上海长租公寓市场运营中的法律风险透视

文/汪灏

一、上海长租公寓市场现状

（一）长租公寓概述

目前而言，长租公寓仍是一个商业用语。根据百度百科，长租公寓又名“白领公寓”、“单身合租公寓”，是房地产三级市场中一大新兴的行业。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家所接受。在传统租赁市场中，租客的租赁时间一般为一年。

根据仲量联行发布的《中国长租公寓市场白皮书2018》（以下简称《2018白皮书》），机构化长租公寓按产权集中度分为分散式和集中式两种。其中集中式长租公寓是专指产权集中、租期长且提供基础服务的市场化租赁型公寓。而根据土地使用的性质，集中式长租公寓又分为三类：租赁住宅用地上建长租公寓、商品住宅用地的自持部分上建长租公寓、非住宅用地上的存量改造型长租公寓。第一类是指土地性质为各试点城市规划建设租赁住房的集体用地，目前主要出让给地方国企开发。第二类产生的原因是自2016年以来，一些主要城市的部分商品住宅用地出让时都规定了一定比例的自持面积，要求房地产开发企业将自持商品房屋全部用于对外租赁，不得销售或转让。第三类是指目前市场上已开业运营的长租公寓项目，以存量改造为主，主要通过收购存量酒店、办公楼、零售等物业加以改造来获得。

（二）上海长租公寓政策

2015年11月22日，国务院办公厅发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）。该文件提出了“推动房屋租赁经营等生活性服务规范化、标准化发展”的要求。2016年6月3日，国务院办公厅又发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），文中提出了“完善公共租赁住房、支持租赁住房建设”等内容，并提出允许改建房屋用于租赁。至此，全国各地均开始了房屋租赁的新探索。上海积极响应国务院要求，制定发布了一系列政策文件。

1.新增“租赁住房”用地。2017年7月4日，上海市土地市场发布沪告字（2017）第070号《上海市国有建设用地使用权挂牌出让公告》，对浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块和嘉定区嘉定新城E17-1地块的使用权进行出让，土地性质为租赁住房。这标志着上海土地使用权出让的种类在商住、商住办、居住用地、工业用地、办公楼、餐饮旅馆业用地、研发总部类、动迁安置房等的基础上又有了突破性变化。

2.《上海市住房发展“十三五”规划》。2017年7月7日，市政府发布《上海市人民政府关于印发〈上海市住房发展“十三五”规划〉的通知》（沪府发〔2017〕46号）。该通知指出要大力发展住房租赁市场，具体内容为：以建立购租并举的住房体系为主要方向，加强支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的规模化住房租赁体系。在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房。落实市、区责任，以区为主，发挥区属国有企业功能，增加政府持有的租赁住房比例，起到托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。发展住房租赁企业，引导企业通过收储租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。建立多层次住房租赁市场，支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作开展住房租赁业务，鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁，构建国有企业和民营企业在住房租赁行业中并行发展、互为补充的良好格局。

3.《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。2017年9月15日，上海市政府办公厅发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号）。文件指出：要大力新建租赁住房。鼓励各区通过新增用地建设租赁住房。允许商办用房等按照规定改建用于住房租赁。引导产业园区和集体经济组织建设租赁住房。完善供地方式。新增租赁住房用地采取公开招标或公开挂牌方式出让。完善建设使用标准。租赁住房出租，应当遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，不得分割转让，不得改变房屋用途。

（三）上海长租公寓现状

根据仲量联行发布的《2018白皮书》，上海的长租公寓市场兴起于2013年，并在2016年后迎来爆发式增长。截至2018年上半年，进入上海长租公寓市场的主要品牌有22个，开业项目数量约160个，总体量为34900套。上海的长租公寓物业所有权凸显了地方国企的带动与引领作用。除纯租赁住宅用地主要由地方国企获得外，地方国企手中还有大量待转性的土地及存量物业，未来可以改造成为长租公寓推向市场。至2020年，预计上海建成并投入运营的长租公寓项目中有72%为地方国企所有。这一类主要是前文中所提到的第一类集中式长租公寓，即纯租赁住宅用地上建长租公寓的类型。

