住房公积金贷款风险及防范措施探讨

一、前言

随着我国住房制度的发展变化，为了支持居民住房保障，经济的发展变化对银行信贷政策提出了相应的调整之后，住房公积金贷款的需求不断增加。在这样的经济状况和外在需求影响的情况下，为了使住房公积金能够更好的服务于民，住房公积金政策不断的改进和完善，为促进我国的经济发展、缓解住房供需矛盾起到了关键性的作用。

二、风险

（一）系统性风险

住房公积金贷款的系统性风险是社会、经济、政策和法律等综合因素作用于房地产市场中的结果，主要表现为市场风险、制度风险与政策风险等住房公积金贷款系统性风险是社会、经济、政策和法律等综合因素作用于房地产市场中的结果，尤其是房地产市场给住房公积金贷款带来的系统性风险，突出表现为房地产价格持续上涨，脱离了社会经济发展的基本面，造成市场虚假繁荣，不断催生房地产泡沫或放大泡沫。而房地产泡沫一旦破裂，合同违约现象将大量出现，断供现象将频发高发，贷款逾期率将迅速上升，大量住房公积金贷款将无法按照借款合同约定正常回收，从而危及住房公积金资金平衡与安全。

（二）来自公积金管理中心内部的风险

住房公积金管理运作模式存在缺陷、各区域公积金管理存在差异现行的住房公积金管理体制难以适应住房公积金发展需要。住房公积金实行属地化封闭管理的方式，这是在住房公积金制度建立过程形成的，有其历史的内在合理性。但是目前运行状况己经显现出一方面封闭管理使得个人不能实现公积金的异地流转和使用，损害了缴存人的利益，另一方面也不符合我国发展全国统一劳动力市场的需要。因为目前住房公积住房公积金管理运作模式存在缺陷、各区域公积金管理存在差异现行的住房公积金管理体制难以适应住房公积金发展需要。住房公积金实行属地化封闭管理的方式，这是在住房公积金制度建立过程形成的，有其历史的内在合理性。因为目前由于地区不同，城市规模与居民收入水平就会存在差距，造成了不同地区住房公积金的归集规模和资金使用情况差异比较大，容易出现有的地区资金严重紧缺，而有的地区存在大量资金沉淀现象，资金配置效率得不到优化，会影响到公积金的资金收益率的提高。

（三）信息缺失导致的风险

要做好贷款的贷前审查工作，充分掌握贷款人的信息，判断其是否有偿还的能力。商业银行和公积金管理中心对借款人的信用状况、收入水平和还贷能力的了解，主要由于我国长期以来对个人信用制度建立仅在对其身份证明、个人账户、收入来源、个人可自由支配的用于抵押的资产以及过去的信用状况记录等基础上，对借款人的财物状况进行持续的、有效的检查目前有一定难度。目前仅靠从中国人民银行征信系统打印出的《个人征信报告》和借款人提供的有关收入资料来判断借款人的个人信用情况，是很难对其信用状况作出准确的判断而易造成由于借款人的原因而形成对公积金贷款的风险。如何完善和防范信用管理体系的缺陷，我们还有很长的路要走。

（四）住房公积金资金流动性风险和信用风险

住房公积金贷款资金流动性风险近年来，房价持续上涨，国家对房地产政策进行多次的调控，使购房人对房价上涨持续的预期，倒逼提前实施购房计划，住房公积金贷款与商业贷款都出现阶段性井喷现象，个贷使用率攀升，贷款资金供求失衡，矛盾突出，流动性风险凸显，住房公积金整体安全与发展受到严重威胁。

住房公积金贷款信用风险住房公积金贷款信用风险是指借款人因种种原因，不愿或无力履行借款合同条件构成违约，而使住房公积金贷款遭受损失。

贷款信用风险的主要表现为借款人家庭收入降低而导致贷款偿还能力下降，房地产价格下跌致使借款无意继续履行借款合同约定义务，或者借款人婚姻变动进行财产分割而导致借款合同无法正常履行，借款人利用虚假材料骗取住房公积金贷款，虚构贷款条件套取住房公积金贷款等。

三、住房公积金贷款的风险防范对策

（一）合理确定贷款规模

住房公积金基本上是属于独立运行的，所以运行的体系单一封闭，由此导致的结果就是住房公积金的资金来源较少，而且渠道比较单一，在短时间内保障住房公积金制度的运行没有什么问题，但是如果长时间按照这样的模式运行，直接导致的结果就是住房公积金的资金不足，需求的金额远远高于贷款的金额，使得资金的缺口增大。可以了解当地住房商品化的程度，公积金管理中心就可以适当的调整贷款的额度。

