陕西省东庄水利枢纽工程农村房屋补偿标准测算方法研究

毋智琦，赵江涛

（陕西省水利电力勘测设计研究院，陕西 西安 710001）

0 引言

东庄水利枢纽工程建设征地主要涉及咸阳市的礼泉、淳化、彬州和永寿等4个县(市)，规划搬迁安置农村移民958户3338人，拆迁各类房屋134860.6 m2。

房屋补偿是移民安置规划投资概算的重要组成部分，更是与移民的切身利益紧密相关。目前的水利水电工程农村房屋补偿标准采用重置价格确定，并且不包含房屋的旧料利用和装修费用[1]。但由于农村房屋一般没有专门的设计图纸，户型选择随意，建筑材料价格和人工费也不统一，为东庄水库移民房屋补偿标准的制定带来一定程度的困扰。因此，需要在现场调查的基础上，根据相关规范和当地建筑习惯设置建筑工程量测算项目，结合官方发布的《工程造价信息》客观、合理的确定移民房屋补偿单价。既是对移民资金安全的负责，也是对移民自身权益的维护，更能对移民安置实施进度起到较好的推进作用。

1 典型调查前的准备工作

1.1 成立房屋测算工作组

工作组由建设单位牵头组建，成员包括移民主管部门、移民安置实施单位、住建部门、乡镇和村组干部、设计单位。其中设计单位包括征地移民、建筑、造价等三个专业。

（1）建设单位：负责房屋测算工作中的协调联络，成果上报。

（2）移民主管部门：负责测算工作中的监督，出具关于测算成果的意见。

（3）移民安置实施单位：选定房屋典型测算对象，参与测算工作。

（4）地方住建部门：复核设计单位提交的各项成果。

（5）乡镇和村组干部：初步选定房屋典型测算对象，协调被测算对象权属人到场。

（6）设计单位：负责拟定调查内容，制定调查表格，计算建筑工程量，计算工程造价，编制测算报告。

1.2 提前策划，明确工作范围和思路

测算工作开始之前，收集移民安置区地方政府关于农村建房的政策要求，了解当地建房特点、层数层高习惯等。

东庄水利枢纽工程移民安置房典型测算的对象以砖混结构为主，其他结构房屋标准根据砖混房屋测算标准的变化幅度进行调整。了解当地房屋的建筑习惯，既可以充实《房屋建筑情况调查表》的调查内容设置，避免错漏项；还可以掌握房屋基础的常规处理深度，修正隐蔽工程的计算成果。

2 典型房屋调查

2.1 典型户选取

以初步拟定的候选样本房屋清单为基础，结合移民安置区的房屋建筑地域特点，通过测算工作组内部讨论交流，再次判断样本的代表性，讨论过程中可根据实际情况调整候选样本，在充分考虑地方移民实施单位意见后，最终在每个样本村、每种结构选择1户～3户样本作为典型测算对象。

以砖混结构为例，工作组根据当地的新农村建设要求以及确定的移民安置区，分别选取礼泉县4户、彬州市的5户作为典型测算对象。选取的典型房屋户型结构和建筑风格符合当地新农村建设要求，均结构稳定、四壁完整、门窗齐全、内外墙粉刷、户内生活用电和给排水齐备，能满足基本居住的条件，具有一定的代表性。

另有2户属于贫困户在建房屋，未达到居住条件，经工作组商议决定不将其纳入典型房屋测算范围。

2.2 调查登记

①由设计单位绘制被调查对象的户型结构平面草图。

②按照设计单位提供的房屋建筑情况调查表所列项目，工作组对被调查房屋的结构、开间、进深、内墙、外墙、墙体、层高、门窗开孔、檐台、屋面投影、各型梁体及构造柱断面等项目进行丈量，记录尺寸和材质；对于房屋基础以现场了解的尺寸进行记录。

③拍摄影像资料，每户每个建筑单元不少于3张（包括但不限于：房屋正立面、侧立面。内部结构）。

④权属人对记录数据签字确认。

3 工程量计算

3.1 计算原则

±0.000以上部分按照实际计列工程项目和尺寸计算工程量；±0.000以下部分属隐蔽工程，先按照被调查户提供的数据进行理论计算，再按照相近地域同类型建筑的常规做法予以修正。

3.2 计算内容和方法

首先由设计单位绘制还原典型户的标准样本图纸（1∶60），工作组以户为单位共同核算被调查房屋的基础回填、砖、混凝土、钢材、木材、瓦等建筑材料的数量，完善《房屋建筑情况调查表》，具体计算内容见表1。

表1 砖混结构房屋建筑工程计算项目

3.3 工程量修正

（1）±0.000以下部分属隐蔽工程，工作组入户调查时按照被调查户口头上报的数据进行了登记和计算，存在一定程度误差。工程量计算时统一按照经验值：①灰土回填450 mm厚；②条基挖深1.5 m深（含放坡）（图1、图3）重新修正了房屋基础开挖、回填工程量（见表2）。

