企业写字楼租赁风险与控制研究

王琪

[摘    要] 近十年来，各地区的房地产业飞速发展，写字楼是房地产市场不可或缺的部分，产业的不断优化为写字楼租赁照亮了前进的光明大路，写字楼租赁的交易量呈现大幅增长的趋势，写字楼租赁市场的竞争也越来越激烈。尤其是时代过长的旧式写字楼，设备比较陈旧，致使空置率过高，加上租金增长过快、市场环境变化等问题，增加了企业的运营风险。因此，加强对写字楼租赁风险与控制研究具有重大的意义。本文根据我国写字楼租赁市场的现状及特点，分析了市场回报预期情况和行业需求动力。从写字楼租赁企业角度而言，高盈利额背后的风险是不可避免的，融资困难、写字楼营销和客户使用等进一步给出租企业带来了更多的租赁风险。为能较好地防范企业经营租赁过程中的高风险，本文对症下药地提出了建立健全融资风险防范机制、合理定价、使用期间加强监督和信用体制等防范企业写字楼租赁风险的具体措施及建议。

[关键词] 写字楼租赁;风险;控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 01. 006

[中图分类号] F239.45    [文献标识码]  A      [文章编号]  1673 - 0194（2020）01- 0014- 02

1      我国商业租赁市场现状及研究

1.1   写字楼业态有很大的升值空间和良好的回报预期

随着我国经济大环境的持续变化、新型产业的兴起，第三产业逐渐成为经济增长的领头羊，特别是在不断创新的创业背景下，金融业及科技业飞速发展，进一步推动了写字楼市场的租赁需求。

以珠海为例，珠海金融及科技服务类公司的写字楼租赁总面积占比高达60%。同时，企业持有自己的办公空间，是抗衡租金增长，实现自用、投资、融资三不误的高含金量平台。有研究者这样表示：写字楼有着市场高需求量、保值效能强、资金回报快、租赁盈利稳等明显特征。可见写字楼业态具有很大的升值空间和较好的回报预期。

1.2   商改租提高供应量并深受金融行业的喜爱

政府发布“商改租”政策可谓是商业地产去库存的救命稻草，这个政策对写字楼租赁行业影响重大，保证了短期租赁写字楼充足的供应量，促进了各行各业写字楼租赁的交易量。

如图1所示，从整体需求来看，TMT、金融和专业服务行业为市场需求的主要动力，其中金融行业最高，其中占比达39%、TMT行业和专业服务行业占比为28%和20%。

之后提出全面共享的写字楼短租新型方式，用短租缓解了少量的长租闲置压力，就消除了一部分写字楼的空置率。这种短租模式的推广，给写字楼业主也增加了一定的获利途径，当长租成交率处于低迷状态时，可以充分利用空挡期间设置小时制、日制、周制的短租，进而将闲置空间出租，实现企业利益最大化。

1.3   写字楼租赁市场竞争激烈

基于大量学者研究的基础上，长期以来，写字楼租赁市场回报率高、租金缓长且平稳的特性让其成为投资人的新宠。当今时代，无论是初创型企业、成长型企业还是成熟型企业，都需要一个较为稳定的办公空间，这一硬性需求导致我国当前写字楼项目繁多，竞争异常激烈，也使得写字楼租赁行业开始采取措施突出重围。

除了商业用房的惊人的需求量，大多数写字楼租赁企业在多元化的需求下努力寻求突破口。因此，商业地产行业也面临着将传统商业地产转型为新型地产的种种风险。在如此白热化的竞争环境下，写字楼产品的不可替代性还需大大提升。

2      我国商业写字楼租赁市场面临风险研究

2.1   我国写字楼租赁市场存在融资风险

经过这些年的发展，我国商业地产融资往往采用多元化战略，常见的融资方式如银行贷款、股权融资、房地产信托融资等方式，但是融資也表现出了几个方面的风险：融资成本较高，投资周期较长，资金回收较慢，风险系数呈现高水平。

以银行贷款和股权融资为例，银行贷款融资的要求较高，对公司的资质信用，可持续性等方面要求都很高，而且手续多，历时长久，需要足够的抵押物。但是一般一些企业不具备充足的抵押物，也会存在其很难获得贷款的风险;采用股权融资时，投资人也会拿到一部分股权，这必定也会致使企业股东的控制权被稀释，在经营决策方面也可能因与投资方存在重大矛盾造成决策困难等状况。

我国的法律法规目前还尚未健全，融资风险固然不能忽视。对于租赁式写字楼而言，开发时间长，加上人工费及租金大幅增长，实际费用可能超出预算，往往要承担一定的空置率。据人民网统计，2018年全国一线城市写字楼的置空率已经高达17.4%，比上一年提高4.2%以上。因新的写字楼大面积发布，导致写字楼供过于求而难以出租。在这种高空置率的状态下，再加上高昂的物业费、贷款利息及折旧费用等开销，使得相应的持有成本进一步增加，企业融资的风险系数一度飙升。

