房产委托公证的潜在风险及防范策略探讨

赵志宏

青海省西宁市大通县公证处，青海 大通 810100

房产委托公证的法律效应较强，因此对于很多房产所有人而言进行房产委托公证是一种相对安全的委托方式，公证机构一般是经过国家权威机构制定和认证的，因此当房产委托公证出现任何纠纷时可以通过法律效应进行诉讼，有效的保障了房产所有人的房产安全。近几年来我国的房产价格涨幅惊人，但同时全国各地的房产交易市场也非常火爆，基于房产市场的良好背景，很多公证机构房产委托公证作为主营业务，然而由于部分公证机构的管理程序不到位或者个别人的诚信缺失，出现了房产委托公证的假证泛滥情况，导致房产委托公证的相关民事案件不断增多，增加了房产委托公证的风险。基于房产委托公证的风险进行研究并提出相应的改善策略，对于改善现阶段的房产委托公证环境，降低房产所有人的财产风险具有非常重要的现实意义。

一、房产委托公证的内容

房产委托公证是指房产所有权人委托受托人在权力范围内进行房产所有权相关手续的办理并签署委托协议的文书，在申请办理房产委托公证时，需要提供当事人的身份证户口簿、结婚证以及房产证，而如果没有房产证则必须提供房产购买合同的原件以及相关的有效票据，才能在公证处完成房产委托公证申请。2014年5月16日，最高人民法院颁发了《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》，该规定中明确指出公证机构在进行房产委托公证的过程中，要充分的完成对公证申请的仔细审查和核实义务，如果因为公证机构的工作不完善，导致公正不真实，会追究公证机构的法律责任。如果因为公证书虚假最终为其他人造成了相关的财产损失和不良后果，应和当事人共同承担相应的赔偿责任。因此综合分析在进行房产委托公证的过程中，公证机构必须承担审查核实的义务，保障房产委托公证的真实性和法律效应。

二、房产委托公证的潜在风险分析

(一)“钱房两空”的风险

现在所发放的房产证均为不动产证，实现了房产和地产的合一。我们在进行不动产变更的过程中，以不动产变更登记作为变更生效原则。即我们在进行不动产交易的过程中，即使房产所有人通过办理委托公证书，实施了不动产的委托买卖，但是如果没有结合不动产证办理变更登记手续，即没有过户，则该不动产的产权仍属于原产权所有人。而如果在此期间，对于未过户的不动产想要再次卖出只需要在报纸刊登不动产证的遗失证明，通过申请新的产权证书从而再次卖出，此时只需要和第二手的买房人做好过户手续，房产便卖给了第二家，在此种情况下会导致第一手的买房人出现钱房两空的现象。为此而产生的产权纠纷和经济损失非常大，严重扰乱了房地产交易市场。造成房产交易过程中出现钱房两空的现象，主要漏洞在于进行房产委托公证的过程中，对于产权所有人和最终买房人没有进行明确的规定，若不动产产权与其他人共有，若要对所有不动产进行处理，则需要所有不动产权所有人实施委托公证。只有在充分明确的房产的产权所有人和最终买房人的条件下，才能保障房产委托公证的有效性和严谨性，防止因为假冒委托或者是无效委托导致产权纠纷。

(二)房产交易差价被追回的风险

现阶段房产所有人进行房产委托公证主要是为了在省心省力的情况下完成房产交易，但是近几年来我国的房产市场蓬勃发展，房产价格的变化幅度较大。在委托人和受托人签订房产委托公证以后，这两者之间实际为买卖关系，即受托人按委托人的意愿将所属房产进行出售并办理相关的房产出售手续收回房款，根据法律规定在委托权限内，出现的任何明示行为均由委托人承担相应的责任。同时根据《中华人民共和国民法通则》规定，在委托的过程中委托人可以无条件的随时撤销委托。如果受托人没有按照委托人的意愿进行房产交易，委托人可以无条件的撤销委托并撤销交易。同时如果受托人在进行交易的过程中，以高出与委托人协议的原件价格卖出不动产时，所得的房款差额则由受托人享有，但是如果委托人无条件的撤回委托时，原本属于受托人的还款差额就有被追回的风险。

