们对买卖不破租赁规则适用的重新思考，并以此为契机，对学界主张的主流替代模式——登记对抗主义替代买卖不破租赁规则做一些探讨。毫无疑问买卖不破租赁规则仍然有存在的必要性，但与此同时，笔者亦建议在未来的立法或司法解释中，可以对该规则的适用条件做出更加详细的规定。

一、买卖不破租赁规则的立法目的

买卖不破租赁规则是指租赁期间内租赁物所有权发生变动，并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效。这一规则突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力(2)王利明.民法第八版下册[M].北京：中国人民大学出版社，2020.248.。由于租赁合同是债权合同，承租人依据租赁合同所产生的是债权，与此同时，虽然买卖合同本身也是债权合同，但基于买卖合同可以发生所有权移转的物权行为，买受人依据买卖合同产生的则是物权。因此承租人不能以其享有的债权来对抗买受人的物权。新的所有权人基于物的追及权，可以驱逐承租人而夺回标的物(3)[意]彭梵得.罗马法教科书[M].黄风译.北京：中国政法大学出版,1992.378.。但是近代各国由于种种原因逐渐确立了对承租人倾斜保护的理念，罗马法上的“买卖破坏租赁”规则不断遭到质疑，因此近代的大多数国家都承认了买卖不破租赁规则。

具体到我国，在《合同法》立法前承认买卖不破租赁规则的有1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款(4)1988年最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠予或者继承发生房屋所有权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。、原《中华人民共和国经济合同法》(以下简称《经济合同法》)第23条第2款(5)《经济合同法》第23条第2款：如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。、《中华人民共和国担保法》第48条(6)《担保法》第48条：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条(7)《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。，以及1999年出台的《合同法》。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”至此我国才正式确立了买卖不破租赁规则。

买卖不破租赁规则的立法目的在于：第一，倾斜保护承租人的利益。如《德国民法典》第566条规定就是为了“保护承租人利益”(8)《德国民法典》第566条第1款规定:出租人的土地在交付于承租人后,出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在其所有期间内因租赁关系所产生的权利和义务.参见陈卫佐译注.德国民法典(第2版)[M].北京:法律出版社,2006.495.。受德国的影响，为了加强对承租人的保护，《意大利民法典》第1599条也规定了买卖不破租赁规则(9)《意大利民法典》第1599条规定：在公共登记簿中登记的租赁合同，可以产生对抗第三人的效力.参见费安玲等译.意大利民法典[M].北京:中国政法大学出版社,2004.387.。第二，稳定租赁关系。租赁权虽属于债权，但通过立法赋予租赁权对抗力，能够有效防止租赁权因所有权的变动而发生变动。第三，实现物尽所值。不动产所有人可以将其未使用到的不动产进行租赁，这一方面可以增加该不动产的利用率，也可以增加自己的收入，实现人尽其才，物尽其值。第四，鼓励交易。从有利于承租人对租赁物进行投资和利用角度来说，商业承租人不仅要考虑商铺地理位置、租金、客流量，还要考虑利润等，因此，立法的保障和稳定的租赁关系，可以鼓励交易，鼓励商业承租人对商铺进行较为长期的投资。

二、买卖不破租赁规则受到的质疑

如前所述，买卖不破租赁规则在我国基本上得到确立，但由于我国经济的发展特别是房地产业的迅速崛起，而且依据《合同法》第229条之规定，以租赁合同签订的时间点来确认承租人和买受人的权利到底谁优先，确实存在着极大的道德风险，因此这一规则近年来受到许多质疑和挑战(10)朱庆育.“买卖不破租赁”的正当性[A].王洪亮，张双根，田士永.中德私法研究(第一卷)[C].北京:北京大学出社,2006.32.。