除国企旗下的长租公寓外，各大开发商也在积极探索长租公寓项目。例如碧桂园旗下的碧家国际社区、金地旗下的荣尚荟、景瑞控股旗下的景瑞悦樘、龙湖集团旗下的龙湖冠寓、朗诗集团旗下的朗诗寓、万科旗下的万科泊寓和热带雨林等。这一类是前文中所提到的第二类集中式长租公寓，即商品住宅用地的自持部分上建长租公寓。

第三类是非住宅用地上的存量改造型长租公寓，主要有乐派、寓见等。

集中式长租公寓的情况概是如此，而分散式长租公寓则主要如自如、蛋壳等。

二、上海长租公寓市场中存在的问题

根据前文所述，第一类集中式长租公寓的经营管理企业多为国企，具有雄厚的经济基础与稳定的管理团队，较少出现对承租人的损害；第二类集中式长租公寓多为开发商自有项目，具有一定的资产保障，对承租人而言，风险较小；第三类集中式长租公寓，运营方多数情况下并非房屋的所有权人，且其运营资金多来源于民间借贷或其他金融理财产品，极易发生风险；分散式长租公寓因房屋的装修维修费用均来自出租人，运营资金较少，对承租人而言，风险也相对较小。因此，目前上海长租公寓市场的问题多集中在第三类集中式长租公寓上。

2018年下半年，上海甲公寓管理有限公司（以下简称“甲公寓”）进入破产程序，青浦区法院受理破产后，仍有相关诉讼正在进行中。2019年初，又一个公寓项目“爆雷”，其股东爆发大量诉讼案件，其中股东公司已经公示的案件多达400余起。因该公寓项目案件情况尚无法查询，故本文仅以甲公寓项目为例，对其存在的问题进行分析。

（一）经营管理中的问题

笔者查阅了甲公寓项目的判决文书，发现在甲公寓的经营管理过程中存在以下四个方面的问题：

1.股东未实际出资。上海甲公寓管理有限公司于2014年8月29日成立，注册资本为200万元人民币。该注册资本均为认缴资本，出资期限未届，即未实际出资。我国现行《公司法》规定公司的注册资本为认缴制，且没有对验资作强制性要求。因此，在法律层面，其股东未实际出资并不违反法律规定，但这是其“爆雷”后不能进行赔偿的原因之一。

2.超范围经营。上海甲公寓管理有限公司营业执照上核准的经营范围为物业管理、自有房屋租赁。而实际上，甲公寓所运营的房屋并非自有房屋，系承租而来。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》中（一）第十条的规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”因此，其与承租人或出租人所签订的合同并非无效。

3.运营资金非自有。注册资本虽未实缴，但公司运营仍然需要资金，该部分资金来自于其运用该项目进行的融资以及民间借贷。这两种方式都极大地增加了运营的风险。若金融理财方出现问题或营收无法支付民间借贷的本息，则必然会出现资金链断裂，从而导致项目无法继续运营。

4.营业收入管理混乱。公司运营过程中，主要有两部分营收，一部分来源于出租人的再投资，一部分来源于承租人的押金。这两部分资金有些进入了甲公寓账户，有些进入了其股东上海某股份有限公司账户，有些进入了高管与自然人股东的账户，甚至还有大量的现金行为。绝大部分的收入没有进入公司账户，导致公司破产后没有财产对债权人进行清偿。

（二）甲公寓“爆雷”的主要原因

鉴于甲公寓在经营管理方面存在的问题，笔者尝试分析甲公寓“爆雷”的主要原因。

1.监管力度落后于经营模式的创新。2017年上海市出台相关规定，可以改变土地用途的性质，从而出现租赁住房用地的概念。甲公寓项目自2014年即开始进行探索，这种探索当时得到了政府的批准，但探索后的监管落后于甲公寓项目经营模式的发展。

在进行了经营模式的创新后，政府应该相应地投入更多的监管力量以预防创新带来的风险。而对该项目的监管较为薄弱，例如租赁备案的落实不力等。当然，许多问题属于企业行使自主经营权的范畴，但是，对于创新产业应当给予其更加谨慎全面的监管以降低风险，特别是对于事关人民群众衣食住行等基本问题的项目。

2.法律法规不健全。房地产租赁行业的法律法规中主要有以下规定。

（1）《商品房屋租赁管理办法》。中华人民共和国住房和城乡建设部（2010）6号令颁布了《商品房屋租赁管理办法》。该办法于2011年2月1日正式实施，主要规定了商品房租赁的合同、登记备案以及相应的法律责任等内容。

