中心城区楼宇工会建设的SWOT分析及工作策略——以上海市南京东路街道“科技京城”为例

孙 岩 ，黄宪祖 ，倪守正

（1.上海工会管理职业学院，上海 200082；2.上海市黄浦区南京东路街道总工会，上海 200003）

一、导言

自2016年7月上海启动非公企业工会改革工作以来，如何使“小二级”工会“建起来、转起来、活起来”始终是非公企业工会改革的重点工作。据调查统计，目前上海市16个区总工会已经建立了1000多家形式多样的“小二级”工会组织，以园区工会、行业性工会、楼宇工会、商圈工会、社区工会、村居工会等形式的工会为主，其中楼宇工会占比为13%。楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，以商务楼宇为主要载体，引进各种企业，带动周边经济发展，是一种集约化、高密度的经济形态。在上海的中心城区，大型商业综合体逐渐成为白领职工工作、生活、休闲的立体社区，商务楼宇逐渐成为社会经济发展的主要载体。楼宇经济成为城市经济的重要组成部分，楼宇工会建设亦成为中心城区街道总工会的工作重点。

楼宇经济代表城市集约经济的发展方向，通过集聚商务楼、写字楼等现代服务业，在非常集约的空间内汇集大量企业人才流、资金流和信息流，从而实现高价值基础上的要素互动。楼宇经济发展形态从过去单幢楼宇可以 “单打独斗”实现“分散式”零星发展，逐渐转向大商圈、商业商务区、特色街区、产业园区、城市综合体、特色小镇等多要素“集中式”连片发展，依托“楼宇+专业市场”“楼宇+特色街区”“楼宇+产业园区”“楼宇+城市综合体”“楼宇+特色小镇”等多类型融合发展模式，形成了产业集聚区、中央商务区、特色商圈、城市综合体、各类特色小镇等不同形式的楼宇经济集群。

随着楼宇经济的发展，楼宇工会成为区域性工会建设的重头戏。2006年，乐墓伟就提出楼宇的工会建设与传统的工会建设相比存在较大差异，主要表现为职工对工会工作缺乏认同感、企业的经常变动和职工的频繁流动、工会干部无作为或不敢作为等三方面，需要整合社会资源，创新工会活动的形式和内容[1]。实践中，楼宇工会逐渐形成了助推楼宇经济发展、服务入驻企业、维护楼宇职工合法权益的价值理念、活动方式、工作机制。江苏省南通市崇川区总工会在借鉴上海市静安区“楼宇工建”经验的基础上，探索以文化建设推进楼宇工会建设的工作路径，实践表明，将文化建设注入楼宇工会建设有助于形成一种趋向有序的力量，通过文化的辐射力、传导力和影响力，使企业与职工对工会产生认同感、归属感，进而推动楼宇工会的建设和发展[2-3]。赵健杰认为，楼宇工会工作的文化构建，既是工会工作者文化自信的表征，也是推动楼宇工会工作发展的文化创新，应当进一步探索楼宇工会文化的发生、发展与运行规律[4]。

尽管楼宇已经成为城市中心区域经济发展的主要载体，基层地方工会组织也已将“楼宇工建”作为工作重点，但现有研究对于楼宇工会建设的关注度极低，研究成果寥寥无几。多样化、差异性是楼宇经济的另一特点，几乎每一栋楼宇都有自己的经营特色和竞争优势，地区差异、行业差异、发展差异导致楼宇工会建设呈现出百花齐放的状态，基本上是“一楼宇一特色”，总结可复制、可推广的经验存在较大难度。有鉴于此，本文选择上海市第一幢成立工会联合会的楼宇——黄浦区南京东路街道下辖的“科技京城”作为研究对象，引入管理学的SWOT分析法，通过细致、精确的分析来解剖科技京城楼宇工会建设的内在影响和外在环境，总结楼宇工会针对“建会难、入会难”这一老问题的新实践，进而将该工会及其工会工作者的实践智慧上升为楼宇工建的理性认识，为其他楼宇的工会建设提供学习借鉴的经验。