2.2   写字楼租赁企业营销定价体系不完善

近几年，由于经济下滑，甲级写字楼市场新增客户减少，租赁需求处于低谷状态。据统计，2018年下半年，青岛甲级写字楼市场平均空置率高达30.7% ，处于较高水平，确定合理的写字楼租赁价格成为运营商一个头等大事。大部分写字楼租赁企业为了应对出租率较低等问题，不惜大幅降低租赁价格，或者另设略长的免租期，毫不顾忌建设费用造成的高折旧费。

从企业内部控制来讲，大部分企业未设立相对应的租金定价部门，在价格制定方面没能对相关市场做到充分调研，从而导致信息不对称。一般情况下，写字楼的营销定价风险主要体现在租金定位方面，租金的高低决定了最终的收益。但事实上，写字楼租赁过程中使用促销方案是较为困难的，只有灵活采用价格技巧才能使这一问题得到有效解决。纯租赁式写字楼租赁若不会针对不同的租户实施不同策略，要达到目标出租率恐怕是难上加难。

2.3   租赁写字楼的使用风险带来一系列的威胁

2018年下半年，我国经济发展面临着危机，中美贸易战及市场信用风险的增加使得我国的很多企业受到了巨大挑战。企业经营发展的需求和动力使得写字楼租赁市场受到了影响，在此基础上，写字楼的使用情况也存在较大的隐患。

第一，自然因素致使双方当事人纠纷。比如2018年下半年上海经历了百年难遇的梅雨季，九月初连续数日的暴雨等各种自然灾害使得市中心的商铺大面积积水，给零售和服装公司经营带来严重威胁;浦东新区一些陈旧的办公楼也出现漏水进水现象，造成了写字楼租赁的巨大损失，从而引起了租赁双方的责任纠纷。

第二，受承租方租赁期间的不当行为风险。受承租方违背租赁协议进行赌博、金融诈骗等非法活动，因不能正常履行协议而形成信用风险，承租方可能因受害者的举报或其他冲动行为受到牵连，也可能存在无法行使转租权造成租金损失，进而影响承租方的正常经营。

3      防范写字楼租赁市场风险的措施及建议

3.1   建立健全融资风险防范机制

大多数企业会选择融资的方式帮助自身迅速发展壮大起来，进而提高经济效益，但其过程中存在一定的融资风险，企业应對各风险进一步识别评估，结合自身情况积极采取有效措施对其进行控制。

面对多种融资风险，企业应增强风险防范意识，建立风险基金制度，以居安思危的态度适量提取基金以应对危机。在此基础上，企业的自身信用状况对企业融资有积极影响，好的信用更有利于企业融资，企业应加强信用体系的建设，优化信用环境及因地制宜地确定资本结构、股权结构等防范措施，以减少融资风险对企业日常经营带来的消极影响。

3.2   定价应结合内外部因素

写字楼租赁的价格受到了多方面的影响：

第一，写字楼出租方定价一般会考虑多方面的目标，根据自身实际情况合理进行目标价格决策。以成本价格作为定价基础，确保公司的成本及盈利。比如土地费用、各种税款及管理费等都是写字楼的成本，开发企业对该租赁的预期估算也影响了写字楼的定价。

第二，要收集同行业的价格数据和产品性能情况，作为自身定价的参考，通过结合地段和企业规划等各项指标来确定在定价中的权重比例。

第三，市场对价格的接受程度。大部分顾客考虑及决策的标准都是物有所值，但因为市场信息不对称，导致客户很好地把握写字楼价格，需要出租方将租赁价格和效能的关系综合化。市场需求量和写字楼成本与预期价格的上下限相关，消费者对写字楼的认可度是价格的上限。

3.3   使用期间防范并加强监督和信用体制

第一，租赁合同履行期间，写字楼出租企业可采取定期和抽样调查的方式进行监督，必要时还可以通过向物业公司及顾客探听、检测承租方的安全管理工作是否符合法律法规及协议要求，以便及时发现问题。如果发现端倪，可以让承租方做出调整，否则出租方有权要求承租方赔偿或者解除协议。

第二，加强对租金支付情况的监督。出租企业财会部及相关管理部门要保持密切联系;此外，要与银行外部保持沟通，及时掌握承租方的财务状况，以确保租赁协议能正常履行。

第三，规范信用体制。对于信用体制的规范和完善，可以考虑由银行、供应商或承租人共同组建信用担保平台。这样不但可以开展业务平台，而且也在租赁过程中的各个环节削弱出租方的整体信用风险。加之合理规划资金计划，保证企业充足的现金流，这样才能真正发挥信用体制的积极作用。

主要参考文献

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