(一)对买卖不破租赁规则的正当性质疑

民法结构的基础为物债二分。大陆法系国家将物权和债权这两种权利进行严格区分，使其成为大陆法系国家中最重要的两项财产权利，同时在大陆法系国家财产法的立法中这是最常见的立法模式。1900年的德国民法典即采用物债二分体系,将物权和债权严格区分开来，并以此构建了财产法中的两大基石(11)[德]霍尔斯特·海因里希·雅科布斯.十九世纪德国民法科学与立法[M].王娜译.北京:法律出版社,2003.182-183.。严格区分物权和债权的二分结构有利于形成完善的法律规范和更好地确立裁判规则。虽然买卖合同和租赁合同都为债权性质，但依据买卖合同可以发生所有权移转的法律效果，买受人可以享有物权，而依据租赁合同承租人只能享有债权。在债的相对性原理下，当出租人未履行义务时，承租人只享有请求出租人承担继续履行义务或承担违约责任的权利，但在买卖不破租赁规则之下，承租人依据租赁合同产生的债权居然可以对抗所有权，这是该规则正当性遭到质疑的第一个原因。

(二)对承租人弱者地位的质疑

1999年《合同法》颁布时，我国经济虽然较之前有了很大的发展，但总体上仍处于较低的水平。当时我国几千万农民兄弟姐妹从乡村浩浩荡荡走进了城市，大规模的人口迁移、人口流动给刚起步的城市化带来了很大的压力。进城务工人员需要租赁大量的房屋，但人多房少的现实状况使其要求无法得到满足，以至于立法必须确立一个保护弱势承租人的制度，否则将对承租人的切身利益及生存保障造成威胁，《合同法》第229条也就应运而生。但随着我国经济的快速发展，房屋自有率越来越高，有些家庭甚至拥有不止一处不动产，不动产已经成为了一种投资手段。各级政府也在大力扶贫，兴建了大量的安置房力求实现“居者有其屋”。而且现在的承租人更多地是刚毕业的大学生和一部分进城务工人员，不可否认他们与拥有不动产的房东相比，确实处于弱势地位。但是在我国房地产如此发达的今天，已经不存在20世纪90年代所描述的：出租人与承租人解除租赁合同后，承租人租不到其他的房子以至于对其生存保障存在威胁的现象。若出租人打算将租赁物出卖，只需在出卖之前的合理时间内通知承租人，承租人既可以行使优先购买权，也可以选择寻找新的租处，若出租人存在违约情形时，承租人也可以主张违约责任、损害赔偿责任等。赋予租赁权绝对的对抗效力，似乎没有那么必要。另外，在商业租赁中，很难得出承租人是弱者的结论，商业承租人有可能是自然人，也有可能是法人，还有可能是非法人组织。一味地认为承租人属于弱者实在不可取。并且出租人、承租人、买受人、抵押权人等都只是抽象的法律概念，单单从概念本身来看，我们无法对概念背后法律主体的强弱做出判断。一贫如洗的穷人可能成为承租人，富甲一方的财团也可能成为承租人，并且还存在既是承租人也是出租人的情况。这是买卖不破租赁规则正当性遭到质疑的第二个原因。

(三)对不影响租赁合同效力的质疑

关于买卖不破租赁规则的立法表述从“原租赁合同对承租人和新房主继续有效”转变为“不影响租赁合同的效力”，立法的态度由清晰转向暧昧，释法的分歧由此产生(12)王利明.论买卖不破租赁[J].中州学刊,2013,(9):48.。新颁布的《民法典》第725条亦仍然沿用“不影响租赁合同的效力”。该如何理解其意思，学界存在三种主要的观点：

1.法定契约承受

该观点认为，当发生“先租后卖”的情况时，买受人就自动替代出租人成为原租赁合同的当事人，当买卖合同生效并移转所有权之后，出租人就正式脱离了原租赁合同而存在，由买受人法定承受出租人的权利和义务(13)胡康生.中华人民共和国合同法释义[M].北京:法律出版社,2009.339.。我国的司法实务亦倾向于这种观点。但是买受人法定承受原租赁合同的法理基础在哪里？合同法领域奉行“意思自治”为王，原租赁合同的订立丝毫未体现买受人之个人意愿，甚至在法定承受的情形下是可能违背买受人的意愿的。该规定是否有违背“私法自治”之嫌疑？并且原租赁合同的当事人都已发生改变，在法定契约承受之下却又认为债的同一性不变，债的效力不受影响(14)黄凤龙.“买卖不破租赁”与承租人保护——以对《合同法》第 229 条的理解为中心[J].中外法学,2013,(3):621.。