二、研究方法

（一）研究对象

在城市的中心区域商务楼宇林立，错位竞争的要求使得楼宇之间的差异性极大。以地处上海中心区域的南京东路街道为例，辖区内共有53幢商务楼宇，既有零售百货的新世界百货大楼、商务办公的华鑫海欣大厦、公共服务的黄图大厦等单一经营的楼宇，又有商务办公+零售百货的来福士大厦、商务办公+专业市场的科技京城等复合经营的楼宇。尽管大多数的核心楼宇都已建立工会组织，即工会联合会或联合工会，但楼宇竞争优势、发展定位、入驻企业、职工队伍上的差别，使得不同楼宇的工会建设呈现出完全不同的开展方式。本文选择“科技京城”楼宇作为研究对象，旨在从楼宇本身出发，了解实践过程中楼宇工会实际运作的外部环境与内部影响，以期管中窥豹，为城市中心区域楼宇工会建设提供实践经验。

科技京城楼宇位于上海市黄浦区北京东路668号，由两幢31层办公大楼和一座裙楼组成，总建筑面积为20.6万平方米。作为黄浦区规模较大的商务楼宇建筑群，科技京城主要经营写字楼办公和市场流通经营业务，属于税收亿元楼之一。与市中心的百货零售市场不同，科技京城的经营性市场——赛格电子市场经营的主要产品是电子元器件，大多数商铺从事电子元器件、仪器仪表、电动工具、网络设备、监控设备的批发和零售。上海市高新技术成果转化服务中心等多家推进科技成果产业化的政府职能机构曾进驻科技京城，楼宇入驻企业以初创阶段的科创企业为主。发展鼎盛时期的科技京城曾被称为中心城区的“硅谷”、高科技产业精华荟萃的“头脑之都”。

科技京城工会联合会（简称“科技京城工会”）作为黄浦区南京东路街道总工会领导下的一家“小二级”楼宇工会，成立于2005年，是上海市第一家商务楼宇工会。成立之初，科技京城工会依托楼宇物业公司开展工作，将工会工作融入楼宇安商稳商工作中，为入驻企业与职工营造良好舒心的工作环境。2016年5月，为了使工会工作能够在科技京城更好落地，南京东路街道在科技京城楼宇成立了群团服务站——京城驿站，在工会与企业、职工之间搭建一个有形工作平台。截至2018年12月底，科技京城工会涵盖单独企业工会32家、联合工会5家、行业性工会1家；覆盖区域包括1家孵化基地和2个经营性市场；覆盖450家企业、4600名职工，会员4550名。

（二）分析方法

楼宇工会作为基层地方工会组织的延伸组织，其工作内容呈现出分散化、碎片化的特性，基层工会工作者对于自身的工作情况通常缺乏系统性、整体性的思考，因而有必要通过引入学理性的分析框架，将来自基层的实践经营予以分析梳理。从实践来看，楼宇工会建设主要受到来自于楼宇经济发展、入驻企业和就业职工等多方面的影响，部分影响可视为内部因素，部分影响则属于外部因素，两者共同对于楼宇工会的组织建设、吸纳会员、服务职工产生作用。因此，在研究过程中可引入态势分析法（即SWOT分析法）作为分析工具，以期更全面地了解楼宇工会建设过程的问题与困难，为基层工会工作者开展工作提供实践指导。

SWOT分析法是管理学中较为常用的分析方法，主要用于分析发展战略、政策措施实施情况的评估，具有简明扼要、实用性强的特点。内部影响因素分为优势 （Strengths）和劣势（Weaknesses）， 外部影响因素分为机会（Opportunities）和威胁（Threats），以矩阵形式排列，通过将影响因素予以分类梳理，系统性地分析不同因素的影响程度，以不同形式的排列构建应对策略，包括SO策略（优势+机会）、WO策略（劣势+机会）、ST策略（优势+威胁）、WT策略（劣势+威胁）四种。

