投资性房地产公允价值模式后续计量的浅析

崔金金

摘要：主要针对投资性房地产后续计量公允价值模式进行研究，对两种后续计量模式的变更前后对报表结构、财务指标的影响分析，论述了公允价值模式的意义，并从限制条件、计量成本、会计人员素质及信息披露四个方面说明目前公允价值模式遇到的困难，最后对提出建议措施。

关键词：公允价值模式;后续计量;投资性房地产

为提高报表信息的准确性，满足报表使用者对报表信息对称性的高标准要求，根据《企业会计准则第3号-投资性房地产》相关要求，并结合房地产宏观经济形势，就投资性房地产后续计量模式进行研究。

一、公允价值模式后续计量的重要作用

投资性房地产是以赚取租金或实现资本增值为目的房地产，其主要目的并非用于居住，而是目的明确的投资行为。后续计量模式主要包括成本模式和公允价值模式。成本模式计量要求投资者定期对投资性房地产进行折旧摊销，必要时计提减值准备;公允模式计量要求投资者每个资产负债表日对房地产账面价值按市场公允价格进行重新计算，不计提折旧、不摊销、不计提减值准备。

表1是我公司投资性房地产由成本模式转为公允价值模式当月，转换前后报表数据对比分析表，金额单位为元。

（一）投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有利于提高报表信息的真实性，优化资产负债表结构，降低资产负债率

1.采用公允价值模式进行后续计量能够为报表使用者提供准确的数据支持

相较而言，公允价值模式核算更贴近市场价格，能够为报表使用者提供更准确地财务信息。我公司采用成本模式进行后续计量时，每年计提折旧摊销金额为21986832元。逐年计提摊销折旧，投资性房地产账面价值越来越小，与市场真实价值偏离度越来越大，资产负债表信息就会失真。

2.采用公允价值模式有利于优化报表结构

采用公允价值模式进行后续计量，能够显著优化财务报表结构，有助于企业融资业务对财务指标的要求。笔者所在公司采用公允价值模式后，财务报表资产负债率下降4%。根据公允价值模式要求，在每个资产负债日按公允价值进行重新计量，针对房地产账面价值和公允价值差额计入公允价值变动损益，期末结转至留存收益。结合目前房地产市场变化情况，公司在每个资产负债日对财务报表损益情况进行调整，同步調增资产和留存收益，能够有效降低资产负债率。

（二）采用公允价值模式有利于优化利润指标，提升报表利润总额

1.采用公允价值模式不需要计提折旧摊销

投资性房地产进行后续计量，如采用公允价值模式不需要计提折旧和摊销。但在采用成本模式进行后续计量时，笔者所在公司投资性房地产计提折旧摊销费用为21986832元/年，而采用公允价值模式后，仅减少折旧摊销费用，年增加利润总额2000余万元。

2.采用公允价值模式有助于增加营业利润

在采用公允价值模式后，公司可根据公允价值变动情况调整损益情况。由于房地产价格上涨趋势明显，在投资性房地产持有期间，一般不会发生其他业务成本，每个资产负债表日还会根据公允价值的涨幅调整公允价值变动损益，提升营业利润，优化各项财务指标。

3.资产处置时对报表利润的影响波动小

公允价值模式下，在进行投资性房地产进行处置时，相应的处置损益不会造成利润表的营业利润太大的波动;相较而言，在成本模式下，由于每期都需要进行折旧摊销，资产的账面价值与处置时的售价差异会很大，造成处置当期利润波动，不利于报表使用者对同期数据的比较。

4.公允价值模式有利于财税筹划

在我国财经法律中，投资性房地产价值计量采用成本模式，汇算清缴计算的应纳税所得额不会因公允价值的调增而增加。企业本着谨慎性原则，根据投资性房地产公允价值调增部分，计提递延所得税负债同时调整所得税费用。公允价值模式的后续计量不会造成企业税收增加，不会影响公司财税筹划。

二、采用公允价值模式面临的问题

（一）核算限制条件多

根据财政部印发的《企业会计准则第3号-投资性房地产》相关规定，公允价值模式的应用，首先应满足条件包括：（1）投资所在地有活跃的房地产交易市场;（2）企业能够及时从交易市场获取房地产价格信息及相关信息，为公允价值计算提供有效依据，确保公允价值模式核算的及时性和准确性。很多中小城市，房地产市场发展比较落后，没有活跃的交易市场或是不能获取类似房地产的公允的交易价格。这种对公允价值计量模式的条件要求，就大大的限制了这些企业后续计量模式的选择。

（二）评估成本高

公允价值模式的应用，要求公司每个资产负债日依据市场公允价值对财务账面价值进行核算。针对该问题，由于投资性房地产价值评估具有较高的专业性，企业每年都需要聘请评估机构对投资性房地产出具评估报告，也就意味着企业每年都要支付一笔昂贵的评估费用，加大企业的成本支出。同时，需要会计人员配合填写很多复杂的表格，人力物力都很浪费。

（三）会计人员职业素质参差不齐，有待提高

由于公允价值模式后续计量的会计处理较为复杂，加上会计人员对价值模式认知和税法上处理的差异性，可能造成公允价值模式下投资性房地产后续计量结果存在较大差异，进而影响财务数据的准确性。该问题的存在，要求企业会计人员具有较高的职业技能，不但能够真实、准确、可靠地反映资产的价值，而且能够严格按照税法要求进行纳税调整。

（四）企业信息披露不完整

根据有关规定，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的企业，要披露其后续计量模式的确定方法、对企业的影响、评估报告等一系列信息。但仍旧有很多企业对外信息披露方面存在这样或那样的问题。

三、采用公允价值模式进行后续计量的改进建议

（一）搭建活跃的房地产交易市场，建立大数据库系统

控制房地产市场价格波动造成的潜在风险，建立房地产市场数据共享平台。使中小城市也能在大数据库中找到活跃的市场报价，降低企业获取公允价值的成本。

（二）要建设专业的房地产评估机构队伍

政府及有关机构要科学的引导房地产评估机构建立系统的评估体系，为企业提供更真实有效的评估报告。

（三）加强对企业会计人员综合素质的培养

企业对专业会计人员的培养要全面高效。不但要求相关会计人员具备专业的会计处理能力、科学谨慎的工作态度，而且还要拥有良好的职业道德素养。能够完整准确的计量会计信息、客观公正的向报表使用者提供报表数据。

（四）规范企业信息披露体系

从政府到财税部门，再到证券市场监督机构，要建立完善的企业信息披露体系。加强对投资性房地产企业信息披露的监督与管理，明确违规操作的企业及个人要承担的法律责任。比如。有些企业仅对投资性房地产的总体金额进行信息披露，并没有对明细项目进行列示。这样会对报表使用者造成决策干扰，很难进一步了解企业的运营状况。

四、结语

采用公允价值模式进行投资性房地产后续计量，既有利于促进与国际会计准则接轨，又有利于提高会计信息的质量，优化报表结构，降低资产负债率。为报表使用者提供更真实有效的财务信息。再加上我国的市场经济体制和监督体制正在逐步完善过程中，企业管理者选择公允价值模式进行投资性房地产的后续计量也是趋势所在。

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