房地产企业投融资方式研究

刘海亮

摘要：随着社会经济的飞速发展，我国房地产行业逐渐呈现出一派繁荣景象。房地产企业是一种资金高度密集的产业，其主要特点是投入资金高、经营风险高以及经济效益高，现如今已经成为推动我国国民经济发展的主要支柱力量。本文首先阐述了新时代背景下我国房地产投融资方式，然后从资金管理缺陷、融资形式单一以及融资规模萎缩三个角度分析了现阶段房地产企业投融资活动中存在的问题，最后重点从四个方面讨论了新形势下房地产企业投融资方式创新，如合理应用房地产基金进行融资、经营性物业贷款融资、产融结合方式进行融资、房地产证券化进行融资等，以供参考。

关键词：房地产企业；投融资方式；问题；创新

近几年，我国房地产行业发展迅猛，主要体现在房价高涨、房源紧张、销售效益高等方面，现如今房价过热也已经成为人们重点关注的一项社会性问题。房地产企业因自身的独特性，在开发、经营、发展的过程中都不能离开投融资的支持。相关调查数据显示，从2015年至2018年我国房企投融资规模持续变化，分别为13.9万亿、18.3万亿、19.5万亿以及5.9万亿，其中2017年个人住房金融市场的投融资规模在总体当中所占比例最高。针对房地产企业中存在的问题，我国也先后发布了多项宏观调控政策，要求各个房地产企业必须严格实行资金管理，这使得企业的投融资渠道有了一定的变化，也引起了房地产经济市场中的周期性竞争。因此，为了进一步促进我国市场经济的快速发展，房地产企业必须结合企业自身的发展现状与发展需求来选择更加合适的投融资方式，并有效地解决企业所面临的投融资困境，进而提升企业的市场竞争力。

一、新时代背景下我国房地产投融资方式

（一）金融机构贷款

金融机构贷款是房地产企业最传统的融资方式之一，也是中小型开发式房地产企业稳定运营的主要渠道。其中银行贷款这一融资渠道以无外债限制的明显优势受到各个房地产企业的关注，主要可分为国内银行贷款、国外银行贷款以及银团贷款三大类。例如，万科公司就通过银行进行贷款，2018年上半年就新增338.93亿元的银行贷款。国内银行贷款所占比例超过百分之五十，但随着我国房价的急剧增长；在2014年推出了信贷紧缩政策，在这一政策的约束下国内银行只向一些信用高、知名度高、经营稳定的大型房地产企业提供贷款，另外房地产企业还必须具备“四证齐全”的条件，而被国内银行限制的部分企业则考虑起了其他的投融资渠道。相较于国内而言，国外银行贷款对房地产企业的约束条件相对宽松，其可分为建筑贷款与开发贷款两大类，有着贷款时间快、效率高等优点。银团贷款在我国经济市场上已经有了一定的发展，按照其组织方式的差异可分为直接贷款和间接贷款两种方式，这两种方式都可以为房地产企业的开发项目提供优质的融资服务，并能够有效地避免贷款风险。

（二）短期融资券

短期融资券在本质上与商业票据有着一定的相似之处，其种类可按流通范围、发行方式、不同发行人进行相应的分类。短期融资券的发行条件、发行程序与申请條件较为严格，主要特征为期限不超过一年、不向社会公众发行、可进行流通转让等。通常情况下只有信用度高、实力强的大型企业才有资格发行短期融资券。在我国经济市场中，短期融资劵可以说是一把双刃剑，既有成本较低、筹资金额大的优点，也有着风险大、弹性小的缺点。从短期融资劵本身的优势和特点来看，其在房地产企业中作用与发展极其可观。据相关调查报告分析，短期融资券在2018年在我国经济市场中得到了爆发式的增长，由前一年仅百分之二的占比率飙升到百分之十六的占比率，仅仅低于中期票据以及企业债。测算数据表明2017年我国上市房地产企业发行的短期融资券达到77亿元，而到了2018年上半年，房地产企业所发行的短期融资券规模已经高达379.8亿元。由以上数据可以明显看出，现如今短期融资券已经成为了我国房地产企业投融资的关键途径之一。

（三）预售经营获得融资

预售经营是房地产企业展开销售的主要方式，也是企业获得融资的一项有效途径。预售经营有着模式简单、成本较低的优点，但现阶段受到房价高涨等因素的影响，我国已经对房源预售展开了相应的宏观调控，限制了预售条件。目前，国内普遍采用的预售制度为在房屋没有全面完成建造之前，将其销售给消费者，并收取一定的预售款，这一预收款不仅可以使房地产企业提前获取到一定的无息资金，而且可以有效地处理房源销售的问题。例如，国内的万达、万科、碧桂园等房地产企业都采用预售经营获得融资。预售制度建立的主要目的是解决房地产企业资金不足的问题，据相关数据显示房源销售所收的定金与预收款占总开发资金的百分之四十左右，由此可见其对房地产企业的发展有着重要作用，但预售经营过程中仍旧存在着一些不可忽视的弊端。对于购房的消费者来说，预售房交易还存在着不确定性，其风险值较大。为了进一步保障消费者的合法权益，我国已经出台了一系列的规范预售经营的条例，重点加强了消费者的利益，最大限度地降低了房产纠纷现象发生的几率。