本文引入SWOT分析法作为研究楼宇工会建设的方法。在内外影响因素的划分上，将楼宇工会自身建设与职工对工会的态度作为内部因素，将楼宇经济形态、党的建设、企业对工会的态度作为外部因素。这一划分体现了工会组织以“职工”为中心的工作理念。根据SWOT矩阵分析模型，将楼宇工会开展的相关工作分为四种工作策略，即发挥优势抓住机会的发展型策略、突出机会避免劣势的扭转型策略、利用优势消化威胁的服务型策略、直面劣势应对威胁的保障型策略。通过将SWOT分析法运用于楼宇工会建设的分析研究中，进一步厘清楼宇工会建设的各种影响因素以及相关工作的策略属性。

表1 本次调查的样本分布（N=228）

（三）样本分布

本次调研于2019年6—7月在科技京城开展，主要采用田野调查法，调查人员深入企业和市场对49家企业、47家商铺进行了调查，发放职工调查问卷228份，实现了对单一楼宇中的企业、商铺、职工、工会组织及会员的全面了解。表1为问卷调查样本的样本分布。通过调查可以看到，商务楼宇中的职工以女性为主，占比已超过七成，达71.49%；职工以中青年为主，平均年龄约为35岁，不在婚的比例略高，为35.53%。约七成左右（68.42%）的职工为本市城市户籍，75.38%的外地户籍职工申领了本市居住证；从政治面貌来看，群众的占比较高，达到64.04%，中共党员/预备党员的占比为14.92%。

参与本次调查的职工平均年龄约为35岁，商务楼宇中的70后、80后职工占比较高，90后也逐渐步入职场。值得注意的是，80后已经成为楼宇职工的主力军，占比高达49%，70后、90后的占比则分别为24%、23%。商务楼宇职工的学历普遍较高，六成职工的学历为大学本科及以上，大学本科、硕士研究生、博士研究生的占比分别为46%、11%、3%。从工作岗位来看，楼宇企业提供的主要是管理类岗位，管理人员占比达到四成，普通管理人员、中层管理人员、高级管理人员的占比分别为29.82%、12.28%、1.32%，专业技术人员的占比相对较低，仅为9.63%。

调查结果显示，科技京城职工的收入处于本市中等水平，2018年的税后月均收入为8090.30元，相较于2017年的平均增幅为7.11%，其中收入最高者月均收入达30000元，收入最低者的月均收入为上海市最低工资标准，仅2480元（见图1）。从分布曲线可以看出，科技京城职工的收入差距较大，30%的职工收入在5000元以下，60%的职工收入在8000元以下，85%的职工收入在10000元以下。根据职工填写的2018年工资增幅推算了2017年的税后月均收入，形成2017年收入分布曲线。较之2017年，2018年职工收入差距出现显著拉大的趋势。利用2018年职工收入数据绘制了洛伦茨曲线（见图2），横轴为职工数量的占比，纵轴为收入占总收入的比重，45°斜线为无收入差距的参考。从图2可以看出，2018年职工收入曲线对于45°斜线的偏离度较大，说明科技京城职工的收入差距确实较大。

图1 收入分布图

图2 2018年收入的洛伦茨曲线

三、科技京城楼宇工会建设的SWOT分析

（一）优势（Strengths）

第一，建立群团服务站或工会工作室是楼宇工会发挥影响力的有利条件。“京城驿站”的设立为工会服务在科技京城落地提供了有形阵地。对于科技京城工会来说，京城驿站兼具职工服务中心、职工书屋、职工学堂、职工活动中心等多项职能，为楼宇工会开展工作、组织活动、联系职工提供了空间保障。楼宇群团服务站的建立为职工入会提供了更为多元的入会方式。调研数据显示，13%的工会会员表示自己是通过京城驿站或驿站工作人员加入的。

