基于市场需求的住宅规划设计研究

刘怀生 （福建广宇建筑设计院，福建 福州 350001）

由于前期市场调研不准确，导致我国很多住宅产品业态规划布局不科学，缺乏必要的休闲区域，无法满足人们多元化的精神需求。在住宅小区规划设计中，往往忽略了社会效益，不注重产品的溢价空间，不注重对周边生态环境的保护与合理利用，与可持续开发原则背道而驰，难以满足市场需求，致使企业竞争力不断流失，终将会湮灭在激烈的市场竞争中。

1 工程概况

福州宝龙源旗山大院项目位于福建省福州市南屿五都村，邻近旗山国家森林公园及旗山万寿寺，距离南屿镇中心约2km，距离市区仅约30min车距，交通条件优越。地块中间五都溪穿流而过，南面山林环绕，闹中取净，离尘不离城。该项目建筑计容建筑面积约1.7万m2，建筑密度为20.0%，绿地率为51.0%，总户数100户。基地内共有24栋建筑，1#、16#、17#为已建住宅，2#为已建公建，但后期因市场定位不准，片面追求高大上，致使已建几栋住宅滞销，对此在充分考虑市场需求的前提下，对未建部分住宅进行重新规划。

2 规划设计理念与原则

绿色环保。当前，节能降耗是符合市场需求的，是顺应市场发展趋势的，对此，项目在规划设计过程中引入了大量先进的节能理念和技术，尽可能对大自然中的能源进行合理开发，确保可持续利用。

以人为本。住宅小区除景观功效外，其建筑之外空间应当是属于居民的，并能够为居民提供多种用途的活动空间，如晨练、休闲、娱乐等。对此，旗山大院楼盘在重新规划设计时，立足于人的感受与体验，从多因素衡量出发，关注居民的身心健康，注重居民参与性设计，确保人与自然和谐共处。

满足市场需求。从经济学角度来看，住房价格主要取决于市场的供需关系。住宅设计所需要考虑的因素很多，诸如面积、适用性、价格等。在户型设计上应该以实用作为第一考虑因素；住宅面积定位应当具有前瞻性，要结合市场定位，根据楼盘位置、周边小环境、主力消费人群等，尽可能在提高总卖价的基础上，降低每户销售总价。同时，在规划设计过程中不能只是追求平面结构，更重要的是附加价值空间的体现，墅类产品溢价空间在于花园与地下室可用空间。

3 基于城市设计的住宅规划思路

3.1 总体布局

旗山大院楼盘原有规划设计以大双拼户型为主，虽然兼顾到每户的采光面，当是这样全双拼布置造成住宅楼间距太多反而影响了可布置的总个数。所以重新规划现将其分解成4户～6户类独栋联排别墅产品，既增加了别墅的个数又能保证双拼别墅的采光好的特点，在很大程度上能够提高消费者进一步对别墅项目的吸引力。

豪宅没有标准，其核心竞争力在于溢价能力，在满足市场需求的基础上，如何具有一套高溢价锻造法是关键。对于墅类产品而言，其溢价空间在于花园与地下室可用空间，因此通过对楼盘重新规划，设计成四排类联排住宅，不仅增加户型的可采光面，同时也自然而言形成私家花园，在减少不同用户之间干扰的基础上，将原有大花园式设计变更为“私家花园”，从而刺激消费者购买。

旗山大院楼盘在最初规划设计时走的是高端路线，因此高于市场定价的单价让很多消费者望而却步，为了进一步迎合市场需求，我们通过增加别墅个数，来提高项目总卖价，以此获得更多的利润空间。同时，将原有的大双拼户型改为4户类独栋别墅，虽然每户可使用面积减少，但项目销售总面积增加，单户售价总额降低，这样的产品销路更广。

3.2 景观与功能区规划

在整个项目的规划中将五都溪水景设计引入其中，利用水景将住宅区与周边绿化带形成围合形态，构建出独具特色的绿道景观，并将假山、游道等景观要素体现在总平面设计中，从而改善小区的环境质量。其次，实施人车分流设计。秉承以人为本的理念，最大限度方面居民出行，在不影响日常生活、交通的前提下，为居住创设能够亲近大自然的机会。在园林小路上通过节点设置将小区各个景点串联起来，形成一个完整的景观轴线[2]。停车场设计选用了地上与地下相结合的方式，南面地块设置地面停车，2#～2l#楼的下方设置集中式地下车库，满足停车要求，并通过地下车库直接入户。车库上方形成屋顶花园，只供行人使用。这种人车分流的设计不仅能够改善小区空气质量，同时也能够确保人们的出行安全。在功能区规划方面，结合五都溪流与地块的特点，将住宅产品按档次结合五都溪流景观价值布置，景观价值最高的沿溪两侧布置面积段价值最高的住宅产品，景观价值较低的靠北侧道路布置面积段价值较低的住宅产品，对光照、通风以及消防等领域进行了设计，确保所有户型朝向良好，景观丰富，结构科学。

3.3 道路交通规划

为提高住户出行安全，项目在规划设计中实行了相对人车分流模式，分别设计了人流主要入口、车辆入口以及消防入口，为避免出现人车相互交叉、干扰的情况，项目沿着北侧城市道路设置两处出入口，位于中间的是小区的主入口，另一个是紧急时使用的消防车出入口。两出入口之间形成环路，尽端道路设置回车场地，供车辆转弯。区域内道路系统，简洁流畅，人行与车行分开，部分铺有硬质铺地的道路则在紧急时刻作为消防车道。规整的人行、车行交通为小区使用者提供了便捷的交通。丰富的步行系统优化了整个住宅区的品质。此外，在小区中设置有专门的消防车道，并预留了足够的空间作为回车道。小区主干道拟采用柔性路面，充分体现出以人为本的设计原则。此外，本项目步行道路系统设计也颇有特色，其沿小区内部及外部河道展开，在多块绿地中心形成节点广场，并以此辐射和连接各次要交通及景观节点，进一步形成各小型步行空间。各次级步行节点均匀分布，互不冲突。

3.4 格局规划设计

该项目整体局部简洁、大气，建筑朝向均为南北朝向，并充分考虑项目对五都溪水道系统的资源利用与协调。在规划设计上，原规划为三排双拼，现变更为四排类独栋联排住宅（如下图所示），并在南面地块增加了地下室空间。在类独栋联排住宅中心地带创造有绿化微地形，形成了绿色景观带，从而使得整体大环境得以改善。此外，本设计空间序列明确，通过居住区和社区公建的明确功能分区，形成了不同的使用空间[3]。通过空间的划分，轴线的交错，同时结合环境，创造出富有秩序的空间形态。一字型的建筑布局，停车和人流集散等功能的合理规划，创造宜人的生活居住场所。与此同时，每个类独栋联排住宅南北均设有庭院，一开一闭，完美融合。内庭院的私密性不仅丰富了建筑套内空间布局，同时也提高了其居住品质。而通过一开一闭的序列，这些私密空间作为点向公共空间延伸，进而营造出一种“私园”的效果。

福州宝龙源森邻龙泉山庄项目总平面变更图

4 结语

文章以具体的住宅项目实例，详细探究了住宅规划设计的原则及要点。在产品研发与消费之间，市场是其重要桥梁，只有做好前期市场调研，才能了解市场需求，掌握消费者的喜好，从而开展有针对性的规划设计。而只有这样设计出的住宅产品，才能满足广大消费者的要求，获得认可，进而促进住宅产品经济效益与社会效益的双提升。