2.买卖破除租赁规则

该观点认为“不影响租赁合同的效力”从文义解释上可以理解为：租赁合同的效力没有受到影响。此表述很难看出在我国已经确立了买卖不破租赁规则。理由在于：租赁合同属于债权合同是毫无争议的，债权合同的效力自然不会受到物权行为的影响，即使出租人将租赁物出卖并转移了租赁物的权属登记，出租人与承租人之间的租赁合同仍然是成立并生效的，只是若出租人在租赁期间内将租赁物出卖，承租人的合同目的可能无法实现，此时承租人可以依据租赁合同向出租人主张违约责任或者损害赔偿责任等，故租赁合同的效力本身就不会受到影响(15)张双根.谈“买卖不破租赁规则”的客体适用范围问题[A].王洪亮，张双根，田士永.中德私法研究(第1卷)[C].北京:北京大学出版社,2006.4.。因此在这种观点下，认为立法只是在阐释民法的基本原理，并没有正式确立买卖不破租赁规则。

3.维持承租人的有权占有

该观点认为“不影响租赁合同的效力”目的在于维持承租人的有权占有，认为在租赁权权属发生改变后承租人可以以有权占有来对抗买受人的所有权(16)徐澜波.”买卖不破租赁规则”的立法技术分析[J].法学,2008,(3):111.。根据该学者的理解，若A先将房屋出租给B，随后又将房屋出卖给C并办理好房屋权属移转登记，B根据与A之间的租赁合同取得的对A而言的有权占有，可以对抗C的返还原物请求权。但此种占有与物权法上的占有理论相抵触(17)王泽鉴.民法物权2：用益物权、占有[M].北京:中国政法大学出版社,2001.176-177.。并且要使承租人的有权占有具备对抗新所有权人的效力，必须由法律明确规定。

前述三种观点都是基于立法“不影响租赁合同效力”出发所作的基本阐释。三种观点都有一定的道理，没有超出理解的范围，应以哪种观点为准，目前还没有定论,并且《民法典》也没有对这个问题作出回答。

三、登记对抗主义能否代替买卖不破租赁规则分析

在私法领域，意思自治为王，合同应基于双方当事人的合意而订立。合同法的强制性规定只有在意思自治无法解决时才发挥作用。但买卖不破租赁规则却在违背当事人意思自治的基础上，强行赋予债权具有对抗物权的效力。买卖不破租赁规则是否仍有其存在的必要性？是否有新的模式可以替代买卖不破租赁规则？目前学界存在一种主流的观点——以登记对抗主义来替代买卖不破租赁规则。那么登记对抗主义是否能真正取代买卖不破租赁规则呢？作者通过分析该替代模式的含义及其存在的优点与缺陷，认为登记对抗主义不能代替买卖不破租赁规则。

(一)登记对抗主义的含义

这里的登记对抗主义是指承租人并不当然地取得对抗买受人的权利，必须以登记为条件，只有租赁合同的双方当事人基于合意对租赁合同进行了预告登记，承租人在租赁物所有权变动期间才享有对抗买受人的权利，若双方未基于合意进行预告登记那就采取买卖破除租赁规则，承租人的租赁权就没有了对抗力。