(三)房产委托签订不平等协议的风险

现阶段我们经常会发现在进行房产委托的过程中委托人因为某种原因自主放弃继续委托公证，即委托人行使法律权利撤销委托权。这主要是因为在房产委托公证的过程中，很多中间商货房屋代理机构借助于当事人的法律意识淡薄因此在签订房产委托协议的过程中设立的不平等条约，而受托方在进行房产交易的过程中未按照委托方的意愿进行，或者受托方的委托交易为委托方造成的精神或财产损失。即使在房产委托协议的过程中强行签订了当事人不可行使委托撤销权的相关规定，这样的协议条文也是无效的，不具有法律效力，这种不平等的房产委托协议是严重损害委托人合法权益的行为。

三、房产委托公证潜在风险的防范策略

(一)针对当事人的身份进行仔细审核

由于现阶段在进行房产委托公证的过程中存在着委托人假冒身份作为当事人进行委托公证，还有部分本身为部分房产所有人在进行委托公证的过程中将属于他人的全部房产进行委托公证，从而出现了房产交易欺骗或者造成当事人损失的重要后果。因此我们在进行房产委托公证的过程中为了有效的降低相应的潜在风险，从而应针对当事人的身份进行详细的审核。首先应确保当事人在进行房产委托公证时的身份真实性，针对委托人的婚姻状况以及进行委托的房产所有权现状，其次还要针对居住者的同意，证明房产是否存在抵押担保或查封的情况，将详细的情况了解清楚之后再进行房产委托公证。在审核当事人身份时针对当事人所提供身份证明的证件以及材料并进行有效的真伪鉴别，防止当事人提供假的身份证或假的离婚证明。其次在进行房产委托公证时要针对产权所有人和最终买房人进行明确，明确房产所有人是否全部拥有所委托进行交易的房产，明确在这次房产委托公证的过程中买房人的身份，防止受托人为了赚取额外的收益在进行房产交易的过程中进行一房多卖的现象，同时减少在重复委托的过程中所造成的经济损失，而且为了避免部分中间商为了谋取利益故意炒作房价，既有效的保障了房产所有人及买方的交易安全，同时也维持了房产市场的良好运行秩序。

(二)确保委托过程中委托公证协议签订的有效性

房产委托公证书是房产所有人和受委托方签订了委托公证协议，在进行委托公证签订的过程中当事人应在委托书上进行签字按指印，公证机构应确保当事人的签字按指印等相关行为属于当事人的真实意愿，在签字按指印之后才能确保公证书的法律效力。而对于部分特殊群体例如年老体弱或者聋哑病人危重病人盲人等在进行房产委托公证的过程中应通过现场谈话或按指印或者现场录音录像作为固定证据，有效保存体现当事人真实医院的固定证据才能够确保房产委托公证的准确性和有效性。此外中介公司在与当事人签订房产委托协议的过程中，公证人员应将与之相关的法律法规明确的告知当事人，在告知的义务的同时应做好相应的询问笔录，通过真实的记录确实表明在公证的过程中公证人员履行了谨慎告知当事人相关法律条文的业务，从而有效的防止在发生房产委托纠纷的过程中，相应的公证程序和步骤可以提供可靠的法律依据。有效的保障委托双方的合法权益，同时也防止在房产委托协议签订的过程中出现不平等条约。

四、结束语

房产委托公证可以使房产交易变得更加方便快捷，同时也节约了房产交易过程中的人力和资源成本，但同时也给公证机构带来了新的挑战和风险。我们在进行房产委托公证的过程中应该从多个层面结合房产市场交易现状制定相应的对策防止房产委托公证潜在风险的发生，有效保障相关当事人的合法权益。