南宁市经济适用住房政策研究

陆冬梅

南宁市保障住房资格审核和管理中心，广西 南宁 530022

1995年以来，南宁市以中低收入住房困难家庭户为供应对象，开始了经济适用住房住房的供应，目前已建成31个经济适用住房小区，先后销售并交付使用的经济适用住房共49976套，共出台了六部经济适用住房的政策规范，有效的解决了困难家庭的居住问题。

一、经济适用住房的定义

2015年《南宁市经济适用住房管理办法》(南宁市人民政府令第43号，以下简称43号令)第三条规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，面向低收入住房困难家庭供应的保障性住房。由此可见，经济适用住房有以下特征：

1.经济适用住房是政府提供优惠政策的保障性住房。

2.保障对象是限定的，是低收入住房困难家庭。

3.套型面积和销售价格是限定的。43号令规定，单套建筑面积控制在60平方米左右，项目利润率不得高于3%。

4.经济适用住房是有限产权与商品房拥有全部产权不同，经适房是有限产权性质的保障性住房。经适房销售价格中并未包含政府出资额在内，政府出资额包括土地出让金减让、税费减免等，所以经适房的价格远远低于商品房。尤其现在特别明显，根据南宁市住房和城乡建设局、国家税务总局南宁市税务局、南宁市财政局2019年3月公布的2018年下半年不同级别南宁市新建商品住房平均交易价格，购房人只拥有经适房的部分产权，需按规定向政府补缴相关价款后才能拥有全部产权。

二、经济适用住房政策存在问题

(一)审核时间过长

按照43号令第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条规定，现经济适用住房购买资格申请实行“三审两公示”。

即户籍所在地或者实际居住地街道办事处、乡镇人民政府进行受理并初审，工作时限为15个工作日内，公示期满无异议或者异议不成立的，受理机构提出初审意见并将申请材料报送城区民政部门。

城区民政部门应当在10个工作日内对申请人家庭人均年收入和财产情况进行核实，提出核实意见并将申请材料移交城区住房保障部门。

城区住房保障部门应当在5个工作日内对城区民政部门移交的材料及申请人的房产情况进行复核，复核合格的，应当签署意见并将材料报送市住房保障部门。

市住房保障部门应当在10个工作日内对城区住房保障部门报送的材料进行审核。

整个经济适用住房资格审核，需要40个工作日，在追求行政高效，不动产登记都能24小时办结的优化营商环境，减证便民的大环境下，经济适用住房的审核时限过长了。

(二)供求失衡

2019年3月28日公告，南宁市住房和城乡建设局发布公告称，因南宁市经济适用住房可销售房源已不能满足现有轮候家庭的需求，自2019年4月1日起暂停受理经济适用住房资格申请。

(三)售后动态管理不明确

43号令并未规定保障部门要对经适房的使用情况进行检查，也并未对购房人出租、闲置、出借，擅自改变住房用途，损毁、破坏、改变房屋结构和配套设施的行为作出处理规定。

三、对策建议

(一)实现部门信息实时共享，提高审核效率

助推经济适用住房申请条件中的户籍、婚姻、收入的有关部门如民政、公安、人社等实现数据实时共享，加强对共享信息数据的利用，不断提高资格审核质量和效率，优化流程并精简收件，力争实现两审或者一审，同时，扩大住房保障在线业务办理范围，实现核心业务的“网上申请、网上审核”，方便群众办事让群众少跑腿，增强群众获得感。

(二)多渠道多方式解决住房困难家庭的居住问题

因2016年后，我市已基本上无新批建的经适房项目，应积极研究公共租赁住房、共有产权住房等，避免轮候家庭的等待时间过长。

(三)增加售后使用管理力度

增大售后使用管理力度，一是与经济适用住房小区的物业公司进行联动，一旦其发现购房人有出租、闲置、出借，擅自改变住房用途，损毁、破坏、改变房屋结构和配套设施的，及时向经济适用住房主管部门报告，经济适用住房管理部门责令整改，逾期拒不整改的，收回其经济适用住房；二是对于未转为完全产权的经适房出租的，不予备案；三是告知房地产经纪机构及其经纪人员，禁止以任何形式为经纪目的参与未转为完全产权、上市交易的经济适用住房的出租、转租、出售等活动，如违反规定代理的，将按照《广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法》(桂政办发[2013]77号)《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保[2010]59号)等相关规定予以行政处罚并将违规行为纳入信用档案；四是对逾期拒不整改的，将申请人、受保障人违反规定的情况通告信用信息征集服务机构，纳入个人信用档案。