支持登记对抗主义的学者认为，租赁权是一个纯粹的债权，不应具有对世性，但是为了达到保护承租人的效果，可以结合预告登记等制度，使经过预告登记的租赁权产生对抗力(18)朱庆育.“买卖不破租赁”的正当性[A].王洪亮，张双根，田士永.中德私法研究(第一卷)[C].北京:北京大学出版社,2006.32.。由此可知，租赁权是否具有对抗效力要与当事人的意思自治相结合，若当事人表示了租赁权对抗力的意思，也就是将租赁权进行预告登记了，那就采取买卖不破租赁规则对承租人进行保护，否则此租赁权就不具有对抗力。物权公示原则是熟人社会向陌生人社会转型时期确定的物权变动制度(19)赖丽华.不动产买卖不破租赁制度的异化及其制度重建[J].企业经济,2010,(3):177.。原来在城镇和农村中生活的人们，由于地域较为狭小，在生活中难免会有交集，人与人之间相互熟悉，形成了熟人社会，此时没有物权变动公示的必要，每家每户的财产在事实上都处于公示状态。但如今我国城市化进程速度非常快，人与人之间的熟悉程度远不如从前，已经逐渐从熟人社会转变为陌生人社会。公示手段就成为维护社会交往秩序、保护当事人权利的重要手段，所以要想产生买卖不破租赁的法律效果，必须要对该租赁合同进行预告登记。

(二)登记对抗主义的优点

在登记对抗主义之下使经过预告登记的租赁权获得了对抗力，以预告登记的效力来解释作为债权的租赁权的对抗力，严格遵循了民法上物债二分的体例，巧妙地避开了本是债权的租赁权是否已经物权化的激烈讨论，从而大大降低了论证的难度，以最小的体系成本解决了租赁权的定位问题，而且，显示了追求制度中立和尊重意思自治的民法传统立场(20)张铭化.反思买卖不破租赁[J].中国政法大学学报，2019,(3):98.。这也是国内许多学者在批评买卖不破租赁带来的种种问题时所首选的解决方式(21)王利明.论买卖不破租赁[J].中州学刊,2013,(9):52.。

登记对抗主义还可以有效遏制近年来在司法实践中频频发生的，利用买卖不破租赁规则制造虚假租赁来规避执行的棘手问题。如：若甲在2018年3月1日将房屋抵押给丙，又于2018年9月1日将房屋出租给乙，后甲资不抵债，法院最终裁定以房屋清偿其对丙的债务。此时若甲和乙恶意串通，利用买卖不破租赁规则赋予承租人的对抗力，采取虚假租赁、倒签租赁日期的方式来规避强制执行以此损害丙的利益。由于乙是否占有房屋以及何时占有房屋的关键证据在甲和乙手中，法院想要查明事实往往需要很高的调查成本，法院此时只能中止或者实际终止执行程序，使买受人丙陷入无法行使其对房屋所有权的困境(22)季金华.买卖不破租赁原则限制适用的条件分析[J].政法论丛,2016,(4):78.。欠缺登记对抗的买卖不破租赁规则容易给虚假租赁的滋生创造土壤，虚假租赁合同签订成本较低，并可以有效规避法院的强制执行，轻易损害申请执行人(债权人)的利益。而在登记对抗主义下，由于租赁合同的预告登记需要登记机关的介入，这样可以有效防止债务人(出租人)与承租人恶意串通，通过倒签租赁合同日期等方式损害债权人利益，并且能大大减轻法院的取证和执行成本。对于减少或遏制虚假租赁来说，登记对抗主义确实是一剂良方。

