新经济形势下房地产行业的现状、问题及对策研究

摘 要：在我国经济快速发展的前提下，房地产行业作为关系国计民生的支柱产业，也实现了又快又好的发展。但是，在全国发展房地产经济的同时，新经济形势的到来，使我国房地产行业也面临着史无前例的境遇和考验，其需要正视的缺陷也接踵而至。文章首先对新经济形势下房地产行业的发展现状进行简略分析，重点研究房地产行业在新经济背景下存在的问题，并提出有效的措施和建议来促进房地产经济优化发展。

关键词：新经济;房地产;存在问题;措施

一、 引言

住房问题一直是影响人们生活水平和幸福指数的重要因素。近年来，受新经济的冲击，我国房地产市场出现了暴涨。在取得巨大成就的同时，还有一系列问题需要解决。文章从我国房地产行业在新经济背景下的现状分析入手，针对市场中存在的销售态势疲软、融资困难、投资增长过快、房产空置率增长等问题提出了针对性措施，来保障房地产行业在世界潮流中稳健发展。

二、 新经济形势下房地产行业的现状

（一）新经济的概念

新经济是一场新的工业革命。它是以信息和知识为主要生产要素，以创新为核心，以高新技术产业为支柱的新型经济形态。传统经济的非理性结构特征、投入密集型生产的薄弱以及通信方面的困难，使得新经济形势下网络化、信息化的优势更加突出明显，人们对经济或信息的了解和掌握更加方便快捷，消费习惯也发生了巨大的变化。而新经济背景下的资金流動也不可避免地影响到不动产经济的发展。房地产行业的运作方式发生了巨大变化，在新的经济环境中，传统经济与房地产开发之间必然会出现冲突。

（二）新经济形势下房地产行业的现状

近年来，我国房地产行业发展迅速，极大推进了国民经济的持续增长。2019年上半年房地产增加值较上年增长3%，作为第三产业的重要组成部分，房地产行业对优化产业结构、促成产业结构升级有着重大意义，使城市的健康成长进入了良性循环阶段;房地产行业也逐步满足了人民群众的住房需求和社会基础设施建设，带动了社会其他部门的生产，促进了消费的增长，促进了国民经济的可持续发展;房地产行业的发展在一定程度上带动了其他产业特别是服务业的发展，极大地解决了我国的就业问题。但是，房地产经济在成长过程中依然存在着很多问题，阻碍了房地产行业的健康稳步发展：第一，由于各地区经济发展不均衡，使得一、二线城市房价过高，而小城市房源供过于求，库存量大，且土地供需极度不平衡，增加人口负担，损害不动产经济的健康发展。

三、 我国房地产行业发展中存在的问题

新经济形势下，随着各个行业的飞速发展，我国房地产行业也在不断加强自身的建设，然而，一些潜在的危机困难接踵而至。

（一）销售态势疲软

2019年上半年，我国房地产行业销售面积和成交量增速放缓，房地产销售疲软的总体态势没有发生根本改变。不仅是因为受到政府调控政策的影响，房地产企业的营销策略也存在着不足之处。对于中低收入群众来说，在做出购置房产的决定之前慎之又慎，这时企业在进行推广时如果不能满足消费者对房地产相关信息的真实认知，就无法继续双方的交易，企业的宣传方向和市场定位没有针对性也同样会错失大量的消费人群，进而影响了房地产市场销售的总成交量。

（二）融资困难

新经济形势下房地产行业虽然发展迅猛，但房地产融资现状不容乐观，据统计，2019年上半年，虽然房地产开发企业到位资金较去年依旧呈现增长趋势，资金规模达178609亿元，同比增长7.6%，但融资渠道持续收紧，国内银行贷款仍然是主要途径。随着市场经济发展速度有所放缓，融资出现了一系列的问题，普遍存在着融资困难、方式单一、综合利率较高的现象。由于2017年开始国家实施去杠杆政策，房地产开发贷款余额为11.22万元，增速比上年末降低12.5个百分点，国内银行贷款的要求越来越高，海外债的发行模式成为企业的“救命稻草”，从整体来看综合融资成本也较去年略有上涨，致使房地产企业融资愈发困难，从而影响了房地产行业的项目开展。

（三）投资增长过快

伴随着经济全球化和大数据的潮流，人们在做出购房的决策时，无论是因为衣食住行的必要性还是因为在风口中获得投资利润，买房人数的增加必然会导致房地产行业的火热竞争，由需求增加导致价格上涨，价格上涨反过来又会引起投资者的极大热情，将会形成一种不良的循环经济体系。而在新经济形势下，社会人均工资的增长速度明显低于房价的增长速度，使得房价收入比过高，对城市的产业结构极其不利，对人才的流入与培养也会产生巨大影响。新时期以来，尤其是2018年后，我国制造业行业内忧外患，而房地产行业的投资高回报性，使得越来越多的投资者涌入房地产市场，想要“分一杯羹”，房地产住宅投资高达9.7万亿元，比去年增加了1.2万亿元，竞争者的增多也使相关生产要素成本增加，导致实体行业中低效率生产者的淘汰或转行，抑制了城市的繁荣发展。

（四）过度追求高端结构

在社会主义市场经济的发展过程中，平均利润规律的作用影响着企业产业结构的变动，现阶段，我国房地产市场定位处于盲目性和合理性的特殊情况下，政府应肯定市场的合理性，调整市场的盲目性，利用批租权来实现房地产经济优化产业结构的目的，然而部分政府在进行规划的过程中没有充分发挥其城市聚集经济的功能，要么直接下命令定指标，谁的出价更高就批租给谁;要么忽略房地产投资者的自身经营倾向，一味追求高新技术、高度消费的高层次产业。

