房地产泡沫如何影响实体经济的投资

兰雄海

（福建联美建设集团有限公司，福建 厦门 361001）

引言

多年来，大量的社会资金和银行资金涌入到了房地产行业，而实体经济得到的社会投资越来越少，融资难、融资贵一直成为小微实体经济发展的通病，实体经济投资不振的现象也越来越严重。大量的资金从实体经济涌入到房地产市场当中，加剧了房地产市场泡沫的发生，也加剧了实体经济的发展持续的低迷。

一、房地产泡沫与实体经济的关系

武汉大学的李玲教授认为，房地产泡沫，实际上“挤出”了实体经济投资。这种经济形式通过利率效应，增加了其他生产部门获得资本的难度和成本。通过这种“挤出”效应，资本会更加青睐于短期内可以获得高回报的产业，从而导致其他产业获得的资金失去平衡。

从微观济角度的发展情况来看，在一定时间内，社会资本的总数是相对固定的。房地产经济的高涨，特别是资金大量流入，一定程度上分流了对实体经济的发展投资，导致实体经济的产业空心化问题越来越严重，这种现象不仅会影响我国产业经济的发展转型，导致我国深化改革的实现受到阻力，也会影响我国投资领域的发展科学性，对投资人的利益造成损失[1]。

二、房地产泡沫对实体经济的影响

（一）房地产泡沫增长对实体经济投资有显著的抑制作用

1、房地产企业与实体经济的利润率对比

长期以来，我国的房地产市场泡沫经济现象一直存在，房地产部门获得的实际利润，要远远高于制造部门等产业经济部门。尤其是，进入到新时代，国内外产品需求持续放缓，国际竞争模式与贸易发展模式变化比较快，很多企业的经营管理人员，都将原本计划用于生产的投资资金转而投向了房地产。实体产业获得的内部支持与外部支持同时减少，而房地产企业获得了远高于实体经济的投资。

2、银行的投资倾向变化

在房地产异常蓬勃发展的环境下，银行也更倾向于将资金投放到房地产企业，这有利于银行资金降低风险和提高银行资金的回报率及缩短回笼周期。受其影响其他社会资本表现出急功近利，也对实体企业的投资放缓。这种双重影响下，直接影响实体企业获得的资金投资。

我国多个城市房地产价格持续高涨，作为物价的重要组成部分，这种价格的高涨，造成了房地产企业的通货膨胀预期上升，不但提高了建筑实体企业的生产成本，也导致实体经济部门的利润空间进一步被压缩。社会资本和银行资本对实体企业投资的意愿进一步下降。中小企业无法拿到可用于抵押的土地，与商业银行进行信贷配给。因而，在长期的发展过程当中，存在融资难、融资贵的现象。

（二）金融效率的提高减弱了房地产泡沫对实体经济投资的抑制作用

1、金融效率概念界定

金融渠道通畅、融资成本低，也就意味着金融效率高，反之则金融效率低。由于房地产企业可以通过土地质押的方式来获得外部融资，因而，在长期的发展过程当中，通过这种抵押品效应，获得了一定的经济泡沫，“挤入”到了投资过程当中。提高实体企业的金融效率，可以一定程度上减弱房地产泡沫，对实体经济投资的负面影响。但是，在长期的社会主义经济建设过程当中，我国存在长期的金融抑制现象，和信贷配给不合理现象，尤其是中小实体企业，难以通过土地抵押贷款的方式，获得融资，企业在资本市场上缺乏竞争力，融资难融资贵的问题长期得不到解决。

2、商业银行与金融效率

我国金融体系以银行为主导，金融行业的竞争激烈程度，主要是商业银行相对于国有四大银行的发展程度。这些银行在长期的发展过程当中，主要服务于中小企业和实体企业，所以实体经济的快速发展，从而有利于这些商业银行竞争优势的增加。商业银行竞争优势的增加，可以促进中小企业通过地产泡沫的抵押品效应，获得更加充裕的资金支持，从而增加对实体经济的投资。

然而，这种金融业的竞争优势对房地产泡沫的消解，存在很大程度上的地区差异。在财政资金、短期经济增长比较快的城市，地方政府迫切地需要通过发展房地产经济来提升城市建设的效率，促进城市经济建设水平的提升，这些政府会通过财政政策与税收政策，支持房地产企业的发展，客观上就会挤占实体经济的可贷款量，减少对实体经济的投资规模。

（三）房地产企业的泡沫大小影响实体经济的投资

金融部门对房地产企业资金投放规模的上升，增强了房地产经济的泡沫现象，也就是说，对实体经济的发展投资会造成进一步的抑制。房地产企业的泡沫现象在规模比较小时，对实体投资的吸引力比较差。很多企业用于自身发展的经济投资收益，与投资到房地产企业的经济发展收益，基本可以持平，那么企业的决策者和股东就会根据惯性，选择在自己熟悉的领域进行追加投资。房地产企业在这种情况下的通胀预期不明显，对企业生产成本的推动作用也就会比较小。

但是，随着房地产泡沫规模的增大，企业的投资人员就会认为将资本投入到房地产企业，获得的回报远远高于投资于在实体生产企业，在这种情况下，投资泡沫收益过高，企业的实体投资激励会大大减少。

三、控制房地产泡沫对实体经济投资影响的对策分析

进入到新时代，我国的实体经济迎来了新的发展机遇。在新的经济形势下，金融改革势在必行，政府要积极发挥金融服务功能，提高相关方面的政策指导作用。

第一，控制好房地产发展的规模，避免房地产泡沫过大，对中小企业的抵押融资造成负面影响。一定程度上允许小的房地产泡沫存在，将房地产发展吸引到的投机资金控制在合理的范围内。吸引企业将土地抵押获得的资金回报，应用于实体经济的发展过程当中。加强对房地产企业的泡沫监管，避免泡沫过大，整体上改善实体经济的投资环境[3]。

第二，政府要积极的监督金融行业的发展规模，将其发展规模控制在一定的程度内。减少中小企业在融资过程当中的成本。从上文的分析可知，房地产泡沫水平比较高时，就会对实体经济产生比较明显的抑制作用，因而政府要加强市场化管理水平，弥补金融发展体系存在的缺陷，避免金融行业的盲目发展，给实体经济带来负面影响。

第三，政府要着力改善金融行业的发展结构，推动现代化的经营管理模式在金融企业当中的推行。从单纯追求金融行业发展速度，改变为更加注重金融行业发展质量，促进金融行业发展与经济发展的良性循环。

第四，尽可能地降低金融行业发展过程当中，不必要的流程与环节。减少实体经济融资过程当中所遇到的阻碍，畅通金融渠道，降低企业的融资成本，削弱房地产泡沫对实体经济的抑制作用。

第五，政府要结合相关的理论分析，对房地产经济泡沫产生的路径进行优化分析。始终强调金融体系的服务功能，促进金融行业的发展，回归本源，回归良性。着力提高金融行业的发展效率，而不是发展数量，注重金融行业发展的可持续性。

四、结论

综上所述，政府要加强对于房地产泡沫的理论分析，并通过充分调研，掌握房地产泡沫对实体经济投资的具体影响路径，从本文的分析可知，研究房地产泡沫对实体经济投资的影响，有利于政府部门加强政策研究，提高泡沫控制的有效性。因而，我们要重视对房地产泡沫的市场分析，优化管理效能。