(三)登记对抗主义的缺陷

登记对抗主义有其优越性，但仍然存在缺陷。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第20条也就是《民法典》第221条规定的预告登记制度，只面向买卖房屋或其他不动产物权的协议，并不包含租赁合同在内。若要使租赁合同能够进行预告登记，在法律制度上则要根据我国《物权法》第10条也就是《民法典》第210条第2款“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”之规定进行构建，也就是说，如果要将租赁合同和预告登记结合起来，那就必须要由法律对租赁合同的预告登记作出规定。因此在法律并未作出规定的情况下，对租赁合同进行预告登记也就很难成立了。换句话说，只有将租赁合同给予双方当事人的合意进行预告登记后才发生买卖不破租赁的法律效果。登记的制度成本由出租人和承租人共同负担，为了保护买受人的利益而将交易成本从买受人向出租人和承租人转移，因此这种为了修正立法倾斜保护承租人的制度而采取的登记对抗主义，是否对承租人又过于严苛了呢？因此，德国民法典始终坚持单纯的占有(交付)对抗主义，拒绝引入登记公示方式，理由是“承租人通常没有获得出租人的登记同意，且办理或注销登记会产生麻烦和费用”(23)H.ublein.in:Münchener Kommentar，5.Aufl.2008§566,Rdn.2.转引自黄凤龙.“买卖不破租赁”与承租人保护——以对《合同法》第 229 条的理解为中心[J].北京:中外法学,2013,(3):625.。并且登记对抗主义无法解决长期租赁合同和商业租赁合同所面临的困境。

1.不适用于长期租赁合同

《民法典》第705条第1款也就是《合同法》第214条规定租赁期限不得超过20年，因此租赁合同的期限超过20年的部分无效。在我国的立法中并没有长期租赁合同的规定，我国台湾地区的“民法典”以5年为界限。我们可以参照我国台湾地区的相关规定，将租赁期限5年以上的租赁合同认定为长期租赁合同。在长期租赁合同中面临的最主要的问题就是合同信息的不完全性，当事人只能对近期的事项作出较为明确的安排，对于较长期限之后的事项一般都无法作出一个准确性的安排。因为语言的不完全性以及理性的不完全，即使当事人可以对未来较长时间内的事项作出安排，但也无法避免一些突发事件的发生(24)TiroleJ.Incomplete Contracts: Where Do We Stand?Econometrica，1999,(67):741-781.。在信息不完全的情况下，若此时的立法采取登记对抗主义，并且当事人之间并未基于合意而对租赁合同进行登记，那会产生什么后果呢？举个例子来说，A为出租人，B为承租人，C为买受人。第一种情形，若A在租赁期限内未将租赁物出卖，B就持续地作为租赁物的承租人，租金价格平稳，租赁关系稳定，这是最理想的状态；第二种情形，A在租赁期限内将租赁物出卖给C，在买卖不破租赁制度下B不退出租赁关系，由于C即使取得租赁物所有权也无法实际取得租赁物的占有、使用和收益，租赁物的价格将会降低。在这种情形下若C想要切实地取得租赁物的占有、使用、收益就要与B进行协商，此时B就拥有一个定价权，C可以从B处购买这一权利，不然，就可以要求C继续履行原来的租赁合同。但是在登记对抗主义下，若A、B未将租赁合同进行登记，那么B就要退出租赁关系并可以向A主张损害赔偿，A势必会将B对其索要的损害赔偿计入租赁物的价格中，租赁物的价格将会提高，那B获得的损害赔偿其实是A从C的购买款中取得的。所以在买卖不破租赁规则下，C可以直接与B进行协商谈判，从而简化交易步骤，降低当事人之间的交易成本。

由此可以看出，登记对抗主义不仅无法解决长期租赁合同所面临的合同信息不完全的困境，也会加重当事人之间的交易成本和交易步骤。相反运用买卖不破租赁规则能够解决这种事前信息不完全的困境，无须承租人提前对未来予以准确地预估，直接以法律的规定对承租人进行保护。并且通过买卖不破租赁规则能够简化当事人之间的交易步骤，降低当事人之间的交易成本。所以，登记对抗主义并不能替代买卖不破租赁规则而存在，买卖不破租赁规则仍有其存在的必要性。

