从地产公司角度加强外窗施工管理质量

谷 鑫

1 前言

建筑行业能耗约占中国总能耗的33%，我国建筑行业的平均能耗水平是欧洲的四倍、美国的三倍，不节能建筑占九成以上；而门窗能耗就占到建筑能耗的55%以上。门窗是重要的建筑外围护结构，是未来我国建筑节能的重点。已经有很多科研论文从施工或者监理角度分析如何加强外窗的施工管理，但是从地产公司角度探讨外窗管理的还比较少。

2 外窗常见问题分析

结合笔者在地产公司从业经验，并对行业排名前十家地产公司外窗施工和集中交付后报修问题进行梳理，外窗施工管理主要存在以下问题。

a) 外窗渗漏。更多的是指外窗周边渗漏，因型材拼接、玻璃安装等窗体自身原因发生的渗漏并不多。但因为涉及房屋的基本使用功能渗漏仍然是小业主投诉最敏感的一个问题。

b) 导致外窗裂口、变形、打不开、合不上。一般属于外窗型材加工、五金件问题。外窗五金件故障，又属平开内倒窗五金件故障最多，因为小业主并不熟悉平开内倒窗户使用方法，错误开启导致五金件损坏。

c) 玻璃自爆、透气、划痕。前者因玻璃自身加工质量、安装工艺等原因，后者一般因涂料施工或外窗保洁阶段产生，使用刀片、钢丝刷清除玻璃上的涂料污渍等产生划痕。

d) 外窗透风，胶条安装不到位，胶条规格尺寸不合适。胶条在经过一定年限后因日晒、季节性冷热交替产生老化导致胶条变形、脱落，造成外窗漏风。

e) 阳台门联窗的二次改造，浪费外窗成本。很多项目通过飘窗、阳台形式给小业主提供赠送面积，提高产品性价比。

3 外窗施工前

3.1 外窗设计

设计院必须以规范为依据开展建筑设计，并开展建筑外立面分割、窗墙设计，在设计图纸上必须注明气密性、隔热、抗风压、水密、隔声等主控技术参数以及反复开启使用寿命。外门窗的二次深化设计应由具备资质的设计院或者具备设计能力的门窗施工单位负责。二次深化设计文件中应注明外窗尺寸、开启方式、型材材质、框体颜色、玻璃种类、颜色、空气层厚、外窗遮阳参数、与结构墙体的固定方式及外窗四周的防水、密封、保温做法。

地产公司鼓励设计院采用节能门窗。地产公司应在方案设计、审图阶段避免设计、施工、监理单位违反建筑节能强制性标准和国家规范。地产公司、监理单位应与外窗施工单位一起对外窗生产尺寸进行归类，严禁尺寸过多。

外窗选型是否带副框，掌握五金件、型材、玻璃选型的具体技术参数。外窗产品组成也包括附框，由外窗施工单位负责设计和选型。外窗型材是否需要集采，或者地产公司指定品牌，甲指乙供。如果通过集采确定单价，应提前将中标型材厂家对接人和产品技术要求提供给外窗施工单位。外窗型材材质和气密性、水密性、抗风压性、传热系数、外窗遮阳系数、隔声性能的设计标准应予以明确。

要求设计院必须参照规范标准开展外窗二次深化，深化后的图纸应符合《建筑工程设计文件编制深度规定》中施工图设计规定。摘引图集时，必须清楚标明图集编号、页码、条款以及节点号等。

3.2 外窗招标

2015年，住建部取消金属门窗企业施工资质，但应对门窗企业过往施工业绩和行业口碑进行调查。要求选择外窗生产、安装一体化供应商招标。外窗施工单位必须有自有的门窗加工厂，要求外窗施工单位统一承担外窗生产、安装施工、维护保修服务，明确外窗施工单位承担外窗工程管理的主体责任。

