房地产企业财务风险防范的措施

丁春慧（河南牧业经济学院）

■ 企业财务风险的分类和影响因素

（一）财务风险的分类

企业在生产经营的各个环节都存在着财务风险，尽管企业的财务风险个有多样化，但是其表现形式主要分为以下四大类：

1.筹资风险

企业由于受到资金供需市场的变化和宏观经济的影响而导致企业在进行筹集资金活动时给财务带来的不确定风险被称为筹资风险。筹资风险的分类主要有以下几种：利率风险、财务杠杆效应风险以及再融资风险等。其中利率风险指的是由于受到金融市场变化的影响导致企业筹资成本的变化；再融资风险指的是由于受到金融市场中金融工具品种的变化以及融资方式的变化而导致企业再次融资的不确定性。

2.投资风险

企业在制订投资决策和执行决策过程中由于出现失误而导致投资的实际收益与预期目标发生的差异被称作投资风险。企业投资活动有两种，即对内和对外投资。投资风险的大小和不确定性与投资的对象息息相关。

3.资金运营风险

企业在开展经营活动时没有对资金资源进行合理的配置而导致在一定的时间内企业的资金流入与流出不一致，从而使企业的资金流动不畅通出现资金断裂的风险被称为资金运营风险。我国大多数企业的存货占流动资产的比例普遍较大。企业存货过多一方面占用了企业大量的资金，另一方面企业还必须要支付一定的管理费用，这种现象的出现导致企业的营利空间大大缩小。另外存货还给企业带来了一定的货款贬值和损毁的风险。

（二）财务风险的影响因素

对于财务风险造成影响的因素有很多，而且每个因素产生的原因也都不一样。比如有些是由于企业内部的管理不善而造成的；有些是受到外部的环境影响而造成的；不管是外部的还是内部的影响因素，这些因素在企业的生产经营活动中都是存在的。并且都会引发企业的财务风险。

复杂的外部环境是造成企业财务风险最主要的原因，这些外部环境有很多，例如国家的经济政策、通货膨胀等。外部环境的特点具有不稳定性和复杂性，因此这也对企业预测未来环境增加了很大的难度，所以一旦企业不能很好的对外部环境变化进行有效的预测，则会对企业的财务产生巨大的风险，从而对企业的发展和经营活动产生重大的影响。

■ 房地产企业财务风险管理存在的问题

一家经营状况良好的公司，其经营活动所产生的现金流应该是正值，投资活动所产生的现金流应该是负值，而筹资所产生的现金流量应该是正负相间的，房地产企业投资活动所产生的现金流量净额为正值，证明了该企业在运营过程中中所出现的投资项目出现了一定的风险。

（一）生产经营中的财务风险

房地产企业的管理者在对财务进行审核的时候，经常只会关注是否盈利以及现金流的现状，而对企业当前存在的一些风险却很少去关注。因为大多数的企业管理者都没有很好的关于财务管理方面的经验，所以只能通过财务部门的一些报表来进行判断，但是也认识到了这样的判断具有一定的局限性，因此也会从别的一些渠道来对企业的财务风险进行分析和判断。房地产企业现金流管理中存在的财务风险存在的问题：

第一，公司盈利能力不足，经营活动现金流偿债能力差。就目前的经营与盈利能力，公司很靠经营获取到足够的现金流偿还到期流动负债和其他到期债务，公司存在着较大的财务风险。因此如何提高企业盈利能力，是房地产企业现阶段迫切需要解决的问题。

第二，公司过于依赖外部融资，财务风险大。公司现金流主要依赖于外部融资解决，外部融资数额增长较快，且筹资活动的现金流入主要用于筹资活动的现金流出，公司存在借新债还旧债的问题，一旦外部融资环境发生变化，如遇到国家对房地产行业较为严厉的调控措施，例如国家收紧信贷政策，公司极易因无法筹集到所需的资金偿还到期债务，导致资金链断裂破产，因为公司存在较高的财务风险。

第三，公司投资能力较弱，公司缺乏新的“造血”机能。从现金流出结构可看出，房地产企业投资活动的现金流出来占比很小，三年平均下来只有7.67%，明显偏低。

总的看来，房地产企业所面临的财务风险主要有两种，一种是运营的资金风险，还有一种是信用风险。运营的资金风险主要表现在资金周转不过来、被无效运营以及销售规模过大。而信用风险则表现在无效的账目以及一些应收账款上存在的风险。