2.不适用于商业租赁合同

商业租赁合同是指承租人以商业经营为目的签订的租赁合同。商业租赁最大的特点就是盈利，承租人投入资金是期望获得利润，出租人之所以会将自己的租赁物进行出租，是由于租金收益会大于自己对租赁物的使用收益。在商业租赁中对选址也有很高的要求，往往会将租金、利润、人流量等因素结合起来考虑，之所以会承租此处，承租人肯定是经过了一番考察后认为承租此地点将会带来更大的利润。有些国家是将商业租赁列入商法典保护范畴的，如法国，商业租赁作为商业营业资产的重要部分，受到商法典的保护。特别是商用场所租约，出租人可能试图在其不动产内继续从事原承租人从事的相同业务，从而轻而易举的将承租人的顾客攫为己有(25)伊夫·居荣.法国商法[M].罗结珍,赵海峰译.北京：法律出版社，2004.708.。

如甲为出租人，乙为承租人，丙为租赁物的买受人，承租人乙对租赁物投入1万元的专有性投资(用于装修、修缮租赁物)。在登记对抗主义下，若出租人甲和承租人乙未基于合意将商业租赁合同进行预告登记的话，商业租赁合同不适用买卖不破租赁规则，在商业租赁中承租人乙同样面临事前信息不完全的困境，承租人乙对自己投进租赁物的专有性投资能否获得预期的利润也无法准确预估。在此情形下，出租人和承租人也很难达成合意对商业租赁合同进行预告登记，那在租赁合同没有进行预告登记的情况下，假设乙的1万元专有性投资，最终获得了3万元的收益，若甲想让自己也分配到该收益的话，甲会将经过乙的经营使租赁物增值的部分变成租赁物现在的价值，将其出卖给丙。由于未对租赁合同进行预告登记，对承租人乙只能适用“买卖破除租赁”规则，此时乙无法以原来的租赁合同对抗买受人丙，3万元的收益在甲丙之间分配，乙的收益被甲丙攥取，乙的收益是0元，乙只能请求甲承担违约责任，如果乙一开始知道这个结果，乙不会对租赁物进行专有性投资，这样投资为0元，收益也为0元。这将会抑制投资者的积极性，无法鼓励商业投资，投资后劲不足，资源得不到有效的配置，影响整个社会的经济发展。若存在买卖不破租赁规则的话，接上述例子，乙可以依据租赁权的对抗力来对抗买受人丙，如果将这部分收益分配给乙，丙想取得租赁物的占有必须与乙进行协商、谈判，在买卖不破租赁规则的保护下，最终的决定权在乙手中，乙可以接受丙开出的条件，也可以要求丙按照原来的商业租赁合同继续履行。这种情况下，乙的事前投资得到了保障，收益被他人攥取的可能性降低。所以，在商业租赁的情形下，为了使承租人的投资收益得到保障，鼓励商业投资的积极性，我们必须坚持买卖不破租赁规则。

由此可见，登记对抗主义虽然有一定的合理性，但也不可避免地存在一些无法解决的问题，因此，它不能代替买卖不破租赁规则而存在。买卖不破租赁规则虽然有不合理的地方，但又有其必须存在的理由，并且在《民法典》中已经肯定了买卖不破租赁规则继续存在的必要性，只是要对该规则的适用条件做进一步的细化。

四、买卖不破租赁规则适用细化的思考

买卖不破租赁规则虽然面临制度和理论上的诸多质疑，但依然有其存在的必要性。《民法典》第725条也肯定了该规则，并在《合同法》第229条规定的基础上进行了修改，即确立了以承租人占有作为租赁合同对外公示的时间点，也即新增了占有对抗主义的规定。但是占有对抗主义不能完全解决买卖不破租赁规则在法律适用中的难题。首先它在法理上存在缺陷。买卖不破租赁规则在学理上适用于不动产(26)王利明.论买卖不破租赁[J].中州学刊,2013,(9):49-50.，国外很多国家的立法也规定买卖不破租赁规则只适用于不动产，虽然我国立法未作出这种限制，但在司法实务中买卖不破租赁规则更多地适用于不动产。而登记是不动产的公示手段，占有仅为动产的公示手段。登记由于国家公权力的介入而具有最强的公示效力。占有只是一种无需登记的事实状态，其作为一种描述事实状态的它的对抗效力明显弱于登记，在物权法理论上其仅可作为动产的公示手段，但在该规则中立法却将占有续造为不动产的公示手段，难以令人信服。其次，占有对抗主义还无法有效解决买卖不破租赁规则在司法实践中存在的虚假租赁问题。因此，在未来的立法或者司法解释中，为克服占有对抗主义的缺陷，可考虑引入登记对抗主义，但完全的登记对抗主义也不可避免的存在缺陷，因此，在未来的立法或者司法解释中应引入什么样的登记对抗主义就成为思考的首要问题。

