房地产开发企业现金流风险管理研究策略

刘天军

(山西三建集团有限公司, 山西 长治 046000)

1 现金流风险的含义及研究意义

对于现金流风险而言，它主要指的是企业中的现金流出与流入两者出现不平衡的情况发生，使得企业在需求资金的时候不能及时弥补，从而使企业出现了经营中的风险发生。如果企业的现金流出现了问题，那么很有可能会导致企业的生产经营无法维持，导致企业的收益无法保障，同时也可能会影响企业的信誉，严重的话还会使企业的社会形象受到影响，导致财务出现问题，从而使企业面对破产的危机。对于房地产开发企业所面对的财务风险中，现金流风险是非常重要的一部分，而且其构成原因复杂，并且具有较大的偶然性以及潜伏性。房地产开发企业的产业链比较长。可以同时带动多种生产制造行业以及消费行业的经济发展，这就是为什么房地产行业会与国家的经济整体发展密切相连的原因，其中房地产行业的发展与我国的经济发展和民生息息相关，是我国社会发展进步的重要体现，在市场经济的运营过程中起着十分重要的作用。但是这一行业它在我国的发展时间并不长，并且我国的通货膨胀形式十分的严峻，这也在一定的程度上导致了相关的金融风险危机也在渐渐地加强，让相关行业的现金流风险不断地加强。

2 房地产开发企业的现金流特点

对于房地产开发行业来讲，具有一定的特点，比如资金密集度非常高，在建设过程中需要投入大量的资金，同时也面对很大风险。而且房地产项目周期长、供应链复杂，涉及到多个方面，有着较强的地域性特征。它的主要生产运营方式就是进行房地产项目的开发，而在开发的过程当中，资金的前期投入十分高，后期的收益也非常高。

1)较大的资金需求。房地产开发项目与土地、建筑物及其他配套设施的关系是密不可分的。房地产具有固定性的特性，因此也称为房地产，房地产业的特点使得房地产开发企业在经营和过程中不得不投入大量资金。特别是在房地产企业规模不断扩大和发展的现状下，有可能同时进行多个项目的建设和发展。

2)资金的占用周期长。从投资项目设计到建筑，再到最终的房屋销售和租赁，一般的房地产开发项目大约需要2～3年的时间。该项目只能从初始投资到房屋销售阶段开始募集资金，并不是开始投入销售就实现获利，是有一个阶段的，首先出售的第一个阶段是实现成本回收，到下一个阶段才能实现获利。因此可以确定的是，房地产项目的建设，开发周期较长，资金周转速度比较慢。

3)资金流向分布不平衡。房地产企业，一般来讲，在项目进行中，从表面分析，周期并不是很长，资金流向也不是很复杂，最主要的就是购买原材料流出、销售商品现金流入，实现资金的周转。这样的话，现金流向是比较均匀的，不会出现有很大的波动。但是从房地产开发项目的整个周期来分析，就可以发现资金的流入和流出之间明显的出现缺口，其中最大的一个问题就是分配平衡。对于一个房地产项目的开发，在前期企业需要投入大量的资金，然后在项目运行中把资金投入到各个项目中，最终在项目建设完成之后，通过成品的销售和租凭的方式收回投资。而且在房地产开发和管理的每个阶段，要消耗的资金量很大，商业周期也很长。房地产企业对于现金流量的峰值要求高，集资慢，会造成资金链的安全性比较低。特别是一些小型的企业，自身实力有限，无法同时运营多个项目，也不能保持项目销售的稳定性。通常，在一段时间内只能开发一个项目或几个小项目。只有项目完成并成功售罄，才有资本收益。在项目开发期间，需要持续投入资金，这也会给企业带来资金流动风险。在这些企业中，现金流量分布不平衡的问题就比较明显，最主要的就是现金的持续流出和一次性集中流入之间的矛盾，导致抵抗风险能力相对比较低。

4)现金占用的高风险。房地产项目一旦确定并投入运行，便是不动产和不可变的，因此，很难在项目建设过程中根据项目的内部和外部条件或环境(例如环境变化)进行更改和调整。宏观调控政策，市场需求变化等。项目资金投入后，回收资金的不确定性将随之产生，这将增加企业的风险。另外，我国的房地产企业普遍采用“以社会资源整合为核心”的发展模式，以“小而宽”为核心。在项目建设过程中，集约利用之间存在矛盾。资本投资和企业零散的现金来源，一般企业面对大量的资金需求，多是通过向金融机构贷款或着是资本市场融资，依赖于外部融资。但是在金融环境不稳定的情况下，在面对当前房地产市场的竞争环境，房地产企业的资本链容易出现问题，现金被长期占用进一步地增加了风险。

3 房地产开发中现金流量管理的问题

1)企业的偿债能力需要进一步的加强，提高现金流量。根据调查和相关的数据显示，我国每年都有一部分房地产开发企业的经营净现金流为负值。而且其中就算一些企业的现金流量基本为正，但也是偿还相关的债务利息。因此，这些企业的现金流风险更高。

2)收入质量问题，本次以LJ房地产为例，对其的相关收入质量进行了调查，发现该企业的经营指标刚好大于1的。从数据上来看，该企业的收入质量是正常的。但是企业最近两年的情况并不是很良好。在很多房地产企业中，这样的情况很常见，在经营汇总现金流不足导致债务沉重。面对这一问题，如果得不到很好的解决，企业将会面对资本链断裂的后果，面临破产的危机。

3)房地产企业的整体现金获取能力相对比较差，在整个房地产行业中，因为每一个企业的资深实力和情况不一样，在资金的获取能力方面也是不同的。然而因为房地产项目建设周期长，资本占用周期长，而且在运营中项目的建设情况都会影响资金获取的能力，如果企业再进一步的扩张，则也会增加现金流风险。

4 房地产开发企业现金流管理风险的原因

1)房地产企业对现金流量的管理不够重视，在很多房地产企业的认知里，对于现金流的管理，是企业中财务部门的工作职责，只有财务人员才应注意现金流管理。他们只是认为现金流量管理是财务人员的日常现金流量核算。企业的领导者没有认识到现金在企业发展运营中的重要性，从而导致企业对现金流管理不重视，更是在项目运营中忽略了该问题。所以需要企业管理者重视现金流，认识其重要性。

2)在实行现金流管理的时候，其管理的方法和手段缺乏科学性和有效性，没有运用当前一些先进的管理思想和技术，从而导致管理效率低下。比如对现金流量的分析预测的时候，现金流量缺口管理和收益管理，大多数企业都有现金流量预测的方法，最常见的是通过项目资金的来源和企业早期的财务报表以及现金流量表实现。一些大型的房地产企业会采用现金流预算系统，实现对现金流量的管理。但是总的来讲，当前房地产企业的现金流管理技术水平比较低，还需要进一步的加强和引进先进的技术。

3)在房地产企业现金流管理中，有的企业会去采取金融企业和制造企业的现金流管理方法，导致在实际运营中出现极度的不适应，从而增加现金流风险。或者是个别企业盲目地引进一些管理方法，不结合自身的实际情况，从而增加风险。所以还需要房地产企业在引进和借鉴其他现金流管理方法的时候，进一步结合自身的实际情况和企业运营特点，制定出最适合自己的管理模式。

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