（二）投资决策失误

房地产企业在投资决策的时候，也会出现失误的时候，比如对楼盘的选址不科学，或者是营销方法不合理，导致了房产在销售上不好，给企业带来了很大的资金问题。大量的房产建设，动用了房地产企业大量的现金流，然后因为销售问题，备用资金也被动用，但是仍然没有产生一定的利润。而在银行的信贷风险也会变得更大，严重影响了企业的政策运营。比如项目由于销售差，导致了该项目的投资超出了原有的计划回报，最终房产公司宣布该项目投资失败，将项目整体卖给了其他房产公司。

（三）筹资渠道狭窄

筹资渠道也是企业在发展过程中非常重要的一个环节，很多企业为了能够解决一时的现金流问题，会选择去通过一些其他的渠道来获得现金流，比如向银行贷款，或者是出售股份套现等。房地产企业在筹资渠道上主要是通过股东追加，由于在各大银行的贷款额度已经达到了定值，因此很难再向银行进行贷款。但是，如果不筹资，房地产企业将会面临倒闭的局面。

（四）偿债能力低下

偿债能力低是企业的实际偿债能力与预计偿债能力之间的差距，在运营过程中如果资金链断裂，销售业绩下滑，很可能会导致运营出现问题。而且，由于房地产企业的大多数楼盘都抵押给银行了，在流动资金不充足的情况下，已经无法继续向银行进行贷款，因此偿债能力会变得更低，对企业造成的风险就会越大。

■ 房地产企业应对财务风险问题的管理对策

（一）经营过程中财务风险的控制措施

房地产企业在财务风险控制方面应该从以下几点进行：首先要增加企业经营的现金流。在财务情况比较良好的时候，企业销售过程中所产生的现金流，需要维持企业的一些收支平衡。但是房地产行业在经营过程中肯定会出现一些淡旺季，因此，房地产企业的现金流情况不能够得到很好的保证，甚至可能会没有现金流的收入。房产销售的业绩减少，那么企业的利润以及生产经营的收入也会相应的减少。所以，房地产企业必须通过相关的销售策略来提高销售业绩，提高销售带来的收入，增加现金流。

（二）加强投资决策能力

在进行投资的时候，不仅要考虑到市场的环境特点，还应该考虑到产品的淘汰性以及客户的需求情况。在进行投资决策的时候，要选择正确的机会，进行投资的选择，并制定出相关的投资预案。对于房地产企业来说，不仅要考虑到企业的资本结构、盈利预测以及风险情况，还应该对其存在的行业环境进行分析，预测企业在发生风险时所能够承担能力的大小。考虑到受到楼市影响，销售达不到预期的情况，企业的现金流和偿债能力能否保持平衡。

（三）合理规划企业的偿债能力

房地产企业的偿债能力经过分析后，可以看出偿债能力还是达到了企业的正常运营范围内的。房地产企业的短期偿债能力从目前的资产情况看来还能够应对当前的银行贷款。因此通过对房地产企业的短期偿债能力分析的流动比率、速动比率和现金比率来分析，能更好的掌握房地产企业的短期偿债能力。房地产企业长期偿债能力可通过以下两点进行分析：（1）保证长期偿债能力的前提是房地产企业有能力偿还到期债务，而并不影响房地产企业的经营资金。（2）长期的负债额数较大，本金偿还需要一个积累的过程，因此，需要分析利息和长期偿债能力之间的关系。

■ 结论

一个企业所处的环境会给企业带来各种各样的风险，在这些风险中，财务风险是其中最为重要的风险之一。企业所存在的风险都是由于财务风险所造成的。企业若想降低或避免财务风险就需要对其进行规范化的管理，通过严格的制度来管理财务，对财务可能存在的风险进行及时的评估、分析、预测以及制订一定的措施，从而降低财务风险，减少其发生的可能性。目前大多数企业的管理者意识到，企业若想长久、持续、稳定的发展，就必须对财务风险进行良好的管理和应对。