（五）房产空置率不断增长

房地产市场本身复杂性强，投资不稳定，以及现有互联网环境下各种信息的膨胀爆发，扰乱了人们对房地产市场做出准确客观的评价和选择，人口、经济、区域等因素也会影响房产的最终成交价格。新经济形势下，我国政府相继出台的限购令、限售令等相关政策，短期内控制了一、二线城市的购房热现象，然而，对于经济欠发达城市的房产销售问题并未解决。大量的房地产调查报告显示，我国的房产空置率正在不断上升。究其原因，是因为消费者的购买力不足，一方面，我国房地产的层次结构不合理;另一方面，现有人群贫富差距较大，空置率上升的同时，开发商为获取更多盈利而保持高房价，日积月累，就形成了房地产经济泡沫现象。

四、 促进房地产行业健康发展的具体措施

（一）改善销售疲软态势

在新经济形势下，为了提高房地产行业的销售情况，首先，我们需要打破固有的宣传方式，提供给群众看得见、摸得着、感觉得到的真实体验，结合线上线下的渠道，利用巨型活动或节日进行宣传推广，增加企业品牌的关注度;其次，我们应当加强对服务方面的重视程度，提高服务意识，新增服务功能，同时提供给潜在消费者全面、真实的信息，使其更加信赖品牌，进而提高房地产销售量;最后，好的营销应当以用户为核心，分析消费者的偏好、习惯和消费能力进而大数据整合，再配以营销专业人员的集体合作，发挥出最大效益。

（二）多方式进行融资

现如今，我国房地产融资困难，方式单一，所以，创新房地产融资方式是刻不容缓的。首先，在新经济形势下，我们可以通过上市来募集资金，规范运营;也可以通过设立房地产产业基金来充足现金流，寻求多方合作;也可以选择债权融资与股权融资相结合的方式来募集资金，实现企业运营。其次，我们应当改变融资观念，需要与当前的经济政策相结合，探索最佳融资方式和规模。同时也需要对企业的融资人员进行培訓，提升其业务水平，增加其知识储备，更好地为企业服务。最后，在进行募集资金的同时，我们也需要根据企业自身的经营情况，对其做出合理的规划，以降低融资成本。

（三）避免盲目投资

党的十九大以来，中央提出的“房住不炒”“稳地价，稳房价，稳预期”等政策确定了未来我国房地产市场的走势，也由此可见中央坚持“房子是用来住的”基本定位不动摇，所以我们要通过合理的方式对房产价格进行严格控制和规划，使企业的资金有效运转，进而促进房地产经济的稳健发展。与此同时，呼吁房地产行业投资者理性决策，不要头脑发热，也是十分必要的，无论是热点城市还是非热点城市，都应当基于现有房价的涨幅、相关行业的发展和我国未来对房地产行业的政策进行预测总结分析，减少做出错误判断的可能性，从而影响个人或企业的盈利。

（四）客观理性进行城市建设规划

纵观全局，城市的土地经营不是单纯地通过开采地皮出售来提高财政资金、增加国内生产总值，理智的做法是在开展项目之初，工作人员不仅需要考虑短期内房产所带来的经济收益，与此同时，我们也应当把目光放得更长远些，用长期获得的利益多少来权衡决策的正确性，各类建筑应有的规模大小、建设地点以及能否促进城市整体经济的长远发展等问题都是在进行城市土地规划时需要重点考虑的方面。政府提高城市规划的杠杆水平，对开发的项目进行高效率的监督管理措施，既能提高城市整体的形象品味，优化市民日常的生活环境水平，又能取得应有的经济收益，也促进了政府职能的实现。对于与居民密切相关的保障性安居工程建设，政府需要加大财政投入，确保居民生活质量和舒适度，以及附近公共安全设施的建设。

（五）结合相关产业链进行调整

房地产市场具有范围广、关联度高的特点，相关产业联系紧密，环环相扣，我们可以通过对房地产行业相关产业进行监督管理来达到对房地产市场的管控，削减高端住宅的研发，增加经济适用房的建设来为更多的人群需求而服务，相应地，我们也可以把房地产市场分为各色各样的板块，针对需求不同、阶段差异的人群提供完整周密的服务，增加房地产经济产品的种类，使其越发丰富，更为多元。而在房地产行业的产业链中，钢筋混凝土、门窗、油漆等下游产业也是产业链中的重要环节，所以我们应当对这些产业就行资源最优配置，使其在一定程度上能够抑制房价的增长，促使房地产经济健康成长。

五、 结语

房地产经济在我国市场经济中有着举足轻重的地位，而在网络化、信息化的新经济形势下，我国房地产市场受到了来自科技、经济等飞速发展行业的影响，获得了一系列突飞猛进的发展，但市场内仍然存在着一定程度的问题需要解决，我们也需要通过社会、政府及个人的作为来为房地产市场经济的健康稳步、持续永久的发展提供一份保障。总之，对于房地产行业来说，在新经济的潮流下，既是前所未有的机遇，也是闻所未闻的挑战。相信未来房地产行业也将克服重重难关，与其他相关产业一起，在新经济时代下齐头并进，共同发展。

（指导教师：包进）

参考文献：

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作者简介：

马悦，重庆师范大学涉外商贸学院财务管理。