千万房产归属成疑 法院明断兄妹争产案 (下）

文/许恬 编辑/易可

笔者代理本案后，认真研究了相关证据材料，认为本案的关键在于徐汇区房屋在产权过户给张家芳之前的所有权人是谁，有权人是谁。也就是要理清三个问题：一是购房人是谁？二是出资人是谁？三是购房人与出资人之间是什么关系？

法院依法判决：胡妈妈有权独自处置房产

本案中，从房产开发商处购得徐汇区房屋的购房人为胡招娣是明确的，胡招娣与出资购房人的关系不是借贷关系而是代持关系也是明确的，也就是说胡招娣代实际出资人持有上述房屋也是明确的。本案的关键点是购买这套房屋的出资人是谁，只要搞清楚出资人，本案的其他问题也就会迎刃而解。从原被告各方提供的现有证据足以充分确定，购买徐汇区房屋的出资人为胡妈妈。因此，该套房屋归胡妈妈所有。

那么，1992年胡招娣做出的《声明书》和胡妈妈做出的《谈话笔录》中所陈述的徐汇区房屋产权归胡妈妈和张家兴所有是怎么一回事呢？从法律角度分析，这只是胡妈妈将其一人独有的房屋的一半产权赠与张家兴的一种意思表示，是单方面的赠与行为，而且胡妈妈并未将赠予张家兴的房屋过户至其名下。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续”， 以及《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，在房屋权利未过户至张家兴名下前，赠与未生效。2002年，胡妈妈指示胡招娣将徐汇区房屋以房地产买卖的形式赠与其女儿张家芳，以自己的行为事实上撤销了1992年将徐汇区房屋一半产权赠与儿子张家兴的意思表示，而将徐汇区房屋全部赠与张家芳并办理了产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，赠与人在赠与财产的权利转移到张家兴名下之前撤销赠与，并将财产转赠张家芳是合法有效的，故该房屋的所有权归张家芳所有当无疑义。而且，张家芳向法庭提供的证据也可证明，张家兴早就知晓该房屋属张家芳所有，水、电、煤等手续的过户还是张家兴在2008年代理张家芳办理的。

该案在发回重审后，上海徐汇区人民法院另行组织合议庭进行审理，经过三次庭审后，合议庭充分采纳了被告律师的抗辩意见，认定胡妈妈系徐汇区房屋的原实际权利人，故胡招娣与张家芳于2002年就徐汇区房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因此，依法驳回了张家兴的诉讼请求。张家兴不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审驳回了张家兴的上诉，维持了原审判决。

这起房产诉讼历时三年，经历了发回重审以及重审之后判决结果的逆转，最终胡妈妈的真实意愿终于得到了法律的确认，张家芳保住了这套千万豪宅的所有权。