“营改增”背景下房地产企业的税收筹划对策探讨

吴伊娜

摘要：“营改增”是一项系统工程，是我国税收制度的发展与完善，将“营改增”制度应用于房地产发展之中，对于促进企业的稳定发展具有重要的现实意义。因房地产行业的鲜明的行业特点——产业链条长、涉及税种多、涉税金额大、控管难度大，导致涉税风险较高。而在新形势下，“营改增”的实施过程中又出现的许多新问题、新情况，进一步加大了房地产企业的涉税风险。文章分析了“营改增”后有效地降低房地产开发企业涉税风险的对策，以充分享受“营改增”所带来的政策红利。

关键词：“营改增”;房地产企业;税收筹划

2016年5月1日，“营改增”全面推行。在新的历史机遇下，房地产开发企业如何准确把握时代脉动，提升风险防范意识，充分利用新政策引入先进管理理念，切实做大做强，是企业面临的新课题。

营改增后，税务机关针对房地产开发企业的日常管理和风控体系的建立，是依托金税三期系统，以“项目管理”为基础设计的。由此我们认为，规范房地产开发企业的项目税收管理水平，必须从紧扣营改增核心关键点出发，以项目管理为主线，在管控风险的基础上，充分享受营改增带来的政策红利。因此，未来工作中，如何突出风险管理和应对，以帮助企业防患于未然;树立准确纳税的思维，从风险中发现机会，以帮助企业更好地实现战略目标。皆是需要未来进一步深入探讨的方向。

1 房地产业税负的特点及其筹划的意义

房地产开发企业由于其独特的行业特点——开发周期长，因此涉及税种繁多，税负较重。

“营改增”后，实质上影响了土地增值税的清算规则，并一定程度上影响了利润的实现途径。因而在新形式下，企业需要审视自身内在问题，从内生性需求进行广阔延展。特别需要考虑的是，新政策下，很多房地产企业的毛利水平不升反降，原因在于：虽然新政策设计的目的是对企业长远的“减负”，但是对企业管理却提出了更高的要求：即，如何有效运用进项税额抵扣的优惠政策;如何高效利用资金，从而实现企业效益最大化。

因此，“营改增”后房地产企业税收筹划的意义在于：

1.降低税负，提升营利能力。“营改增”政策的实施，改变了旧有政策下的重复纳税的弊端，对进项税额抵扣进行科学筹划，可以极大减轻税负，提升企业利润率。

2.新政策的实施，必然加强了对“营改增”的宣传和普及程度，从而总体上降低企业经营风险。

2 “营改增”对房地产业税收筹划的影响

相对于原来的营业税，“营改增”实施之后，基于增值税税种特性，目前流通环节中的抵扣链条得到了延续，能够有效地避免重复征税，减少资金占用，降低了房地产行业的税务负担。但是也有不利影响，具体表现在以下方面：

1. 对相关政策认识不足

由于新旧政策尚属于衔接期，导致虽然“营改增”已于2016年5月起已全面实施，但在具体实施运用时，广大财务人员及企业管理者对新政策敏感度不高，辩识度不足，导致以房地产业在“营改增”政策的实施过程中，面临极大的政策把控风险，因此做好“营改增”政策的宣传普及工作，进而引导行业进行科学税收筹划，具有非常重要的意义。

2.可能导致成本上升

“营改增”政策全面推行的目的是：通过大刀阔斧的改革，对商品或服务增值的部分纳税，设计进入抵扣链条后，能够减少重复纳税的现象，进而减轻企业负担。但是通过对前期 “营改增”试点的总体调查统计，虽然大多企业实现了税负下降的可喜势头，但是仍有相当一部分的企业由于自身行业特点，或周期性较强，或经营管理能力的不足，从而导致成本结构中能够抵扣的部分占据比率较低，反而提高了税负率。这一现象在房地产行业表现得尤为突出，原因在于房地产业的成本要素中，土地取得成本和建筑开发成本比重较大。而新政策下，却对土地取得成本要求更加严格，对开发建设环节管控更為规范。从而造成能取得的进项税额的不足，进而又导致房地产企业税收负担大幅度上升的恶性循环。

3.对资金管理水平提出更高要求

由于房地产开发企业项目开发周期长，涉及的税种多，必然要求其具备较为良好的资金管理运营能力，充足的现金才是维持其正常的运转的必要保障。在实际的工作中，“营改增”改变原有的价格内涵，实现链条抵扣，一定程度上影响并改变了房地产企业经营流程，促使企业在进行税收过程中内部管理必须更加规范，其依托必然是不断提升的资金管理水平及税收筹划能力，进而降低税收负担，确保企业在新的历史性机遇中，实实在在得到实惠，充分享受政策红利。

