江山小区：改造过后，仍有难啃的骨头

朱旭东

改造后的江山小区

经过一年多的“微提升”改造，江苏省靖江市靖城街道的江山小区出落得愈发水灵。“环境变了，小区二手房价格上涨了近30%，成交速度在城区是最快的。”江山路社区党委书记徐涛如此描述小区改造的成效。

江山小区始建于1995年，原来是江山公司的职工公寓楼。近年来，小区各项设施逐渐陈旧。当初为生活污水无害化处理设计的管道因为太细现已阻塞。小区汽车数量与日俱增，现有车位供不应求。绿化带被肆意侵占现象严重，人居生活舒适度急剧下降。加快老小区改造，推进社区秩序化管理，是居民们的迫切需求。

幸运的是，江山小区赶上了全国推进城镇老旧小区改造的东风，成为“微提升”改造的试点，并因此重新焕发了青春。

不过，它的未来，似乎仍会充满坎坷。

国网江苏靖江市供电公司员工在靖江市迎新小区对群众接户线和表计进行改造（汪红清/ 摄）

无数次协调、引导、调度

江山小区的楼顶上，原来遍布着密密麻麻的太阳能热水器，有些已服役十多年。天气恶劣时，这些热水器就成了高空定时炸弹，威胁着居民的生命财产安全。

启动对小区的改造后，社区和业委会几经讨论，决定劝导业主统一拆除老旧热水器，改用燃气热水器。

“大家都下了狠心。楼顶60多家住户，每户都需要自己花三四千元，才能将热水器改造到位。”业委会成员朱汉刚说，如果没有细致耐心的入户工作，如果得不到楼顶所有居民的支持，这一安全隐患无法彻底消除。

除了楼顶的热水器隐患，改造前小区各楼之间电线私拉乱接现象也非常严重。日晒雨淋后，很多电线老化，隐患无处不在。

2018年10月18日，小区改造首先进场的是“三网合一”工程，其目的是消除杂乱无章的弱电飞线现象。

看似简单的“三网合一”集成箱，背后是针对396户的396份个性化改造方案。

说服每户居民同意施工隊入户测量、改线、布线，是一项艰巨的工作。徐涛和业委会的成员们为此每天都说得口干舌燥。三个月里，徐涛几乎润喉糖不离身，她用沙哑的声音一次次地召集18个工段的负责人开协调会。

业主委员会副主任陈晓华是一家公司的负责人，那些天她扔下了自己的工作，白天坚守改造工程一线，晚上继续挑灯夜战，每天打几十个电话与业主和施工方沟通，然后整理出第二天入户的时间和单元号。

凌晨以后，陈晓华才有时间处理公司业务，工作到凌晨三四点是常事。休息一两个小时后，江山小区邻里互助群里又响起她的语音：“各位邻居，提醒大家一下，今天7点前……”

因为事先成立了业主委员会，有陈晓华、朱汉刚等人穿针引线、积极协调，再加上众多居民期盼“过上好日子”，江山小区的改造工程才得以推进。

历经无数次协调、引导、调度后，江山小区如今不仅颜值有了翻天覆地的变化，居民也摆脱了冬天水管结冰、夏天空调水四溅等痛苦。曾经破旧不堪的江山小区，成了老旧小区“逆袭”的典范。

“我应该是受益最大者之一。”68岁的李秀英，住在江山小区一栋4单元的一楼，“这里地势低，以前环境乱得一塌糊涂，遇到大雨，水会漫到膝盖……一楼住户经常为这事到居委会吵架……现在好了。”如今，热心的李秀英成了4单元的楼道长，成为住户、业委会和社区之间的穿针引线人——上情下达、下情上达。

硬件升级了，软件呢

靖城街道是靖江市的老城区，有22个居委会、11个行政村，辖区人口15.36万。431个小区中，无物管小区389个，无物管楼道1474个，涉及居民4.2万户。

国务院对推进城镇老旧小区改造工作作出部署后，靖城街道适时启动了老旧小区的“微提升”改造。

本刊记者跟随靖城街道办事处物管科科长居立群一行走访的几个小区，大多通过对道路、杆线、管网、绿化、下水、窨井等进行改造，获得了“可视”的变化，并因地制宜新增了不同“功能”。

比如，马洲花苑小区将几个老式花池改造后，新增了三四十个车位，一楼住户也改善了采光通风条件。丁香公寓小区的多间无主车库，被改造成为党群睦邻中心和自治服务中心。几乎所有小区在改造过程中都增设了垃圾分类处理点，引导居民进行垃圾分类……

但是，一些小区并没有因为硬件的提档升级而迎来“新生”。

“居民需要慢慢引导，养成花钱买服务的意识。”

靖安苑小区是经济适用房、廉租房、安置房及商品房相混合的住宅小区。2015年，地方财政投入近800万元对该小区进行了亮化、绿化。然而，小区目前还是没有物业公司，日常维护和管理仍由社区负责。小区居民收入水平相差很大，对不同住户采取同样的物业收费标准，有些住户肯定不同意，采取不同的标准收费，又解释不通。连续5个物业公司，都因无法管理而主动撤出。

“靖安苑小区至今都成立不了业主委员会。很多居民认为，政府现在管得好好的，为啥要成立业主委员会。而且，成立业主委员会后，就要进行物业管理，就要向居民收钱，他们就更不乐意了。”新建北路社区党委书记刘新建说，尽管他每年都要发动小区成立业委会，但居民就是不乐意，花钱买服务的意识非常淡薄。连续5家物业公司主动退出，可见靖安苑要提档升级有多难。

表面“风光无限”的小区改造，一路充满了艰辛和挑战，资金关、协调关、思想关……需要冲破许多“娄山关”。老旧小区改造的难题，不只是资金，更关键的是意识，正如先贤王阳明所言，“破山中贼易，破心中贼难”。

“只能边走边探索”

改造过的小区如何建立长效管理机制，更是块难啃的骨头。

江山小区已算是靖城街道老旧小区改造的“明星”，但目前也不收物业费，小区日常的环境卫生、绿化维护工作仍然由社区承担。徐涛和小区业主委员会讨论过多次，希望将物业管理从无偿变为有偿，因为楼道清洁、小区卫生、公共维修等都需要资金支撑。

“只能边走边探索。比如，一个楼道设立一个微型公共维修基金，基金只供一个楼道使用，可行性似乎会稍微高一点。”陈晓华叹了口气说，居民普遍有“自扫门前雪”的心态，如果一个楼道的基金只供该楼道使用，居民会认为自己的钱没有被别人占用，参与度就会高一点。“居民需要慢慢引导，养成花钱买服务的意识。”

这种设想目前似乎得到了实践的检验。2019年9月，小区对33个楼道统一进行粉刷，资金和人工由每个楼道的居民自行解决——有钱的出钱，每户收取100元;没钱的出力，负责粉刷。

“以前是躺在政府的怀里，现在小区改造好了，以后的维护和管理就是居民自己的事了，都得出钱出力。”徐涛认为，虽然暂时没法收取物业费，但每个楼道设立微型公共维修基金，看起来还是可行的。

“但目前最头疼的是停车位的分配。”江山小区业委会主任李卫民说，“有的人家两三辆车，车位本来就紧张，怎么分配？怎么管理？是不是要安装道闸？需不需要门卫？”现在，他仍然一筹莫展。