（二）评定借款人信用等级

应该完善信用等级制度，根据等级制度进行相应的贷款，放贷款的时候，才能了解到一个人的贷款情况、偿还状况以及其他的状况，银行可以综合考虑以上这些因素，决定是否贷款。对于一些信用状况比较好的客户，可以给予一定的优惠，而对于信用等级较差的，可以不予贷款或者少量贷款，从而在保证住房公积金制度正常运行的基础上，满足人们对住房公积金的贷款需求。

（三）实施有重点的政策倾斜

建立完善的贷款配套政策体系住房公积金贷款既是充分展示住房保障制度的重要方面，也是衡量住房公积金资金使用效率的主要指标。住房公积金管理中心作为住房公积金贷款办理的直接部门，其管理制度的健全与有效性，直接影响到其回收贷款的效率和质量。要按“稳增长、促民生”的政策要求，积极调整政策发挥制度政策的功能。确保各项业务平稳、安全、正常运行，我们要加强年度贷款规模预算动态管理、实行住房公积金贷款发放轮后制度。随着住房公积金贷款风险增大，应开展市场风险评估工作，加强对存量贷款警系统，加强对项目的跟踪动态管控，及时关注社会房地产维权信息，对出现问题的项目进行调查回访，及时采取风控措施。通过不断加强信息化技术在住房公积金管理中的运用，坚持科技促进服务，不断提高服务效能。

（四）完善贷款相关制度

1.完善贷前审查制度，加强对项目的管理和风险防控建章立制，规范管理是加强项目管理的根本。要加强贷前审查的深度和广度，制定《开发商楼盘项目管理办法》，规范项目的受理、查勘、审批、进件等环节，明确标准，责任到人，坚持项目管理“谁查勘、谁审批、谁负责”原则，在项目申报查勘时要严格按照对照国家行业标准，重点查看开发项目的建设进度和建设质量是否达标；认真审查开发商的经营资格和房地产开发资质；审查开发项目建设资料“五证”是否齐全，有无土地或在建工程抵押情况。要与民政、户籍、不动产登记和异地公积金中心加强沟通联系，建立信息共享合作平台，对贷款申请人的提供资料真实性与合法性进行认真审核。

2.建立科学的住房公积金审批机制要有效应对住房公积金贷款审批风险，就应当以风险防控理念为向导，以科学完善的多级住房公积金贷款审核审批体系为核心，不断加强业务培训，强化职业道德教育，提升管理水平。对贷款风险事前事中进行控制的主要手段，能够有效地防范贷款业务操作风险、信用风险、抵押物风险。

3.建立健全相关制度。（1）建立和完善贷后检查制度，明确检查的内容规范检查程序和方式及时了解和掌握借款人的经济收入状况是否发生变化，借款的偿还是否正常以及抵押物的相关情况等，对所有贷款都进行定期和不定期实地检查并明确检查时限和频率，实行双人检查制。对有潜在风险的贷款，增加检查次数，以便实时了解借款人的动态情况；同时把贷后管理规定的贯彻落实情况作为检查的重要内容，对贷款业务发生到结束各个环节的风险管理质量进行考核，与有关考核制度相挂钩，一并实行奖惩。（2）建立贷后管理责任追究制度，对贷后管理责任追究也应该实行终身制，贷后管理人员和相关的贷款调查，审查，审批，发放各环节经办人一样都要对由于个人工作失职造成的贷款风险或损失承担相应责任。（3）加强贷后管理，首先要建立抵押物监管机制。在就是在办理个人住房抵押贷款的时候，严格审核用于抵押的物业（房产）等一系列有尝物的产权、所有权等，做到产权明晰，精确。贷后管理手段也要不断推陈出新，充分借助科技手段，强化住房公积金贷款贷后管理工作。（4）完善住房公积金贷款档案管理制度。5.建立和完善贷款从业人员人员教育培训制度。加强对贷款管理从业人员的日常培训，不断丰富和提高知识结构、理论水平，提高管理能力，提升风险管理水平，重点培训宏观政策和财务分析知识，培养贷款从业人员的风险识别、风险监测、风险预警和风险处理能力。

四、结语

由于住房公积金贷款对职工购买住房的支持是一个不断变化发展的过程，所以也要制定相应与时俱进的政策。住房公积金的制度需要国家政策的扶持，需要制度的健全和完善，需要社会各界的普遍关注，只有对住房公积金问题的研究进行不断创新和完善才能促进其发挥最大的社会效益。