4.对健全内部管理体系，特别是建立优质供应商链条，提出更高要求

“营改增”政策实施后，房地产企业因旧政策固化沿用的管理体系，有可能无法取得相当大部分的商品采购及服务的增值税专用发票，同时由于涉及抵扣，还具有一定的限度和幅度，从而导致增值税进项税额不足，进一步增加房地产企业的纳税负担。另一方面，加大的资金成本与税收成本必然给企业带来沉重的压力，适应不了新时代的需求。因此，对如何完善内部管理体系，尤其是建立系统的、优质供应商链条，提出新的挑战与要求。

3 “营改增”背景下房地产企业改进税收筹划的相关对策

对于房地产企业来说，自身的发展不仅依靠先进的管理水平，还必须做到财务工作的科学合理化，税收筹划是关键一环。房地产开发的三部曲—前期阶段、建设阶段、租售阶段，涉及税种繁多，如何科学地在每一个阶段中都要做好相应的税收管理工作，是一项系统性工程。这就要求经营管理者在税收筹划时要全面考虑，不能只从片面角度考虑降低税负水平，也不能只关注税收总额的高低。而是应该要以宏观角度分析全局，把重点放在如何把握好税收与成本消耗的直接差额上;要全面重视税收筹划过程中可能产生的风险、成本，以及筹划的合理性、可行性，这样才能有效避免风险的发生，效益最大化。因此，房地产税收筹划风险控制可以从以下几方面考虑：

1.熟悉相关政策法规，建立内部有效交流机制

一直以来，由于房地产在国民经济占比较重，国家对于房地产行业的发展也越发的重视，在相关进程当中，我国针对房地产业出台了一系列具有重要意义的税收筹划政策。因此，房地产企业若想有效地把控税收筹划风险，就必须有效及时吃透相关政策，并结合行业特点，外部发展需要，在充分考虑企业自身的实际情况下，制定合理有效的税收筹划风险控制措施。与此同时，建立有效的内部交流机制也显得尤为重要。为了确保相关政策能在内部工作中高效普及并运用，工作任务能顺利下达，就必须确保企业内部的各个部门之间能够进行及时有效的交流、互通有无，才能保证顺利开展税收筹划风险控制工作。从另一层面看，只有人员紧密配合协作，提升效率，才能避免不必要的损失。这对房地产行业的发展具有重要的意义。

2.利用新政策的特点适度加大成本筹划

开发建设环节是房地产开发企业成本发生的主要环节，营改增前许多房地产开发企业在本环节往往通过虚构业务、虚增成本的方式加大扣除成本。营改增后，房地产、建筑企业均纳入增值税征收范围，再通过这种方式加大扣除成本，不仅面临行政处罚，而且很有可能被追究刑事责任。因此，房地产开发企业必须高度重视营改增后的这一重大变化，通过对政策的深入研究和科学规划，合法地进行税务安排，以实现税负的最优化。现行土地增值税实行的超率累进税率，超率累进税率的特点是：当相对率超过级距点，就按高一级的税率计算征税。因此，在实务中，可以利用这一特点，当增值额处于级距临界点附近时，通过适度提高建造标准的方式加大扣除成本。

3.加强内控管理

加强内控管理，特别是资金管理能力，以避免面对房地产市场、政策的不断变化，有可能出现的税负增加的情况。因此，房地产企业需从顶层设计入手，优化项目投资，最大化利用融资渠道，完善资本结构。具体可表现为充分发挥集团优势，搭建高效的资金管理平台，并在内部管理中严格执行好预算体系，以期最大化资金效率，从而实现企业价值最大化。

4.对供应商进行精心选择，建立起全面、详细的供应商库

房地产企业对于供应商的管理目的为从众多的供应商当中选择出符合需求的优秀供应商，保证房地产设备与材料的优质供应，满足市场消费者的多元化与个性化追求。供应商库的建立，能够强化供应商诚信意识，供应商加入供应商库，就需要承担相关的义务，确保采购部分材料可以最大限度地获得增值税专用发票。同时，时时自我提醒，遵守相关的采购规定，严格履行采购合同，诚信投标，严守商业信誉，满足企业的采购需求。

4 结论

“營改增”改革是站在宏观角度，以整体降低税负为目标，长远来看目的是减轻企业税负，提高市场竞争力。但站在企业角度，营改增政策犹如一把双刃剑，在减轻其税负的同时存在着增加税负的可能。目前为止，“营改增”改革在一定程度上改变了房地产业的经营模式，并对企业的项目优化，资本结构等也产生重要的影响，对企业的经营管理水平提出更高的要求。因而，目前在“营改增”政策全面推行的进程中，房地产企业必须主动学习并深入理解相关政策，在实践工作中充分利用“营改增”带来的积极影响，消化不利影响带来的弊端，不断调整经营管理模式，结合相关规定及政策构建并修正税负测算模型，积极进行税收的相关筹划，做出科学合理的决策。

参考文献

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