表2 工程量修正前后对比

以礼泉县X户为例，入户调查时基础开挖基槽深×宽=1.8 m×1.0 m，放坡比例1∶0.75，回填1 m厚3∶7灰土垫层（图1、图2）。工程量计算时原始数据与修正后数据对比见表2。

图1 墙下条形基础

图2条基开挖断面（修正前）

图3 条基开挖断面（修正后）

（2）农村房屋的建造通常是群众根据当地环境条件及其生活习惯，从方便生产生活的角度随个人心意选择房型进行修建。这就导致该房屋在基础、梁、柱、板等的形式、尺寸甚至材料等方面存在不规范的情况[2]。如果完全按照典型房屋的原状进行测算，既不符合房屋建筑规范也无法保证移民的建房安全。

因此，需要对建筑工程量中的房屋基础、构造柱、承重梁、楼板等重要结构部分，按地区抗震烈度等级和有关设计规范进行修正；对于过梁、挑梁、隔墙等其他构筑物，应在保证安全的前提下，取其平均值作为尺寸基准，同步修正工程量。

根据《建筑抗震设计规范》（GB 50011-2010），彬州市抗震设防烈度为Ⅵ度，设计基本地震加速度值0.05 g；礼泉县抗震设防烈度为Ⅶ度，设计基本地震加速度值0.10 g。构造柱设置位置参照《砌体结构设计规范》(GB 50003-2011)表10.2.4进行修正，构造柱基础作法和节点构造及构造柱箍筋加密区箍筋及范围要求参照《陕09G01-1》P8～21有关节点详图。楼（屋）面处沿所有纵、横承重墙均设板平圈梁，圈梁（含基础圈梁）转角及交接处钢筋搭接平面节点参见《陕09G01-1》P44～50。

4 典型房屋工程造价计算

4.1 计算内容

计算的项目包括：房屋分部分项工程费、土建工程措施项目费、规费、安全文明施工措施费、增值税销项税额以及附加税。

4.2 计算方法

（1）以参与调查各方确认的典型户建房工程量为基础，根据咸阳市建设工程造价管理站发布的礼泉县、彬州市2018年第五期（第三季度）工程造价信息对砖混结构进行建筑成本计算；根据修正后的房屋基础工程量重新计算被调查房屋的基础建设成本。

（2）根据9户的房屋造价计算出平均造价，并在9个典型户中选取1户房型较为标准且该房屋造价与平均造价最为接近的作为样本户。以该户的工程量为基础，采用淳化县、永寿县2018年第五期（第三季度）工程造价信息分别推算淳化县、永寿县的平均建筑成本。

（3）将4个县（市）的计算成果算术平均，得出东庄水利枢纽工程农村移民砖混房屋平均建筑成本。

4.3 计算结果

根据原始调查的建房工程量计算，礼泉县的砖混房屋平均建筑成本为1310.32元/m2，彬州市的砖混房屋平均建筑成本为1205.53元/m2，两县（市）的砖混房屋平均建筑成本为1256.57 元 /m2。

修正工程量之后，礼泉县的砖混房屋平均建筑成本为1321.48元/m2，彬州市的砖混房屋平均建筑成本为1235.33元/m2，两县（市）的砖混房屋平均建筑成本为1278.41元/m2。经对比，礼泉县的K户建筑成本与两县（市）平均值最为接近且户型较为标准。故以该户的建房工程量分别推算淳化县、永寿县的平均建筑成本。淳化县的砖混房屋平均建筑成本为1276.14元/m2，永寿县的砖混房屋平均建筑成本为1197.43元/m2，4个县（市）的砖混房屋平均建筑成本为1257.6元/m2。

5 成果验证

典型房屋的建筑造价计算完成之后，首先由测算工作组各成员单位共同对典型房屋单项工程种类、数量、计算方法以及套用的定额基础价格进行复核；再根据当地或邻近区域同类型建筑的的竣工结算资料，以同样的方法和价格水平核算出已完工程的建筑成本为1236.2元/m2；典型测算价格相比已完工程的校核价格增加21.4元/m2，说明测算成果较为符合实际，可以作为房屋补偿标准确定的依据。

6 结语

实践表明，在适应当前水利水电工程移民安置新形势和新要求的基础上，通过规范房屋补偿单价测算的具体操作步骤，统一各项目的操作方式及工作深度，一定程度上可提高房屋补偿标准制定的规范性及合理性。据此制定的房屋补偿标准，具有较高的透明度和可操作性，移民看得见，促进其搬得出，有效避免移民获得房屋补偿费却盖不起房子的情况发生；对地方移民实施单位来讲，在补偿资金兑付过程中有据可依，起到加快工作进度、减少各方争议的作用；可为省内新建水利水电工程制定房屋补偿标准提供借鉴。