国外及我国台湾地区关于这一问题的立法主要有以下形式：如日本民法典规定的是单纯的登记对抗主义(27)《日本民法典》第605条：不动产租赁经登记,得对抗以后之物权取得人.渠涛编译.最新日本民法典[M].北京:法律出版社.2006.132.，法国民法典规定的是公证对抗主义(28)《法国民法典》第1743条：如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定期限的租赁契约的房屋或土地承租人。参见郑正忠等译.法国民法[M].中国台北：五南图书出版公司，2001.1319.，瑞士民法典则规定了预告登记对抗主义(29)《瑞士债法典》第259条：租赁经预告登记始具有对抗力。参见吴兆祥等译.瑞士债法典[M].北京:法律出版社，2002.63.，意大利民法典对租赁期限进行区分，采取附条件登记对抗主义(30)《意大利民法典》1599条：未登记的不动产,自租赁时起经过九年的,不得对抗第三买受人.参见费安玲等译.意大利民法典[M].北京:中国政法大学出版社,2004.387.，与意大利的规定具有相似之处的我国台湾地区“民法典”也对合同的租赁期限进行区分，但它采取的是公证对抗主义(31)我国台湾地区“民法典”第425条：出租人于租赁物交付后,承租人占有中，纵将其所有权让与第三人,其租赁契约对于受让人，仍继续存在。前项规定,于未经公证之不动产租赁契约，其期限逾五年或未定期限者,不适用之。，而且将占有纳入其中形成了较为全面的租赁公示体系。这种体系值得我们借鉴(32)陈鸣.“买卖不破租赁”的司法续造及其局限性——兼论《民法典·合同编》中租赁合同对抗力规则的重构[J].西部法学评论,2017,(1):27.。

所以笔者认为，我们可以以我国台湾地区“民法典”的相关规定为基础并参考其他国家的类似规定，同时充分考虑我国历史和现实的具体情况，对买卖不破租赁规则的适用范围和条件加以细化。其主要途径是在未来立法或者司法解释中引进附条件登记对抗主义，将附条件登记对抗主义与占有对抗主义结合起来，具体做法：首先，对租赁合同的类型进行区分：第一，以租赁期限为区分标准，将租赁合同分为长期租赁和短期租赁；第二，以租赁用途为区分标准，将租赁合同分为普通租赁和商业租赁。其次，对这四种类型的租赁合同根据不同情形兼采占有对抗主义与附条件登记对抗主义相结合的方式。比如短期租赁合同租赁期限较短，当事人双方之间的法律关系发生变动的可能性较小，无需增加承租人的负担，采取占有对抗主义，只要承租人对租赁物进行实际占有该租赁合同就对受让人具有拘束力。对于租赁期限在5年以上的长期租赁合同则采取附条件登记对抗主义。由于租赁期限较长，当事人之间承担的风险也相对较大，对其予以登记不仅可以规避虚假租赁，也更有利于保护当事人之间的权利，未经登记该租赁合同就对受让人不具有拘束力。同样地，对于普通租赁，由于承租人无需对租赁物进行专有性投资，当事人双方之间的法律关系明确，宜采取占有对抗主义；对于商业租赁，承租人不仅要对租赁物进行专有性投资，而且还要面对商业风险，则可以采取附条件登记对抗主义，以此来保护当事人的利益。