第二，职工对工会的高认同与高评价是楼宇工会开展工作的群众基础。调研中，七成以上（71%）的职工表示，工会是员工自愿参加维护自身合法权益的组织；11%的职工认为，工会是组织员工开展劳动竞赛、文体活动的组织；10%的职工不清楚工会是干什么的。楼宇职工对于工会在维护职工权益方面的作用给予较高评价，83%的职工表示工会在维护职工权益时能发挥重要作用或发挥一定的作用。图3显示的是职工对于工会各项工作的重要性所作的评价，评价采用五分法，即非常重要（100）、重要（80）、一般（60）、不重要（40）、非常不重要（20）。 通过赋值计算，工会各项工作的分值均在80以上，显示楼宇职工认为工会的各项工作均较为重要。其中得分较高的是落实社保、福利（87.63）、特殊劳动保护（87.37）、劳动争议调解（86.49）、劳动安全（86.40）、职工法律援助（86.23）。

图3 职工对工会工作重要性评价

第三，职工有闲暇是楼宇工会举办各类活动的前提条件。职工参与楼宇工会各项活动的前提是有一定的业余时间，随着“996”工作制受到社会舆论关注，楼宇职工的工作强度再一次成为关注焦点。调查结果显示，职工每周平均工作时间为41.44小时，其中每周工作时间最大值达60小时，最小值仅30小时；从分布上来看，每周工作低于44小时（符合劳动法规定）的占比达84%，44～50小时、50～60小时的占比均为8%。对于加班，86%的职工表示自己曾经加过班，仅14%的职工表示自己没有加过班。根据自填数据计算，科技京城职工每周平均加班3.35小时，其中每周加班时间最大值为20小时，最小值为1小时；从分布上来看，97%的职工每周加班时间少于10小时。由此可见，科技京城职工的工作强度处于合理水平，有一定的闲暇，便于职工参加工会活动。

（二）劣势（Weaknesses）

第一，服务、活动覆盖面窄、贴合度低是楼宇工会发挥影响力的不利因素。本次调查对于科技京城A、B、C座中的49家企业和赛格电子市场的47家商铺进行了抽样调查。在49家走访企业中，有38家企业已经建立工会或加入联合工会，建会率达77.55%；在47家走访商铺中，有42家已参加本企业工会或行业性工会，建会率达89.36%。未建会的企业和未入会的商铺主要为新近入驻科技京城的企业。调研中，九成以上企业知道楼宇中设立了群团服务站，认识工作站中的工会指导员。约三成企业表示，不知道群团服务站能够提供什么样的服务，不了解也不参加服务站开展的活动。有部分企业提出，群团服务站的白领午间微课堂很好，但场地较小，一般只有二十人左右能参加，一旦报名晚了就无法参加活动；另有部分企业表示，服务站提供的法律援助、心理咨询、养生咨询等服务专业性不足，职工反映与自身需求的贴合度不够紧密。

第二，楼宇职工对工会的低关注与低预期是楼宇工会凝聚职工的主要障碍。图4为职工对企业工会组建情况的反馈，图5为职工对工会会员身份的认知。从图4可以看出，职工对企业是否建会的知晓度与企业实际建会情况存在一定的差异，有13%的职工不知道自己所在的企业有没有建会。职工对自身会员身份的认知相对更低，认为自己是工会会员的占比仅为53%，认为自己不是工会会员的占比高达43%。值得注意的是，有22%的职工的选择是企业已建立工会而自己不是工会会员，说明部分职工在会员身份的认知上存在着一定的误区。对于工会工作和事务，楼宇职工的关注度不高，仅四成（43%）的职工表示很关心或比较关心，38%的职工表示自己想关心但关心不了，另有19%的职工表示自己不关心。楼宇职工对未来工会组织的作用也不够自信，四成五（45%）的职工认为随着经济社会发展工会组织将更加重要，34%的职工表示未来工会组织的作用和现在差不多，认为工会组织作用会有所削弱的占比为21%。