招标过程中，考察供应商的外窗加工厂距离项目远近、工厂的加工产能、订单数量、质量控制能力、忙季淡季。对玻璃的品牌和供货能力，也应纳入考察。建筑外窗实行工厂化生产，由专业外窗生产单位在工厂内加工、组装，不得运抵现场组装窗体。

研究地产上级集团公司对外窗的施工验收要求。例如淋水实验、喷水实验，应在招标阶段明确实验标准和实验实施单位。建议由总承包单位开展淋水试验，与外墙淋水实验一同进行。外窗加工后应提供产品合格证、操作说明书，要求在外窗明显位置设有生产企业永久性标识，标识应注明生产单位名称、联系电话、产品品类、规格。首次明确外窗保修期，外窗工程最短保修期为二年，外窗防渗漏要求保修五年。现在很多厂商正在推广的系统窗、被动窗是未来值得关注的外窗发展方向。

3.3 销售合同、公示

各地产公司应在施工、销售现场显著位置公示建筑节能信息。建议在商品房买卖文件中，须注明外窗的遮阳系数、传热系数、隔声性能、水密性、抗风压性、气密性等指标。同时，在楼盘建设期外窗的传热系数、遮阳系数、节能标识，也需要在施工现场公示。

阳台门联窗，建议为小业主预留改造空间，节约二次装修成本。例如，小业主“封阳台”，为其在阳台预留洗衣机插座、上水、下水接驳点等。如果小业主有封闭阳台的需求，可以在销售商品房时签订补充协议，在完成竣工备案后，直接安装封闭阳台，不安装客厅门联窗。

3.4 安装条件预留

砌筑施工前，根据外窗胀栓固定位置，由监理单位牵头协调总承包与外窗单位确定胀栓埋设位置，确定混凝土预制块的砌筑位置，并落实在书面上，由相关方签字。洞口缩尺预留，组织总承包、外窗施工单位的窗洞口缩尺书面约谈。总承包单位对门窗预留洞的尺寸负责，如在工作面移交时发现超过缩尺偏差，由总承包负责剔凿整改洞口。外窗窗台每边压顶入墙不少于200mm。窗下侧压顶必须后浇成型。加强压顶成型施工检查，不得出现歪斜、漏筋、开裂孔洞、漏浆等问题。合理确定胀栓间距、固定方案、砌块设置方案，这对外窗抗风压性能的影响非常重要。

3.5 材料封样、施工样板

外窗窗框型材选型、封样应参照地产上级集团公司的管理要求制作封样展板，贴好样品标签，注明送样施工单位名称、封样材料、生产厂家、型号规格，预留地产公司审核封样的确认签字位置。

封样材料包括外窗窗角、外窗五金件、密封条等的封样。建立样窗进场验收制度。售楼处样板间外窗安装，应作为在销售展示区的封样。实体楼样板层施工作为样板引路，指导批量外窗施工。要求封样外窗不含甲醛、无异味、无毒无害、零污染，并提供出厂检测报告、合格证等材料。

批量外窗进场前，地产公司应组织设计院、监理、总承包单位对进场样窗的框料颜色、玻璃种类和颜色、玻璃及空气层厚度、尺寸及分格、开启方式、型材材质气密性、水密性、抗风压性、传热系数、外窗遮阳参数(如设置活动外遮阳设施，还需要检测综合遮阳参数)、隔声能力是否符合图纸、施工合同要求，比对是否与外窗封样一致，并形成进场外窗验收记录表。

4 生产、安装

4.1 加工生产

要求外窗在加工厂进行拼装，并设置泄水孔。生产过程中，榫接部位需要打胶。出厂检验阶段，检查开孔封堵处理。地产工程部应牵头负责外窗单位二次深化设计，协调地产设计部、监理、总承包和外窗施工单位做好信息交接。如果有总承包单位涉及外窗洞口的变更、签证，一定是变更前征询外窗单位意见。变更发出给监理、总承包，切记也要同时发给外窗施工单位。

