王董义 武汉地大建筑设计有限公司一级注册建筑师、硕士研究生
随着经济的迅速发展,我国居民的人均收入水平不断提高,人们越来越注重生活品质。住房作为生活当中的必需品,人们对这方面的标准也在不断提高,对住房的设计越来越关注。房地产企业要想迅速占领市场,就必须加强设计管理方面的工作,满足客户的需求。房地产的设计管理工作不仅仅包括住房设计,设计管理的负责人也不仅仅只是设计师,因为他的整个工作内容涉及推进设计方案、设计进度及施工配合等,会将房地产企业的各个部门联系起来。设计管理工作是一种体系化、流程化、专业化程度很强的综合性工作。因此,房地产设计管理活动的开展,要充分协调各个部门之间的职能,强化各部门之间的联系,整合发展目标,通过相互之间的配合来提高房产质量,让设计活动更加具有价值。
房地产的设计管理活动主要涉及房屋的基本设计方案、计划、实施落地,以及各方面协调组织的相关工作,并且设计管理活动与房地产的开发工作是不可分割的,整个设计工作要与工程的整体建设活动结合起来。任何设计活动都是有一个过程的,因此,设计管理的主要职责就是保证房地产开发、生产的可持续性,通过科学的设计管理和较高的管理水平,有利地促进房地产开发工作的进行和实施效果。
房地产企业的设计管理活动一般是由房地产开发企业中的技术部门承担的,但是技术部门还有其他的管理工作,设计管理人员也大多数身兼数职,因而开展管理活动的精力有限。房地产设计管理人员既要懂专业又要会沟通,既要与内部各部门打交道,又要与设计院、规划局、门窗涂料单位等外部单位打交道。近年来,房地产行业发展迅猛,截至2019 年年底,全国有房企近9 万家,高素质的设计管理人员供不应求。
设计作为房地产开发过程中一项极为重要的工作,由于部分开发商在进行房地产开发的过程中过于重视成本或者过于草率,没有做好供方考察和评估等相关准备工作,所以选择的设计供方专业能力较为薄弱,其也是影响房地产设计管理效果的重要因素之一。
要想保证设计管理工作的科学性,就必须健全这方面的管理体系,加强制度建设和管控。在整个房地产开发活动中,最重要的一个环节就是前期的设计工作,这项工作将会直接影响整个工程的收益及工程的建设流程。但是,部分企业却没有对这方面引起高度重视,而是将管控工作的重心放在了后期的建设活动中。
首先,企业要加强对在职设计管理人员的培训,定期组织内外部培训,提高设计管理者的专业素养,提高管理活动的质量。同时,让设计管理人员树立团队协作意识,在工作中加强合作交流。其次,完善员工考核制度,建立健全问责机制,通过阶段性的考核来督促在职员工不断提高自身的技能。最后,提高人才招聘标准或者淘汰不思进取的员工,以提高房地产设计管理队伍的整理水平。
结合公司现状及发展情况,对现有设计供方进行评估,调研标杆房企的战略供方库,选择和引入适量的优秀设计单位入库。每年由设计管理人员对全年合作的供方进行评估,评分评级,优胜劣汰,创建企业优质设计供方库[1]。
房地产企业的领导部门要认识到设计管理活动的重要性,要加强制度和体系建设,充分调动全体设计人员的参与热情。在制定管理体系的时候,首先要明确项目周期设计相关工作的内容、流程和要求,然后根据这些要求来制定设计管控制度;其次要明确每一位设计师的岗位职责,同时设置科学的管理流程;最后要加强对制度执行方面的检查,要保证该制度落到实处,并且实时地对制度进行修正,发现和消除管理漏洞。
选择一些产品力高的房企作为设计管理对标目标,学习其设计条线组织架构、管控制度、标准化研发等,结合自身发展情况,定期组织参观考察和学习交流,对区域行业设计动态和产品进行研究。收集新材料、新技术、新工艺的信息及应用,积累研发成果并投入新的项目。充分利用BIM 等新兴技术来提高设计管理的质量,对建筑中的结构、机电布置等进行更直观的考察,及时在设计阶段解决管线碰撞等问题,查漏补缺,从而避免施工阶段的返工损失[2]。
房地产企业应充分认识到在现代化市场体制下我国居民对于房产的新需求,要不断提升房地产产品的质量,强化设计管理方面的工作,降低房产投资成本,最终实现房地产产品价值最大化。