图4 职工对企业工会组建的反馈

图5 职工对工会会员身份的认知

第三，职工流动性较大是楼宇工会吸纳新会员的不利因素。调查结果显示，科技京城职工更换工作次数的平均值为2.64次，其中更换次数最多的为10次。仅15%的职工自学校毕业后未变动过工作，这一类职工主要是学历较高的80后、90后。大多数人都有过2～3次更换工作的经历。图6为不同年龄段职工更换工作的主要情况。从更换次数来看，00后更换工作最为频繁，高达4次；其次是70后，达3.24次；再次为60后、80后，分别是2.75次、2.71次。从每份工作的持续时间来看，出现了显著的代际特征，50后、60后、70后、80后、90后、00后的每份工作持续时间呈现出依次递减的趋势，50后干一份工作可长达20.5年，而00后干一份工作仅0.75年。调查结果再一次说明，年轻人的工作稳定性较差，为工会组织发展新会员带来了客观障碍。

图6 更换工作情况

（三）机会（Opportunities）

第一，“党建+工建+服务营商”的全岗通服务模式是楼宇工会建设的制度保障。为进一步健全“党建带工建、工建促党建”工作格局，南京东路街道党工委整合域内党建、工建、企业服务等各方面资源，打破街道层面开展党建、群团、统战、安商留商等工作的条线分割，推行“党建+工建+服务营商”的全岗通服务模式。京城驿站群团服务站与科技京城党建服务站共同构成楼宇党群服务，整合楼宇内党建、工会、共青团、妇联、统战工作的专职党群服务力量。在了解入驻企业与职工的需求、意见、建议时，实现一次收集、分头办理，首问责任、全程负责，实现党群一体化、同步融合推进。

第二，“总部经济”特征是楼宇工会推进独立工会组建的有利条件。调查结果显示，科技京城楼宇企业规模的平均值为175人，其中规模最小的商铺仅2人，而规模最大的企业达到1000人。根据《工会法》的规定，职工人数达到25人的企业应当成立工会。尽管被调查企业中七成以上（72.92%）的企业为100人以下的中小企业，但25人以下的小微企业占比不到二成，仅17.71%，即八成以上企业应当建立工会。总体上看，入驻企业通常将总部和销售部门设立在科技京城，生产场所、仓储场地多在上海郊区甚至外地，楼宇的“总部经济”特征较为明显。实际工作中，这些总部入驻的企业是楼宇工会实现组织落地的重点对象。

第三，企业类型多元、行业分布广泛是楼宇工会精准服务的客观要求。图7为企业和商铺的类型分布，图8为其行业分布。从入驻企业类型来看，非公经济在科技京城的占比极高，私营企业几乎占据楼宇的半壁江山，占比高达49%，外商投资企业、港澳台投资企业的占比分别为15%、9%。国有经济占比为14%，主要是黄浦区区属房地产企业和物业企业。入驻的企业和商铺行业分布较为广泛，共涉及15个行业，其中占比超过3%（即3家及以上）的行业有12个。从行业分布来看，占比较高的分别为批发和零售业（28%）、房地产业（13%）、交通运输、仓储及邮政业（9%）、制造业（8%）、信息传输、软件和信息技术服务业（8%）。不同类型、不同行业的企业职工对于工会有完全不同的需求，因人而异地提供服务是楼宇工会开展工作的重要发力点。

图7 企业和商铺的类型分布

图8 企业和商铺的行业分布

（四）威胁（Threats）

第一，楼宇经济处于转型期是楼宇工会建设的重大制约因素。2017年以来，科技京城开始进入经营管理的转型期，面临着调整发展定位与重新布局产业的问题。科技京城曾是上海市中心区域内唯一一家高科技创业园区，上海市高新技术成果转化服务中心等多家推进科技成果产业化的政府职能机构曾进驻科技京城。因商事登记制度改革，相关政府职能机构搬出科技京城。互联网交易的兴起，特别是淘宝、京东等交易平台已成为商品交易的主要载体，对赛格电子市场内的商铺经营造成了一定的冲击。与此同时，外部经济的影响使得科技京城楼宇的外贸企业面临着巨大的经营压力。多重影响之下，科技京城楼宇和赛格电子市场均出现了一定的空置。企业外迁、楼宇空置严重制约了楼宇工会的有效运作。

