消费者信心与房价

◎葛银龙

消费者信心指数的概念最早是由美国密歇根大学调查研究中心（SRC）的GorgeKatona于20世纪40年代首次提出的。密歇根大学的Katona于1946年首次对消费者的心理对其经济行为的影响进行了研究，最终结论为消费者的消费支出计划不仅与客观因素有关，还与消费者对经济、就业、物价、利率等方面的看法和预期所决定，从而影响着国民需求和经济增长。他们的研究诞生了衡量消费者态度和预期的概念，即消费者情绪指数，也称为消费者信心指数。消费者信心指数作为衡量消费者信心最为重要的指标，逐渐受到更多人的重视，得到更广泛的研究。

一、房价现状

本文将2018年的房价与2014年的房价做比较，如果居民2018年房价大于2014年房价，则将该居民定义为房价上涨人群，如果居民2018年房价小于2014年房价，则将该居民定义为房价下跌人群，如果居民2018年房价等于2014年房价，则将该居民定义为房价不变人群。同时将2014年没有创业2018年创业的人群定义为进入创业人群，2014年创业2018年没有创业的人群定义为退出创业人群，将2014年和2018年都有创业和都不创业人群定义为不变来考察房价上涨、房价下跌和房价不变的人群中，进入创业、退出创业和不变的人数所占的比例，如表3-1所示。

表1-1 房价变动下创业人员变动情况

表1-1显示了从2018年到2018年房价变动下，我国居民创业人员变动情况。虽然不管房价怎么变化，既不进入也不退出创业行业的比重非常大，但是这并不是我们关心的，我们关心的是在房价变动的人数当中，进入创业和退出创业的人员所占的比重变化。房价上涨的居民中有16.90%的人选择进入创业，而3.33%的人选择退出创业，居民选择创业的比例要比选择退出创业的比例大。房价下跌的居民中有34.67%人选择进入创业，而5.36%的人选择退出创业，居民选择创业的比例也是要比选择退出创业的比例大。这说明，房价的变动可能会在一定程度上引起创业人数的变动。

二、消费者信心与房价的关系

成本往往不起决定性作用，而消费者心理也是影响房价的重要因素，主要体现在影响房地产市场的供求，使房价在短期的波动程度加剧。从消费者角度来看，由于"买涨不买跌"的心理作用，当预期房价上涨时，多数消费者会提前买房，使需求量突然大增，又由于供给的滞后性，价格迅速上涨；当预期下跌时，投资者观望并开始售房，二手房供给也增多，消费者会推迟购房计划，市场需求萎缩，使房价回落。因此，消费者的心理预期会显著地放大或缩小当前的市场需求，从而影响房价。

房地产行业的主要参与者有：政府、金融机构、房地产开发商和消费者。各参与者之间相互作用，相互影响，因此，可根据各参与者与消费者之间的关系分析其对消费者消费者心理和房价的影响。

1.政府的宏观调控政策与消费者消费者心理。

近年来，为了抑制房价持续上涨，政府出台了一系列的宏观政策进行调控，其中最有效的就是土地供应政策，对影响房价的根源进行控制。为了抑制开发商囤积土地以及投资者购房空置，政府采取了强硬的土地政策。首先，控制土地供给量，严格执行土地出让"招、拍、挂"制度，拔高拿地成本。其次，设立土地督察部门加强对开发商持有土地管理。再次，土地增值税、土地使用税和新增建设用地使用费相继提高，加大了土地保有成本。2008年国务院颁发的土地调控新政要求加强节约集约用地，加大中小户型建设，增加经济适用房、廉租房的供应比例，坚决停止高档别墅的开发建设等，充分表明政府的土地闸门越收越紧。这些政策必然会改变消费者对房地产市场的预期。如果执行到位，土地新政将改变目前房地产的格局。

2.金融政策与消费者消费者心理。

金融政策对消费者的影响，主要表现在存贷款利率上。近期，中央经济工作会议提出从紧的货币政策，央行连续六次加息，十次上调存款准备金率。短期内连续提升利率，金融调控力度明显加大。

通常，当利率降低时，会刺激消费与投资；利率调高时，人们会增加储蓄以滞缓消费与投资。然而，事实并非如此。我国当前的购房者绝大多数仍为自用住房者，加息后其还贷数额会增加，但额度有限，对购房者几乎不构成实质性影响，不足以抑制购房者的主流购买力。另外，消费者"买涨不买跌"的心理预期也会影响需求。央行的多次加息行为，加强了消费者对"进入加息周期"和房价调整的预期。很大一部分消费者担心利率继续升高，带来购房开支的增加，在经过一番观望后，选择提前消费，导致住房需求增加，房价再次上涨。因此，尽管利率增加，房价并不具备下跌的条件。

3.房地产商与消费者消费者心理。

房地产市场是一个典型的预期市场，成交的多少、房价的高低与消费者和房地产商对后市的预期有密切的联系。房价的高低起伏是开发商和消费者之间的一种合理的经济博弈。在市场经济条件下，房地产开发商之间的竞争仍然较激烈，各开发商之间通过价格或产品差异性进行竞争，有利于合理降低房价。然而，当行业是由产业集中度较高的垄断开发商组成时，开发商往往具有较高的谈判能力。他们会从理性的角度协调彼此的决策，避免恶性竞争，使房价处于较稳定的状态，甚至合谋有价无市的虚假房价交易关系，为获取暴利创造条件。在信息不对称的情况下，部分消费者会错误地预期房价会上涨，仓促做出购房决定，房价也会在消费者的购买行为驱使下逐渐上涨，产生新一轮的价格恐慌。另外，开发商对土地投资的预期也在很大程度上影响土地价格水平，影响房地产的成本，进而对消费者的心理预期产生影响。

4.消费者心理预期之间的相互影响。

从众心理是大多数消费者普遍存在的，它对消费者消费者心理的影响不可忽视。在房地产市场中，由于投资者对信息缺乏充分的了解，很难对未来市场作出合理的预期，往往通过观察周围人群的行为而提取信息。因此，许多人的信息将大致相同且彼此强化，从而产生从众行为。这是由个人理性行为导致的集体的非理性行为的一种非线性机制。例如，在房价上涨的情况下，消费者盲从购房，使其市场预期的作用体现在升值预期和潜在需求的提前）释放上，在供给缺乏弹性的情况下，供需矛盾加剧，使房价快速攀升。

三、结论与建议

1.结论。

消费者的理性预期对房地产市场有重要影响，合理引导心理预期有助于房地产市场的理性健康发展。政府在制定宏观调控政策时，只有做到供给和预期的兼顾，楼市调控才会取得理想的成效。

2.建议。

第一，政府应积极引导大中城市消费者的投资理念，特别是一、二线城市，严格监管消费者投资行为，防止房地产行业出现严重的投机现象；同时，政府也要积极保障各个产业均衡发展，使房产不再成为唯一可供投资的高回报资产，从而降低消费者住房偏好，形成合理、正常的房地产投资行为，促进房地产行业市场健康发展。

第二，地方政府应该积极寻找发展当地经济的突破口，降低政府财政收入对土地出让金的依赖程度，从而有效缓解政府调控房价的压力。地方政府在面对经济发展和控制房价的两难局面时，要理性分析利弊，因为土地出让金虽然能为政府提供很多的预算外财政收入，但土地资源是有限的，并不能长期作为财政收入的稳定来源。