（四）通过上市进行融资

房地产企业上市融资是指企业主要以发行股票方式在经济市场上融通资金。例如，在A股上市的房地产公司有125家（截止2019年8月29日），有名上市公司如：万科A、华远地产、保利地产等。从广义上来看，上市融资包括了直接上市与间接上市两种方式，直接上市就是指发行股票；而间接上市则是指以收购、控股等途径，得到某一上市公司的股权，以此来获得一定的上市地位，并在此基础上投入本企业业务与资金，进而实现间接上市。这两种融资方式都有着各自的优缺点，直接上市融资的优点为可快速募集所需资金量、可促进企业的可持续发展以及可开拓企业经营市场，缺点为上市周期长、通过率相对较低以及不确定性较强。而间接融资方式有着节约时间成本、维持再融资的可能、要求相对来说较宽的优点，也存在不可控风险多、不能凸显上市公司优势、无法获得新资金的缺点。综合来说，上市融资方式有着成本低、效率高、可提升企业知名度等优势，在一定程度上能够帮助企业避免经营起伏期间出现的风险问题，也能够为企业再融资打下牢固基础。此外，该融资方式也有利于房地产企业的规范化管理，对提升企业的市场竞争力有着一定的促进作用。

二、现阶段房地产企业投融资活动中存在的问题

（一）资金管理缺陷，导致投资不合理现象严重

我国大部分房地产开发企业的经营模式为“前期置地—工程建设—销售回款”，在经营建设期间，工程项目的竣工时间极其容易外界因素的影响，在此影响下还会导致房地产企业经营效益降低的问题。在这一经营模式下，部分中小型房地产企业还会面临无法实现相应融资目标的困境，同时以金融机构贷款的融资方式还有这延期性与滞后性，更加打击了企业的稳定发展。除此以外，部分企业为了快速容易的资金进行盲目扩张，最终引发了财务风险，使得企业进入到负债经营的循环当中，严重限制着企业的有效经营与发展。

（二）融资形式单一，导致出现资金断裂的困境

房地产企业是一种资金高度密集的产业，其本身特点就决定了对资金的大量需求，但现如今我国房地产企业经营过程中的投融资形式还存在着单一、传统、低效的缺陷，甚至还出现了大量过于依赖间接投融资形式的现象。其主要原因是我国的相关政策对房地产企业融资渠道的把控较为严格，其中最为突出的就是海外投融资，相关政策不仅有着严格且复杂的审核程序，还限制着投融资金额。目前，大多数中小型房地产企业普遍选用的投融资方式为金融结构贷款，这一融资方式也是受到国家宏观调控的严格限制，审核力度也越来越大，企业贷款条件苛刻；若是信贷政策收紧，则会面临资金断裂的困境，严重情况下还会导致企业倒闭。

（三）融资规模萎缩，导致出现间接融资过多问题

根据前几年的经济金融运行情况来看，我国资本市场中仍旧存在融资规模萎缩的现象，这一现象导致房地产企业融资方式中间接融资的格局越来越大。随着社会经济的飞速发展，企业贷款余额也在逐步增长，其增长过快就会使得融资方式更加偏向于银行贷款，使大部分房地产企业对银行有着较强的依赖性。2019年央行发布的统计数据显示，2018年末，房地产人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分点。由以上数据不难看出，当前房地产资金来源仍然以银行贷款为主，其风险较大，对企业的稳定发展有着一定的负面影响。此外，部分中小型企业这也就因经营管理活动缺乏合理性，其所面对的投融资风险更大，在多重困境的限制与压迫下，中小房地产企业发展更为困难。