第二，企业出现减员现象是削弱楼宇工会群众基础的主要因素。为了了解楼宇转型对企业的影响，调研中对2018年的减员情况进行了解，20.83%的企业表示有减员，79.17%的表示没有减员。减员的企业中，减员最高的企业减少了47.62%的员工，而减员最少的企业减员率为1.64%，平均减员率为15.89%。减员企业主要集中在批发和零售业、交通运输、仓储及邮政业、信息传输、软件和信息技术服务业、房地产业等分布占比较高的行业。尽管只有二成企业反馈在过去一年进行了减员，但从职工调查来看，几乎所有的企业都减少了工作人员。一年来楼宇内发生数起集体劳动争议，由于职工一般通过法律途径寻求解决，楼宇工会未能及时介入，削弱了工会组织在职工群众中的影响力和公信力。

第三，工会服务“搭便车”现象是楼宇工会攻克“建会难”问题的客观障碍。一直以来，科技京城楼宇都存在着企业工会组织“建会难”问题，主要原因有二：一是部分企业经营者对组建工会的重要性、必要性认识不足，对中国工会组织存在误解，担心工会与企业产生对抗而拒绝建会；二是企业流动性大或规模过小，受到经济环境、楼宇租金变化制约，经营业务起伏或企业迁移成为常态，缺乏组建刚需。尽管企业对组建工会的积极性不足，但职工对参与工会活动、享受工会服务的热情很高。在京城驿站开展的各类服务与活动中，非会员职工“搭便车”现象日趋增多，挤占了会员职工的参与空间。如一家与京城驿站在同一楼层的企业，尽管经营者对建立工会的态度十分暧昧，但该企业职工参加工会活动的积极性很高，几乎所有的活动中都有该企业职工的身影。

四、科技京城楼宇工会建设的工作策略

楼宇经济已成为城市中心城区经济发展的主要载体，在上海市中心区星罗棋布的商务楼宇不仅是企业商铺的经营场地，也是职工群众的工作场所。如何在这样立体化的工作社区中，构筑工会组织的阵地，吸纳非公企业职工入会，早已成为街道总工会的主要工作之一。通过“科技京城”这样一个样本的SWOT分析，可以看出：在楼宇工会建设中，内部影响上优势大于劣势，外部环境中机会大于威胁。实际工作中，街道总工会与楼宇工会需要直面职工流动、楼宇经济转型、企业经营不稳定等劣势与威胁，形成扬长避短、化被动为主动的工作策略，为推动楼宇工会建设提供有效的实践经验。

（一）发展型策略：发挥优势，抓住机会

第一，总结全岗通服务模式的经验，进一步完善“党工融合”工作路径。全岗通服务模式作为楼宇党群服务的新模式，是科技京城工会楼宇工建的重要助力。该模式打破了基层党群工作的条线划分，将党的建设、群团工作、产业扶持、税收减免、人才服务等内容融为一体，使企业和职工“进得了门、找得到人、办得好事”，只要一人在岗，就能全面、准确、及时解答各种问题。作为楼宇党工融合建设的一分子，科技京城工会积极探索“以工会建设为核心、以职工为主体、以服务为载体”的“三位一体”工作模式。借助科技京城党建力量、京城驿站群团服务站的影响力，切实发挥楼宇工会与群团服务站的核心作用，为楼宇内企业和工会会员搭建交流平台，推动工会主责主业落地，让职工群众有更多的服务体验和获得感。

第二，立足于小，着眼于细，及时回应职工合理诉求。职工诉求无小事，职工对工会的关注与期待本身就是楼宇工建的内在动力。科技京城职工对工会的认同度和期望值都很高，尤其是在落实社保与福利、提供特殊劳动保护、法律援助与劳动争议调解等专业领域，希望工会组织能够提供专业化服务。楼宇工会主动关注职工的“小诉求”，直接准确地解决职工面临的现实问题。京城驿站工作人员在了解到职工的诉求后，及时走访企业、探访职工，深入了解职工提出诉求的具体情况，对诉求的合理性进行分析，对不合理的诉求反馈答复给职工，对合理的诉求应认真研究，寻找解决诉求、实现期待的有效途径，及时回应职工期待。