4.2 运输、分户上楼

建议外窗整窗进场。外窗进场后，要求检查玻璃合格证、安全玻璃强制性产品认证、密封材料、外窗出厂检验报告和型式检验报告，安全玻璃上要求印制强制性标志(CCC 标志)，验收合格后报地产公司工程部共同进行验收。如果选用节能门窗，标识证书及标签也要复查。

外窗材料到场后，要求垂直堆垛，不得水平摆放堆垛。材料进场堆放、转运、分层通过施工电梯上楼。将进场的外窗及时分层上楼，能够确保成品保护效果，保证安装进度。

安装外窗前，在监理单位的见证下，外窗施工单位从进场的外窗中随机抽取有代表性的规定数量的外窗，委托有资质的第三方检测单位对传热系数、气密性能、抗风压性能、水密性能、中空玻璃露点开展复试，并针对外窗的隔热铝合金型材抗拉强度和抗剪强度、橡胶密封条拉断伸长率变化率、型材壁厚、增强型钢壁厚开展复试。没有复试或复试未通过的外窗必须退场。

4.3 安装施工

窗框与副框之间应填充发泡胶，严禁现场对发泡胶进行切割处理，应在“半干”状态采用“压泡”处理。塞缝要密实，应将临时固定外窗的木楔子及时取出。外窗在塞缝前，应撕去与塞缝材料接触的型材保护膜。安装固定片，做到外低内高。固定完成后清理各类木楔、垫块，塞缝料应满足设计要求。型材拼缝宽度、接缝高低差、窗框垂直度、窗框固定是否牢固，窗框边框收口与塞缝。建议逐步采用外窗干法施工，逐渐淘汰湿法安装。

4.4 第三方工程评估

研究地产上级集团公司采用的第三方工程评估中关于外窗的施工质量要求，尤其关注第三方评估的检测质量风险的关键控制点。灰浆、涂料等污染外窗框扇、玻璃及五金件。外窗框周边严禁用水泥砂浆填缝。地产公司对外窗工程质量负总责。

5 外窗施工后

5.1 分户验收、检测

地产公司督促监理、施工单位等各方主体针对外窗出厂验收管理，检查进场外窗生产企业永久标识、合格证、操作说明书、检测报告等文件，推进外窗样窗抽样检测全过程监督、外窗隐蔽验收记录等管控要点。

外窗安装完成后，门窗成品保护要根据外窗施工方案开展。外窗五金要求开启灵活、顺滑，不松动。纱窗安装完好，无污渍、无洞口等破损现象。开启扇应平整，关闭后严密、间隙应基本均匀，开关顺畅、无杂音。窗框排水孔畅通，与图纸设计位置和数量相符。密封条应顺直完整，不得脱槽，无夹渣凸起。

5.2 保洁、移交

安装后，外窗应做好成品保护，铝合金窗框与墙面分界面要贴分色纸。有效规避外窗划痕、碰撞、污染等缺陷。施工人员在施工后，如过早撕掉窗框保护膜，在拆除外墙脚手架、钢结构焊接施工时，也容易烫伤窗框、玻璃等。当然，撕掉保护膜如果过晚，比如经历夏季日晒，保护膜因为老化粘接在框体上导致难以清除。撕掉保护膜的时间要适宜，首选在涂料施工后、外窗保洁前。开荒保洁前，应做好保洁人员高处作业安全交底，防止人员高处坠落，合理确立各樘门窗的保洁顺序。保洁后窗玻璃应清洁明亮，无污渍、无裂缝。

6 结束语

通过以上从设计、招标、封样、生产、安装、成品保护及保洁阶段的各项措施，加强对外窗施工质量管理，才符合地产公司对外窗全生命周期管控的要求。也只有通过事前考虑、过程控制、验收监测，才能确保交付给小业主的外窗功能正常、提升小业主交付满意度。