共有产权房运行现状——以北京市为例

朱梦琪 山西财经大学 公共管理学院

2014年4月1日，住建部在共有产权住房试点城市座谈会上，明确包括黄石在内，北京、上海、深圳、成都、淮安6 个城市为全国共有产权住房试点城市。2017 年8 月在北京正式推出共有产权房，北京以自住型商品房为代表的共有产权房，是继廉租房、经济适用房后的又一类保障性兼商品性住房模式。与政府共同享有房屋产权的方式，可以极大地缓解居民购房压力，同时销售价格均低于普通商品房，落户和入学等权利与其他普通住房相同。在降低购房门槛、保障民生，吸引优秀人才，解决中低收入家庭购房困难，抑制房地产泡沫及炒房现象方面具有重要作用。

一、北京市共有产权房的运行现状

（一）共有产权房供给情况

截至2017 年11 月底，北京市竣工保障性住房90517 套，其中的30%用来面向符合共有产权房住房条件的“新北京人”。2017 年，北京市规划和国土资源管理委员会同各区政府已经完成207 公顷共有产权房供地任务。同时北京共有产权住房已入市38个项目，包括未申购项目34 个，房源3.5 万套；选房项目1 个，房源424 套；已启动未选房项目3 个，房源2897 套。预计在未来5年内，政府还将推出25 万套共有产权房来贯彻落实这一政策。

（二）出资方式

政府根据3：7 或5：5 的比例进行垫资，购房者还可以向银行申请商业贷款。当个人的出资和政府的出资比例为7：3 的时候，购房者个人出的价格等于在同期经济适用房应当缴纳的价格；如果购买者的家庭收入确实低，可以按后者即5：5的比例进行出资，同时出资部分，可以通过向银行申请商业贷款来垫资，以获得其比例下的所有权，同时，他们承担的价格就相当于同期经济适用住房应当缴纳费用的70%。

（三）房企现状

住建委对建设共有产权房的整体要求很高，在住房标准上多数要求增加装配式建筑面积、全装修成品房，并且执行绿色建筑二星级及以上的标准，着力打造“安全、绿色、经济、美观”等现代化商品房。严格的要求令很多开发商望而却步。2018 年1 月25 日，北京三宗共有产权房地块惨遭流拍，体现了在利润微薄的情况下开发商对拿地的谨慎。政府多会选择为开发商提供政策或税收优惠，以此来调动开发商的积极性与主动性。

二、存在的问题

（一）利用共有产权房牟取利益

某些居民即使有住房，但为了得到这种优惠而通过各种手段获得购房资格，再通过转让出租获取利益。开发商由于利润过低，可能在施工过程中偷工减料、不注重质量要求，由此埋下极大的安全隐患。

（二）北京共有产权房政策的覆盖面积小

共有产权房的供给对象不仅仅局限于北京人，但是范围还是比较有限，而且推出的共有产权房在未来5年内预计只有25万套左右，这相对于北京庞大的无房群体来说还是有点少。

（三）共有产权固有的弊端

由于使用权的共有可能会使得房屋的折旧加速，破损成本加大，使得政府来承担居民道德风险的一部分成本。尽管政策规定了房屋可以继承，但是对于继承人的情况并不了解，可能使得房屋流到不符合条件的人手中。

三、建议

（一）合理定价，严格审核共有产权房的供应对象

共有产权房应该结合供给对象的家庭承受能力以及产权比例等方面进行定价，如购买不同份额的产权支付不同份额的价格，同时在税收、贷款利息等方面可以针对收入进行适当调节。对供应对象的审核必须严格，避免暗箱操作，使政府政策成为某些人牟取暴利的手段。

（二）扩大共有产权房的覆盖面积

目前共有产权房的覆盖面积太小，政府的保障范围受限。因此，政府应该加快推进共有产权房的建设，拓宽供应对象，向更多的城市进行扩展，加大覆盖面积。

（三）协调与开发商的关系

在开发商利益关系上，要提前做好供地方案以及土地评估工作，确定合理的利润空间，很大程度地满足开发商的利益需求，避免开发商偷工减料、不注重质量安全等行为，同时也有利于调节房地产市场经营主体之间的相互关系，避免土地流拍，为社会创造价值。