第三，探索建立顺畅的工会组织与企业沟通渠道。楼宇工会的工作一定要得到企业行政方的支持，工会工作者与入驻企业负责人和工会负责人保持畅通的沟通渠道是很重要的工作环节。科技京城楼宇中25人以下的小微企业占比不到两成，在推进独立工会组建方面具有较大的潜力。京城驿站工作人员与入驻企业建立了良好的交流沟通渠道，秉持“工会是企业发展的助力而不是阻力”的理念，耐心细致地向未建会企业解释建立工会的意义以及建立工会后对企业生产经营的帮助，协助已建会企业开展工作、组织活动、指导经费使用。针对企业类型多元、行业分布广泛，楼宇工会深入发掘工会的能量，为企业提供深层次、高效能、广受益的服务，如医疗救助、春节返乡火车票、夏季送清凉、特困人员救助等活动，让企业和职工真实感受到工会的服务。

（二）扭转型策略：突出机会，避免劣势

第一，扩大“京城驿站”服务覆盖面和受益面，增强工会组织的吸引力和凝聚力。覆盖面与受益面较窄一直以来都是京城驿站开展活动的主要问题。为了便于群团服务站开展活动，目前京城驿站开展的职工活动采用“点单式”服务模式，一项活动只要有十位职工申请参加即可举办，点单式服务模式精准对接了楼宇中部分职工需求，同时也造成活动覆盖面不足的客观现实。法律咨询、心理咨询等服务通常安排在工作时间，导致很多楼宇职工无法前来咨询。为了应对这一问题，楼宇工会延长京城驿站的工作时间，对接楼宇职工的休息时间节拍，通过企业走访、调查问卷了解职工群众的需求与期待，及时推出新的工作项目和服务活动，构筑“企业新邻居、职工贴心人”的空间。

第二，把职工对未来生活的憧憬作为工会组织的使命与担当，不断提升职工的获得感、幸福感。调研显示，科技京城楼宇职工对未来生活改善的预期很高，希望通过提高工资、提高社保水平、降低医疗费用等方式实现未来生活的改善。与此同时，他们对自己的社会地位评价较低，八成以上的职工认为自己属于社会的中下层或下层，几乎没有人认为自己属于上层人士。楼宇工会可通过优化现有服务品牌，对白领午间微课堂、南工惠律师讲堂、“4+1”运动汇等广受职工好评的品牌、项目提质升级，并根据职工的新需求、新希望陆续推出新的品牌、项目，实现需求对标、专业对接、服务精准。

第三，组建职工服务团队，就地服务职工，惠及职工。科技京城入驻企业的多元化、广泛性，为工会组织提供了很多拥有一技之长、乐于奉献、具有一定志愿服务精神的职工群体。科技京城工会通过活动聚集这些职工，在持续性活动中聚拢人气、凝聚人心，进而组建了多支职工服务团队。楼宇工会充分利用上级资源和众筹优势，通过专业培训、志愿服务、风采展示等活动锤炼、打造这些职工服务团队，逐步形成困难帮扶、法律服务、心理咨询、文体指导、爱心公益等专业化职工服务团队，实现工会组织就地服务职工、惠及职工，把“维权到人、服务到位”做到极致。

（三）服务型策略：利用优势，消化威胁

第一，把“工建”作为安商稳商的重要手段，助推楼宇经济转型。一直以来，工会组织都被视为劳资对立的产物，非公企业对工会的排斥也源于此种认识。相对于生产、经营中“以客户为中心、以市场需求为导向”的理念，工会组织是企业与职工的桥梁和纽带，工作具有较强的群众基础。目前，科技京城楼宇正处于转型期，随着相关政府职能机构搬离，赛格市场中经营电子元器件的商铺和商务楼宇中的科技类小微企业逐步减少，市场与楼宇都已重新招商，布局新的发展方向。在楼宇经济的转型过程中，工会应重点关注搬离企业与潜入企业，做好企业与职工工会关系的接转工作，对可能出现群体性劳资纠纷的企业及时介入。