（2）《上海市房屋租赁条例》。2010年9月17日，上海市人民代表大会常务委员会公告第24号公布了《上海市房屋租赁条例》的修正案。该条例主要规定了租赁的范围和条件，租赁合同的订立和登记备案，房屋的交付使用和维修、转租、租赁关系的变更和终止以及相应的法律责任。

（3）《上海市居住房屋租赁管理办法》。2011年7月7日，上海市人民政府发布第68号令，该办法于2014年3月24日进行了修正。该办法主要规定了租赁当事人、租赁合同、集中出租管理、租金、租赁保证金、转租、续租、优先购买权、合同解除、出租人和承租人的权利义务、代理经租以及相应的法律责任。

（4）其他规定。上海高院还对相应房屋租赁问题的处理出台了相关文件。

上述法律法规主要对租赁合同及备案等问题进行了规定，没有对出租人如何管理进行约束的内容，显示出法律法规的不健全。

3.投资者法律意识淡薄。从存在众多无法挽回损失的投资者的情况看，投资者法律意识淡薄。许多投资者与公司之间没有任何书面合同。这些投资者包括承租人与提供资金者，涉及的法律关系为房屋租赁关系与民间借贷关系。此外，许多投资者也没有相关的转账凭证，即使是大额的出资，也是现金交易，给认定双方之间的法律关系增加了难度，也增加了投资人维权的难度。即使是运用转账方式的出资者，大部分资金也没有进入甲公寓公司的账户，而是转给了其股东或职工等自然人，这无形中又增加了维权的难度。

4.经营者管理能力弱。从经营者的资质看，其股东是为了该项目而设立的，股东无该行业的经营经验。管理经验缺乏，且为探索经营模式，加剧了经营管理的风险。当然，房地产租赁行业并非一个需要资质才能进入的行业，但在探索的过程中，其经营者的经历、资质仍然是需要考虑的重要因素。

三、上海长租公寓市场中存在问题的对策

甲公寓破产事件引起了广大债权人的不满，无论是出租人，还是承租人，都是受害方，从中也暴露了这一类长租公寓运营过程中的问题。针对上述问题，笔者提出了五大对策：

（一）加强注册资本管理

2014年《公司法》的修改，使公司注册资本制度由实缴制转变为认缴制，并不再强制要求验资。在实践中，往往在公司设立之初在章程中约定一个较晚的出资时间。这个制度虽然有利于公司的设立，降低了门槛，但企业的运营毕竟需要资金，这部分资金是股东垫资形成的公司借款，还是股东的实际出资，均依赖于财务凭证和账册。这既容易产生纠纷，又不利于资金的管理使用。一些金融性行业，目前仍然要求实缴资本。笔者认为，这种涉及民生的行业，在股东无其他财产的情况下，应当加强对注册资本的管理，以保障相关人员的权利，提高行业门槛，降低风险。

（二）加强市场监督管理

甲公寓案中一个较为明显的问题是超范围经营。虽然我国《合同法》规定公司超范围经营所形成的合同不被视为无效合同，但这不表明公司可以随意地超范围经营。对于这种涉及民生的项目，监管部门应当加强事后监督，不定期核查其是否真实利用自有房屋进行租赁。

（三）加强运营资金监管

从前文可知，甲公寓案运营资金并非自有，这种金融+长租公寓的形式还一度被视为创新。在这个案例中，一个没有任何资产的公司，从出租人和承租人双方分别收取资金后，将该资金投入到所谓的创新理财产品中。这实际上已经说明了其不可能有能力偿还任何一方的债务。因此，对这种金融创新，应当予以杜绝。

（四）设立专用账户

甲公寓营业收入的管理较为混乱，应建立专用账户。

（五）完善法律法规

法律法规具有一定的滞后性，但当积累了一定的社会实践后，应当加快立法的进度，加快依法治理的进程。特别是对相关经营的资质、保证金、信用、实际管理者背景等进行约束。例如，增加管理部门对经营者及其股东信用的管理，若其在过去5年内有失信情况，则应禁止或限制其进入该行业。再如，可以将信用管理与实际管理者背景相结合，对行业经营者进行分级管理，从而逐渐完善相应法律体系。