从案例分析的角度谈城镇居民购买小产权房纠纷问题

赵 艳

新疆师范大学，新疆 乌鲁木齐 830000

随着城市建设的飞速发展，很多城镇生活的人们开始对农村的生活流连忘返，小桥流水人家似的生活应该是祖辈们留给城镇居民的念想。但是对于在农村有宅基地的农民来说，手上有地，心却很慌，原因是其暂时没有能力把它转化成生产资料，农民想着如何用土地给自己带来收益，城镇居民想要一个农家小院，于是小产权房因需产生了。

从表面上看，小产权房的产生，是一个双赢的经济型产物，既满足了城镇居民想要的小院生活，又可以使农民迅速有钱去解决目前的资金问题，可是小产权房本身具有一定的人身属性，由于城镇居民不是集体经济组织成员，其无权取得农村集体土地之上建成的房屋所有权，无法办理物权登记手续，故其不能视为有效的物权变动，而存在于农民和城镇居民之间的买卖合同或者类似于联建协议均因为没有法律依据，而最终被确定为无效协议。

类似情况有李村的颜某看着附近的邻居都住上了楼房，自己由于没有钱盖房，整日愁眉苦脸。2008年的一天，邻居家的亲戚老王从城里来玩，出生在农村的老王深深地爱上了这片土地，在与颜某交谈时提到想在当地买房扎根，用于享受退休后的晚年生活。一来二去，双方达成了合意。老王出资100万帮助颜某建房，房屋建成四层，一、二楼的产权归老王，三楼、四楼的产权归颜某。为了表示诚意，双方的当着邻居的面签署了协议。回到城里，老王多方筹措100万，用了一个月的时间建成了楼房，两家人高高兴兴住进了新屋。如果事情就这样结束，可能就好了。

随着周围小产权房纠纷的不断出现，渐渐地颜某得知双方合资建设的楼房应定性为小产权房，他把农村宅基地上建成的房屋出售给城镇居民的行为是违反法律规定的，如果起诉到法院双方签订的合同会被确认无效的，合同不受法律保护，这样就可以合法的拿回已经升值的房屋，并且不会觉得难为情。

于是颜某找到法院，要求确认双方的合同无效，要求老王归还房屋。案件诉至法院后，法官看着老泪纵横的老王，提出双方最好是协商解决此事。经过几轮磋商，双方达成了调解方案。第一、解除双方之间的房屋联建协议；第二颜某给老王支付120万补偿款，双方之间事情就此解决。三个月后，颜某收到了法院的传票，原来是颜某被人告了，这个人是老王的哥哥，这是颜某才得知，老王当初在建房时借了哥哥50万，并承诺将来房子分给哥哥一半。后来老王没有给哥哥还钱，哥哥得知老王和颜某解除了合同，退回了房款。他认为自己被弟弟和颜某给骗了。法院受理后，经过审理作出了撤销调解书的判决，其理由是双方进行的调解，有可能损害老王哥哥的合法权益，且该案案由为确认之诉，不适合调解，双方之间在法院达成的民事调解书因此被撤销了。

通过这个案例，我们能看到的问题是老王与颜某自愿达成的协议书被撤销了。上升为法律问题就是其与颜某之间的合同效力是否属于无效协议，双方之间的就合同效力确认问题提出的诉讼能否运用调解的方式解决以及法院撤销民事调解的判决是否依据充分。

首先，关于老王与颜某之间的合同效力问题。颜某是李村的村民，其建房的宅基地包含一定的农民身份属性，即只有本村集体经济组织成员才可以分得宅基地，才有机会在宅基地上盖房子。农村村民建房应当符合乡镇土地利用总体规划，农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的不予批准。我国土地管理法明确规定一户农村村民只能拥有一处宅基地，法律这样规定目的是尽量减少建设用地，做好目前保护耕地的工作。同时也为了保证农村村民有地建房，有房可住。