第二，探索集体协商有效路径，搭建劳资平等对话平台。工资、休假等经济权益是科技京城楼宇职工的重点关注和诉求，也是造成劳动纠纷和人员流动的主因。针对楼宇职工流动率大、无法参与企业经营管理、欠薪案件时有发生等情况，科技京城工会探索建立民主管理协商“5Z模式”。即，职工代表实行公示制；关系职工切身利益的重大问题，采用表决制；坚持平等协商，确定企业工资共同标准，实行备案制；在签约方式上，采取代表协商框架，企业确认会签制；在集体协商内容上，实行“1+4+X”附件制等。并通过“以上代下”的协商机制，推动楼宇企业集体协商制度。在楼宇工会搭建的劳资对话平台上，企业与职工就关系职工切身利益的问题进行平等对话、有效协商。

第三，完善职工“体制外”入会通道，反向倒逼企业限期依法建会。为了破解“企业不建会、职工想入会”的困境，2016年以来上海多个街道总工会开始试行职工在企业体制外单体入会的做法。科技京城工会鼓励楼宇内企业职工、商铺采取体制外入会的方式分别加入联合工会和行业性工会，目前共吸纳体制外入会会员一百余人；对一家体制外入会会员人数超过25人的企业，强制要求其限期依法建立工会组织。由于2019年市总出台的相关规定将楼宇中体制外入会的职工排除在“八大群体”之外，导致单体入会会员的福利减少，因此为了吸引、留住这部分会员，楼宇工会应积极与上级工会协调，参照“八大群体”中的商场信息员为这些会员提供福利。

（四）保障型策略：直面劣势，应对威胁

第一，因地制宜，适时推进企业建立工会组织。推进楼宇企业工会组建需要一定的智慧，并不是每一家企业都适合建立工会。在经济环境不景气和楼宇处于转型期的阶段，工会要在入驻企业中落地就必须目标明确、找准对象、抓住时机。楼宇中适合组建工会的企业主要是具有一定规模、职工队伍稳定、长期经营的企业，与这一类企业沟通工会组建事宜要找对联络人员，普通职工既不关心也没有能力推进工会组建，要与人力资源主管、办公室主任、财务主管等负责相关事宜的人员联络，通过他们与企业经营者建立沟通渠道。企业在经营规模扩大、上市、职工大量流失、新入驻等时间节点上容易产生组建工会的需求，此时楼宇工会适时介入会提高企业工会组建的成功率。

第二，以“职工”为中心，依法维护职工合法权益。企业多元化与职工流动性大是制约楼宇工会发展的主要问题。在经济不景气的情况下，企业倾向于通过缩短租期、缩小规模来降低经营成本，进一步加剧了职工流动性过大的问题。2018年以来，科技京城楼宇内发生多起因企业经营不善导致无法按时发放工资的集体劳动争议，在接到劳动监察部门的通知后，工会及时介入调节，企业与职工达成工资发放和离职补偿协议。针对日益增多的劳动争议纠纷，南京东路街道总工会专门选派一名有人力资源管理经验的工会工作者参与楼宇工会工作，在进入法律程序前为处置集体劳动争议、调解个人劳动争议提供专业服务。

表2 科技京城楼宇工建的SWOT分析

第三，突出思想引领，引导职工树立发展的择业观。在楼宇处于转型期、企业搬迁率高、职工流动性大的情况下，科技京城工会在依法维护职工合法权益的同时，要重点突出对职工思想的引领作用。楼宇工会利用京城驿站这一平台，开展职业生涯规划、职业素养提升、职业道德、职场礼仪、心理疏导、职业健康知识等方面的讲座，邀请法律、企业管理、人力资源、卫生健康、心理咨询方面的专家为楼宇职工答疑解惑，引导职工树立“以事业为重、以奉献为主、以长远发展为重”的择业观。科技京城工会要充分发挥劳资对话平台作用，为企业与职工共话未来发展提供渠道，推动企业与职工形成利益共同体、事业共同体、命运共同体。

科技京城楼宇工建的SWOT分析见表2。