房地产价格评估风险及预防

杨坤

（江苏苏信房地产评估咨询有限公司苏州分公司，江苏 苏州 215000）

房地产价格评估风险受到政治、经济环境和人为因素等多方面的影响。怎样能够通过防范策略的合理运用来降低房产价格评估风险，一直是房地产价格评估机构探讨和思考的重要课题。

一、房地产价格评估的途径

（一）根据近期交易价格判定

这种评估方法通过对近期市场相类似的房地产交易价格数据进行采集，结合房地产的优劣势和理性购买者的价格进行价格综合分析而得出判断结果。这种方式需要评估师对类似房地产信息具有较高的采集、整理和比对能力。

（二）根据出租和自营收益判定

这种办法也是评估师常用方法之一，通过对房地产出租或者自营价格的判断，计算出长年的收益情况，根据收益情况对评估价格进行判定。这种方法常常受到房地产所在地发展等综合因素影响比较大，因此在价格评估中也存在较大的偏差。

（三）根据相似房产开发费用判定

在利用这种方法进行房地产价格评估时，评估师需要计算出重新建设相同或者相近的房地产所产生的投入，根据理性的购买者所接受的价格不会高于重新开发类似房地产投入的代价来进行综合判断。

二、房地产价格评估存在的风险

（一）政策等因素变化产生的风险

房地产价格受到多种因素的影响，例如：土地政策和税收政策以及当地人文、政治的变化将促使房地产价格产生巨大的波动。我国正处在城市化建设不断发展中，人口的流动，教育学区的划分，房地产激励政策的实施，税收政策的调整等等一系列的政策性变化也在不但进行变更和完善，政策的变化一旦超出评估机构的预期，就会对房地产价格评估的准确性造成较大的影响，从而带来风险[1]。

（二）评估技术和业务能力带来的风险

在对房地产价格评估中，评估师要依据国家颁发相关标准进行，我国《房地产估价规范》尽管对评估的原则和程序、方法进行了明确，但是在实际的房地产价格评估中，还有许多因素需要结合实际房地产实际情况进行判定。评估师如果缺少相关经验和意识，忽略了参照的主体，就会产生评价结果的巨大偏差，产生价格评估的风险[2]。

（三）评估人员素质带来的风险

目前我国在房地产价格评估领域还缺少规范，许多房地产评估师缺少良好的职业操守，利用自身职务的便利，为自己谋求利益。在工作中，利用标准的框架作为自身判断的依据，有意降低和放弃其他因素的参考价值，致使格评估结果出现较大偏差。此外，评估师自身的综合素质和能力也决定这评估结果的精准程度，评估师要具备较为敏锐的房地产感知，具有较为专业的房地产知识[3]。因此，房地产价格评估的另一大风险，源于评估人员自身素质。

三、房地产价格评估风险的预防

（一）提高评估人员风险意识

房地产价格评估受到人员风险意识的影响比较大，提高评估人员风险意识不但能够降低房地产价格评估带来的风险，还能够促进评估是实现自身的完善和专业技能的培养。在对评估人员管理中，要明确责任和义务，将评估结果与评估人员的利益相挂钩，一方面实现风险的分摊，另一方面能够促使评估人员在评估过程中采取小心谨慎的态度。另外，要尽力评估监督检查小组，对评估的案例进行审查和分析，对评估操作的规范性和合理性进行测评，测评结果用来考察评估师的业绩。以此来促进评估师风险意识的提高，从而对房地产价格评估风险起到防范作用。

（二）加强与客户的沟通

在房地产价格评估的过程中，评估师要与客户进行沟通和交流。评估进行前，评估师需要了解标的物的基本情况和存在哪些影响价格的因素，获得较多的买方需求信息，做好评估前的准备工作。在评估的过程中，通过与客户进行沟通交流，一方面能够是评估的程序能够与客户需求相吻合，另一方面也能够确保评估的顺利实施；在评估工作完成后，评估师要针对评估报告的使用向客户提出意见和建议，确保客户能够正确运用评估报告，避免由于客户的使用不当造成损失。

（三）相关部门给予大力扶持

房地产价格评估机构的业务具有较大的风险，需要政府和有关部门提供良好的政策环境，一方面为房地产评估机构提供良好的政策，对房地产评估机构进行政策法规上的培训，使评估师能够准确掌握市场的脉搏，了解市场价格的走向，结合市场变化的趋势和所处的阶段，进行相对准确的价格评估。另一方面，对房地产价格评估机构和评估师进行有效的监管，养成评估机构和评估人员优秀的工作作风和良好的工作习惯，营造房地产价格评估严谨的氛围。

（四）完善评估机构内部管理

要实现房地产价格评估风险的降低，就要从完善评估机构内部管理入手，一方面要健全管理制度，确保我国房地产评估制度符合我国房地产发展的需求；另一方面加强评估机构内部的流程管理，通过复审机制的实行，降低评估风险；通过对业务承接流程的强化，对诚信客户进行选择。

（五）提高评估人员专业能力

在房地产价格评估工作中，评估师作为此项工作的核心人物，评估师的业务能力决定了风险存在的大小。要通过对评估人员专业能力的培养，加强评估师对专业技能的运用；通过对评估师法律、法规、经济和财务等多方面知识的培训，提高评估师综合业务能力，从而实现评估信息分析的准确性和合理性，降低房地产价格评估风险。

（六）创建信息共享平台

我国在房地产价格评估领域中发展较晚，信息的采集、整理、共享还不完善。尤其是在房地产参考价格信息中，发布信息基本源于市场的买卖需求，受到利益影响较大，参考价值相对较低。因此，在房地产价格评估风险管控中，要将建立信息共享平台作为重要项目来抓，这样才能够降低虚假信息对评估造成的影响，实现已评估机构为主导的市场价格体系。

四、结束语

随着我国房地产产业的不断扩大，房地产价格评估也正在向着健康、稳定的方向发展。相信通过政府和评估机构的共同努力，一定能通过有效的管控手段，降低评估过程中存在的风险。