三、新形势下房地产企业投融资方式创新

（一）合理应用房地产基金进行融资

结合新形势我国房地产企业的发展情况来看，房地产基金实现融资具有着一定的发展空间，其中最为有效的融资方式为房地产私募基金融资。这一融资方式能够有效地将双方联系到一起，并实现交流与共同，在共同上商议下达到满足双方要求的目的，既保证了效率，又保证了资金与信息的安全。从房地产企业发展的角度来看，不同阶段都需要以私募资金融资的方式来实现既定的目标，对于已经上市的大型房地产企业来说，可以这种融资方式来吸引更多的战略投资者。而对于中小型房地产企业来说，可以此融资方式来实现股权改造，并有效解决负债经营的问题。从资金方面来说，私募基金融资有着广泛性的特点，不仅能够吸引到外部企业资金，而且能够得到相应的社会投资。2019年博鳌房地产论坛上，针对金融与地产的关系，中信资本控股有限公司程骁远从国家政策角度入手，表明了现阶段大多数的融资方式正处于停滞状态，部分房地产企业面临着较大的再融资风险，此外国际融资环境的收紧以及融资成本的提升为企业的发展带来了一定的压力。而地产资金融资可有效地降低企业的财政负担，解决负债问题，这一融资方式会在新形势下的融资环境中发挥越来越明显的作用。

（二）合理应用经营性物业贷款融资

经营性物业贷款也可称为固定资产贷款，是指以现有的物业作为贷款抵押物，其期限最长可以达到15年。对于房地产企业来说，该贷款方式有着用途灵活、还款方式灵活、操作简单以及期限长的优势，不仅可以结合企业的经营现状与资金流动情况合理规划还款流程，降低借款企业的还款压力与财务管理成本，而且可以在简单的操作下获得金融机构贷款，解决一系列融资困境。由此可见，经营性物业贷款融资具有较高的有效性，但融资过程中必然会面临一定的风险，企业应当重视这一点，严格把控贷款后的管理风险，获取相关的租售现状，并以此为基础估算企业的现金流量，制定科学且合理的还款计划，保证还款及时。此外，经营性物业贷款也有着資金额大的特点，为了降低贷款资金集中存在的风险，可以有效结合银团贷款，最大限度地分散贷款风险，进而确保房地产企业的稳定运营。

（三）合理应用产融结合方式进行融资

所谓产融结合，就是指产业资本与金融资本两者的结合，侧重于实现企业的经营多元化以及资本虚拟化，通常情况下包括了“从产到融”与“从融到产”，前者主要是将部分产业资本转到金融机构，后者则是以空中实业资本的方式获得平均收益。现如今，产融结合融资方式已经受到越来越多房地产企业的关注，该融资方式可以有力地促进房地产业的可持续发展。房地产企业经营过程主要花费为生产、交换、消费这三个阶段，而金融机构所提供的融通服务是每一个阶段稳定进行的支柱力量。为了进一步推动我国房地产企业的产融结合，应当从建立与执行相应的法律体系、加强房地产企业贷款管理、发展多元化房地产金融市场、避免出现错误倾向等多个方面做起，不断完善现阶段的产融结合融资方式，从更加广泛的角度出发，有效地创建一个全面且公正的投融资市场环境。此外，房地产企业还应当重视产融过程中存在的问题，以足够的风险意识与充分的人才储备来防止产融结合中侧重于短期牟利的倾向性问题，进一步保证企业的稳定运作以及长远发展。

（四）合理应用房地产证券化进行融资

房地产证券化融资是增强企业经营效益与经济实力的主要方式之一，其发展趋势使得证券形式有了一定价值提升与周期延长，这样不仅能够有效地解决房地产企业投融资困境，而且能够使投资活动的利益得以最大化发展。房地产信托投资基金作为房地产证券化的重要手段，与其他融资方式相比，房地产信托投资基金一方面可以改变过于依赖金融机构贷款的融资方式，另一方面也可以为房地产投资提供更好途径，在企业发展进程中起着不可忽视的作用。从本质上来说，房地产信托基金投资有着“优中择优”的特点，重点是将房地产项目中，房地产信托投资基金有着明显发展优势的项目作为投资产品，以获取租金的方式得到相应的投资回报。房地产信托投资基金在美国经久不衰，通过研究发现其有着低门槛高流通、企业税务豁免、现金牛高增值、资产配置高效的特点，由此可见，成熟的房地产信托投资基金有着稳定的现金流，同时有较为广泛的升值空间，可以为投资者提供较高的回报率。新形势下，我国的房地产信托投资基金还在进行进一步的探索，结合目前的发展趋向来看该融资方式已经成为房地产行业长效机制的必要部分，也是拓宽企业投融资渠道主要手段，不仅能够增强房地产企业的财务稳定性，降低企业负债率，还能够增强其抗通货膨胀能力，促进企业的长远发展。

四、结语

综上所述，新形势下我国房地产企投融资方式多元化、市场化的发展趋向势不可挡。为了跟随时代发展的潮流，房地产企业必须认识到传统投融资方式存在的缺陷，并从房地产私募基金、经营性物业贷款、产融结合、经营性物业贷款等多个融资创新角度出发，结合企业经营现状与发展需求，寻找适合自身长远发展的投融资新方式，如合理应用房地产基金进行融资、经营性物业贷款融资、产融结合方式进行融资、房地产证券化进行融资等。财

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