个人房产税制度国际比较与启示

李敏 新乡学院商学院

随着房价的飙升（商品房平均价格从2009年的4861元/平方米到2017年的7892元/平方米），房租的飞涨，中低收入家庭的负担越来越重。房产税作为国家抑制房价、调节居民收入的重要手段越来越受到民众的关注。党的《十八届三中全会》《十八届四中全会》明确提出“要加快房地产税立法”。这不仅为我国房地产税改革指明了方向，也为我国个人房产税的立法指明了道路。由此可见，个人房产税制度立法迫在眉睫。

一、上海、重庆房产税试点改革失败的原因

（一）征税范围过窄，计税依据不科学

重庆仅对独栋商品住宅、高档住房，上海仅对新购住房（本市的第二套新购住房）征税，征税范围过于狭窄，并且还对本市家庭和外市家庭“区别对待”。两地均选用房屋的交易价作为计税依据，无法准确的反映房地产现实的真正价值。

（二）税率过低

重庆市房产税的基本税率为0.5%，单独商品住宅和高档住房：均价位于上两年新建商品住宅3倍-4倍的税率1%，单独商品住宅和高档住房：均价在上两年新建商品住宅4倍以上的税率为1.2%，上海市房产税基本税率分0.6%，对市场交易价格在上一年新建商品住宅平均价格2倍以下的适用0.4%的税率，两者都明显低于现行的房产税基本税率1.2%。

（三）税收优惠不合理

2011年上海人均住房面积为36.7平方米，上海以60平方米作为人均免税标准，明显高于2011年的人均住房面积，达不到征税的目的。重庆市对试点前后的购买的住房采取各异的免税政策：试点前购买的独栋商品房不超过180平方米的，免征房产税税；试点后购买的独栋商品房和高档住房不超过100平方米的，免税，税收优惠明显不合理。

二、发达国家房产税特点

（一）美国房产税特点

美国没有专门的房产税，而是针对全国范围内的动产、不动产和无形资产在交易环节和保有环节都征收财产税，而财产税里的不动产是指土地及地上建筑物，即我们所说的房地产的范围，对此征收的财产税以后简称美国房产税。具体制度如下：

1.征税范围广

美国房产税的征税范围为持有房地产的所有人，没有所有人或所有人不清楚的，以房地产的实际使用人或承租人为纳税人。

2.税率不固定

美国房产税没有固定税率。主要原因是美国采用“以收定支”的财政制度，各地首先根据需要提供的公共服务确定年度预算支出，然后根据评估的税基情况，倒算出当年的房地产税率。又因为各个地方的公共服务支出和评估税基不同，所以不同地区的税率往往差异较大，但一般不能超过法定的幅度。近年来，美国房产税税率大都在1.5%左右，大部分地区税率界于0.8%-3.0%之间。

（二）日本个人房产税特点

日本的房地产税收制度比较成熟，包含“获取-持有-转让”三个环节。获取环节：主要征收“不动产取得税”“印花税“、“登记许可税“、“继承税”和“赠与税”等；转让环节：主要征收“所得税”和“居民税”；持有环节：主要征收“固定资产税”和“都市规划税”。本文所说房地产税是指持有环节征收的固定资产税和都市规划税。

1.征税范围广

日本的地方税包括“固定资产税”和“都市规划税”，均由日本基层政府—“市町村”征收。其固定资产税的征税对象为全国范围内的土地、房屋和固定资产。都市规划税只对市区街道中的房地产征税，不包括折旧资产。固定资产税的计税依据为其评估价，且以3年为一个评估周期，除房屋翻新、损坏或界限变更等情况出现外，原则上不重新评估。

2.税率采浮动用比例税率

日本固定资产税的税率为1.4%，在公开听取当地人纳税意见后当地政府可以适当修改。都市规划税税率由市町村政府界定，但有0.3%的上限。

3.免税范围广泛

日本的固定资产税的免税范围十分广泛，包括政府皇室、宗教法人，学校法人，国立公园，社会公益设施用地等；其都市规划税对纳税人和房产的不同情况实施不同程度的减免。

三、国外个人房产税制度对我国个人房产税的启示

（一）房产税的征税范围要扩大

发达国家房产税征税范围不仅包含营业性房产，还包括居住性房产，即全部房产都纳入房产税的征税范围。我国住房受供给侧制度的影响，形式多样，包括商品房、经济适用房、廉租房、自建房、单位福利房、集资房等。为此，我国房产税应采用“宽税基”的形式，需在现有针对营业性住房征收房产税的基础上，对上海、重庆个人住房征收房产税的政策加以调整，再试点，争取将全国个人住房纳入房产税的征税范围。

（二）以评估价值作为个人房产税的计税依据

发达国家个人房产税均采用“评估价值”作为计税依据，评估周期为3-5年。从我国现行的经营性房产税来看，房产的现实价值通过“房产原值”的计税依据已无法体现，将个人住房按“评估价值”作为计税依据更符合量能支付的原则，更能够促进税收公平和发挥房产税的财政收入职能。

当然，任何税种的立法和完善都是一项长远的系统工程，也需要相应的配套制度的完善，个人房产税也不例外。它需要个人房产信息登记制度、房产评估制度、税收征管制度等配套制度不断完善。