为老年人办理出售房产《委托书》公证中应审查的事项

魏虹霞

（518100 深圳市龙岗公证处 广东 深圳）

当前，老年人委托他人代为购买、抵押、出售、过户房产的公证日益增多，办理此类公证存在风险高、成本大、收费低、付出劳动比较多的问题，导致部分公证人员积极性不高，但我们也应该在困难面前看到公证行业的社会责任和工作职责，通过健全完善公证工作体制机制，积极组织人力物力认真办理此类公证，保障老年人的合法权益，提升公证行业素质和形象，满足人民群众的办证需求。本文结合法律规定和办证实践中常出现的问题，探讨为老年人办理出售房产《委托书》公证中应特别予以审查和注意的事项：

一、委托人的信息

1.委托人的基本情况

部分老年人身体状况欠佳，虽然不至于完全意识不清，行动完全不便，但其身体和精神状况是否能够办理《委托书》公证是值得商榷的。需要注意的是，遇到房产价格大幅变动，当事人不想出售房产时，常常会以办证时意识不清，不具备独立的民事能力为由申请撤销《委托书》。建议公证机构和公证人员在办理公证过程中，遇到无法判断当事人身体状况是否良好，意识是否清醒时，可要求当事人提交相应的鉴定报告或医院开具的诊断证明。

2.委托人的文化程度

部分解放前出生的老年人未接受良好的教育，甚至不识字并且不会写字，也难以理解委托的法律意义和后果。公证人员在办理公证时，如果以简单的语言进行询问、解释，虽然目的是方便老年人的理解，并且为老年人办理公证免去老年人往返奔波于各部门，对此，建议对老年人询问时，由老年人用自己的语言表达自己的办证目的和用途，以老年人的答案为中心和出发点进行询问和告知，并制作询问笔录，必要时予以录音录像，而非机械地按照询问笔录模板进行问答。这样也可以最大化的探究老年人的真实意思表示。

3.委托人的经济和家庭情况

除了对当事人提交的身份证明及相关证据材料进行书面审查核实外，为了更好地保障老年人权益，预防可能产生的纠纷，可在老年人自愿的情况下，适当询问老年人的经济和家庭状况，包括：目前独自生活，还是与子女共同生活？是否有退休金或其他生活来源？通过询问，既可以了解老年人的经济和家庭情况，也可以替老年人判断可能产生的纠纷和风险。提醒老年人慎重、充分、全面考虑出售房产是否影响自身生活？是否影响自身居住？是否影响家人之间的感情？是否会导致家庭矛盾或纠纷？

二、房产的信息

1.房产及交易的基本情况

根据当事人提交的《房屋所有权证》《国有土地使用证》《不动产登记证书》等房产权属证明文件，可以得知房产的权利人、房产地址、建筑面积、房产证书编号、房产登记日期、是否抵押等信息。

在办理《委托书》公证时，除了上述信息外，公证机构和人员还应结合实际情况询问并提醒当事人：

房产的实际出资人？（是老年人自己出资，还是他人借用老年人的名义购房？）；该房产有无抵押？贷款或抵押金额多少？还款情况如何？（有无逾期等违约记录，是否会影响赎楼的办理和手续费？）；附着于该房产之上的学位、户口等情况？（尤其是重点学校的学位，是否被占用或者需要自用？）；购房的时间和价格？房产的交易价格、付款方式？（以市场价为基准，过高或者过低都存在风险）；税费承担？（中介费、赎楼费用、增值税、个人所得税、契税等税费由谁承担？）；违约责任？（是否与买方约定了违约责任？违约责任的约定是否公平合理？）；出售房产所得的款项用途？（用于自身，还是用于他人？）。

这些房产及交易的基本情况，作为房产权利人都应清楚了解并回答。如果老年人对此并不了解，或者无法清楚回答，或者回答全权交由子女代为处理，公证人员应提醒老年人可能产生的纠纷和风险。

2.房产的实际出资人

当前，部分城市实施限购限贷，因此，部分子女、亲属或他人会借用老年人的名额进行购房。然而，房产所有权以登记为准，登记在老年人名下，老年人即享有房屋合法的所有权和处分权。老年人在未经实际出资人同意的情况下，将代持的房产委托他人出售，一旦实际出资人发现必然产生纠纷。公证机构和公证人员如果办理了委托，很容易被动陷入纠纷中。如儿子用父亲的名义购买了房产，但老人家不幸被骗，以为房价会跌，就将房产委托他人出售，以为可以提前套现，赚取房价上涨的收益。儿子一直不知道房产被卖，后从母亲处得知房产出售的事情，又因出售后房价大幅上涨，当即想方设法反悔，并与父亲“串通”，要求父亲配合进行精神鉴定，鉴定父亲神志不清，不具备完全的民事行为能力，不能办理《委托书》公证，要求公证机构撤销《委托书》。

对此，建议公证人员结合购房合同、购房时间、购房价格等审查老年人是否为实际出资人，并进行细节上的询问。

三、委托书信息

1.受托人信息

根据当事人提交的受托人身份证、亲属关系证明等，可以得知受托人的基本信息，以及委托人和受托人之间的关系。

需要注意的是受托人的身份。应建议老年人委托自己了解、信赖的人作为受托人，如亲属、同学、好友等，对不熟悉、不信任的人，不建议委托。对于房产中介、按揭中介等中介人员，建议核实身份、签订合约后进行委托。

还需注意的是受托人的人数。受托人人数越多，风险系数越高。建议委托人依据对受托人的信赖程度确定委托的权限和期限。

2.委托事项和期限

委托是单方授权法律行为，作为权利人的老年人通过委托的方式寻找他人代理与房产出售相关的事项，授权的权限范围有多大、期限有多长、受托人有多少、都是老年人的权利，公证机构本不应干涉或限制。但因受托人在委托期限内从事的委托事项，所引起的法律后果（包括有利的和不利的）均由老年人本人承担。实践中，老年人的法律风险意识和法律水平有限，因此，建议公证机构和公证人员严格审查委托内容和期限，建议委托事项具体、明确，减少委托书中的不确定性和不可预见性，有利于降低老年人的风险。