另外物权法同样规定了集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等财产不得抵押。

由于农民在宅基地建房是与宅基地紧密相连的，地与房，好比是连体婴儿不可分割。如果允许城镇居民得到农村的住宅，就等于允许其得到集体权属的宅基地。这与我国目前的国内相关立法精神是不匹配的。因此颜某与老王之间的联建协议由于违反了土地管理法、物权法的相关规定，依法应该是无效合同，双方应依照合同法相关规定，解除合同，并考虑合同履行的情况，对双方取得的财产依法返还。

其次，老王与颜某双方之间的法律问题能否运用调解的方式解决。

调解是人民法院为了方便当事人而采取的解决矛盾的有效方式，但是调解必须坚持自愿原则，所涉及的内容应符合现行法律及政策规定。

本案中的调解书的形成是双方自愿达成，不存在强迫的问题。调解协议的内容也没有违反法律规定。

同时，我们必须了解违反调解的法律责任是什么？当事人之间恶意串通，企图通过诉讼中的达成调解协议的方式侵害第三人合法权益的，人民法院应驳回其请求同时可以采取罚款和拘留的处罚措施。

而本案不是特别程序案件，根据案件性质也不属于不能调解的案件，最高人民法院的司法解释规定不得调解的案件有：适用特别程序案件、督促程序案件、公示催告程序、还有婚姻等与身份有关确认之诉案件以及其他案件性质不能进行调解的案件。

颜某和老王的就联建房屋的协议因为违反法律的强制性规定应当被确认无效，法院也会支持他的诉讼请求。但他将房屋卖出又收回的行为显然有失公平，违背诚信的传统道德观念。如果法院简单的确认无效，从直观上分析，似乎法院也鼓励这种行为的发生，从而成为这种失去诚信和不道德行为的帮凶，因此案例中涉及的调解书中将违反法律强制性规定的合同进行解除，对合同解除后的财产归属进行了处分包括可得利益，对可得利益的分配已经起到将现行司法实践运用在诸如此类买卖纠纷的案件中，是对法律指引作用及教育作用最好的诠释。这种方式带来的效果是显而易见的。不但减轻了当事人的诉累，避免一起法律事件引发多起诉讼，而且很好的化解了当事人之间的纠纷，减少了不稳定因素的滋生，这正是法律人日常追寻的法律效果和社会效果的有机结合。

再次，法院撤销民事调解的判决是否依据充分。案例中法院撤销民事调解书的理由不充分。人民法院审理民事案件的过程中，经常会在查清事实、分清是非的基础上秉承自愿、合法的原则，借助调解形式促使当事人达成一致，化干戈为玉帛。可是要是有证据证明调解中存在胁迫、欺诈等违法情况当事人可以申请撤销，法院也可以启动审判监督程序。

在颜某和老王及老王哥哥的案例中，法院本着依法依规解决矛盾的原则，促成了案件调解结案，有法可依，不应被撤销。

在城市迅猛发展的情况下，土地征迁带来巨大的收益，农村村民由于自身条件有限，将在农村的房屋出售后，又想尽办法追讨小产权房，按照目前的法律及政策现状，大多数人民法院直接确定该房屋买卖或者联建协议无效，但这样并不能解决买卖双方的纠纷，反而合同双方会投入更大的时间成本、精力、金钱去解决纠纷，故调解其实是解决此类纠纷直接又方便的方式之一。

按照国家相关规定小产权房虽是房产市场不断发展的产物，但是由于其建设违反法律规定，从建筑领域应当视为违章建筑。我们法律人对于小产权房的态度应该是是零容忍。面对比较严重的小产权房交易乱象，交易后存在的风险较大，现实中一房两卖、一房多卖，更有甚者取得征迁款后大肆讨价还价的比比皆是。

无论是老王与颜某之间的合同效力问题，还是双方之间的就合同效力确认提出的诉讼能否运用调解方式解决的问题，以及法院撤销民事调解的判决是否依据充分的问题从根本上是要选择一种最好的方式解决双方之间的矛盾，降低当事人的诉讼成本，对当事人产生警示作用，发挥法律本身的指引、评价、教育作用。

虽然国家鼓励交易，但是对于交易内容明显违反法律规定的应当杜绝。小产权房纠纷不断，相信法律制度的不断完善势必会有更好的救济途径来破解这个难题。