高层居民住宅楼外墙修缮施工技术分析

王晓翔[上海徐房（集团）有限公司，上海 200030]

随着我国经济的快速发展，高层建筑越来越多，这不仅加快了城市化建设，同时也解决了城市人口住房紧张的问题。但很多高层住宅在后续使用中，容易出现外墙潮湿、霉变及渗漏等问题。上海为特大型城市，高层住宅较为普遍，但在 2005 年上海市新建居住建筑全部执行节能设计标准之前，高层住宅外墙多未考虑节能保温，致使 2005 年以前建造的房屋外墙损伤问题较为严峻[1]。调查发现，外墙面潮湿、霉变及渗漏主要与墙体自身裂缝、外墙施工时留下的各种孔洞处理不当、外墙抹灰层裂缝以及门窗安装细部处理不到位等息息相关[2]。且高层住宅小区修缮作业空间狭小，给高层住宅外墙修缮工程的开展带来了较大挑战。

本文以上海市某高层居民住宅区 1～5 号房屋外墙修缮工程为研究对象，结合外墙损伤原因调查、分析以及外墙修缮方案确定，讨论了高层居民住宅楼外墙修缮施工技术，以期为类似工程提供借鉴和参考。

1 工程概况

该住宅区 1～5 号房屋位于上海市徐汇区零陵北路，为地下 1 F、地上 20～24 F 的剪力墙结构体系高层住宅楼，均建造于 2002 年，总建筑面积约为 50 660 m2。

房屋为二类建筑，耐火等级为一级，屋面防水等级为 2级。建筑平面不规则，东西向总长为 29.4～29.60 m，南北向总宽为 21.00～25.10 m，地下室层高为 3.30 m，标准层层高为 2.80 m，室内外高差为 0.75 m。房屋外墙面由内至外为钢筋混凝土墙体、3 mm 厚 JCTA-400 混凝土截面处理剂、外墙粉刷及涂料。

2 外墙损伤原因分析

为了解房屋外墙面损伤现状，并为后续修缮方案提供技术依据，对日晖新城 1～5 号房屋的外墙面潮湿霉变现状、外窗完损情况、外墙渗漏情况以及墙体热工性能等进行检测。

2.1 墙面潮湿、霉变情况

房屋墙面潮湿、霉变主要集中在外墙内侧，且发生在环境比较潮湿的梅雨季节和室内外温差较大的冬季。根据外墙热工性能测试结果，外墙保温性能较差，外窗又采用单层玻璃。综合分析，外墙面内侧潮湿、霉变主要是外墙面保温较差导致的。外墙面保温较差造成外墙面与室内温差较大，引起了墙面结露霉变。

2.2 外窗完损情况

根据现场检测结果，外窗损坏主要为密封胶老化开裂、窗框排水口封堵、窗密封性较差等，个别窗框松动、欲脱落，存在一定的安全隐患。

2.3 外墙渗漏情况

经红外热像仪对各幢房屋外墙进行检测，未发现外墙粉刷有大面积起壳、渗漏情况，但不排除局部外墙粉刷有细微裂缝或起壳现象，以及空调管道洞口、空调钢架和晒衣架锚固螺栓孔洞存在封堵不密实等，因此引起了墙面局部渗漏。

2.4 墙体热工性能检测

采用热流计、温度传感器等仪器抽样检测墙体热工性能。根据现场检测结果，按当时的设计规范，该住宅区 5 幢房屋墙体未采取保温措施，墙体内外温差仅在 2 K 左右，外墙平均传热系数约为 3.24 W/（m2·K）。根据现行国家标准GB 50176—2016 《民用建筑热工设计规范》的要求，外墙平均传热系数应为 1.50 W/（m2·K），墙体热工性能与现行规范要求差距较大。

3 外墙修缮方案重难点分析

本次修缮方案根据前期房屋外墙损伤调查及原因分析选型，最终确定外墙面整修后新做岩棉板保温系统，将原塑钢外窗更换成铝合金断桥隔热双层玻璃保温窗，更换外墙雨水管，屋面防水翻修及增加泡沫玻璃保温层等。本次修缮工程由于地处居民小区，周边可利用的场地相对较小，施工中不得影响小区居民的正常活动，因此对现场的文明施工要求特别高，施工中一方面要在现场内实行文明标化管理，场外做好施工管理、交通、安全的组织工作；另一方面要加强对全体员工的文明施工教育。制订合理的施工作息时间，安排好施工顺序，确保尽量少影响居民环境，对本次修缮工程的开展提出了更高要求。

3.1 外墙保温材料选材

在岩棉保温板的选材过程中，对具有质量轻、导热系数小、吸热、不燃的人工无机纤维板进行了重点挑选和检测。在大面积施工前，编制节能保温专项施工方案，并对施工人员进行技术交底和专业技术培训，在现场按照构造做法和工艺要求制作样板墙，并经有关各方确认后进行工程施工。在施工过程中，岩棉板的粘贴采用条粘法或点粘法，涂胶面积 ≥ 50%。岩棉板抹完胶粘剂后，将保温板下端与基层粘贴，岩棉板自下而上沿水平方向横向铺设，并采取边铺边锚固，板缝自然靠紧，板间缝隙 ≤ 2.0 mm。缝宽 2.0 mm时，用保温材料填充处理，相邻板面平齐，板间高差 ≤ 1.5 mm。发现贴面层脱落时，及时采取黏结或者用锚固件锚固的方式固定，并及时进行外饰面层施工。

3.2 塑钢窗更换

使用铝合金窗更换塑钢窗的过程中，由于外墙增加了保温层，窗的外侧洞口尺寸比原来缩小，但居民室内的窗洞口还是原尺寸，如果按缩小的洞口尺寸加工铝合金窗，居民室内的窗侧边须重新修补。如果按原洞口尺寸加工窗框，室外保温层将掩盖住全部的窗框，这两种情况均无法达到居民的修缮要求。为此，与设计沟通后，提出了按缩小的洞口尺寸加工窗框，在窗框的外侧再增加一根铝方管的想法，等同于增加了窗框的宽度，这样保温层不咬框，居民室内也不用再修补。

3.3 施工作业面

本修缮工程采用落地钢管脚手架加悬挑脚手架施工，受现场条件所限，脚手架只能在外墙面上设置。为解决脚手架的安全问题，采用膨胀螺栓加定制角钢钢管焊接连接件作为架体的拉结。脚手架采用两层竹笆间隔一层钢笆的形式，有效提高架体的防火安全性能。脚手架内设置钢制内爬梯，解决人员在架体内上下通道问题。大楼裙房屋顶上的架体，为保证裙房屋面的防水层和裙房屋顶结构的安全，采取悬挑脚手架。

4 结 语

高层住宅楼外墙损伤问题备受关注，技术人员一直在摸索解决外墙损伤问题的方法，并要对居民正常生活影响降到最低。本文以上海市某高层住宅的外墙修缮工程为例，分析了在居民住宅区域进行外墙修缮的施工思路。目前工程已竣工交付，居民对修缮结果反响良好，室内潮湿、霉变等损伤现象已基本解决。此项目的经验将为类似情况下的外墙修缮提供参考。